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2003年,深圳房地产市场在各种利好与不利因素的交织影响中平稳运行,需求持续旺盛。预计2004年深圳房地产市场将延续2003年的发展热点,各大区域也将因各自特色而展现不同的魅力。例如,罗湖区由于旧城改造等所带来的较大供应量,南山区西丽片区的崛起,香蜜湖片区高档住宅物业的隆重登场,宝安新中心区房地产市场逐步启动,以及龙岗区房地产开发步伐的加快等等,深圳房地产市场依然热度不减。
高价位物业仍受青睐
2003年,深圳8000元/平方米以上的高价位物业总销售面积为151万平方米,比2002年增长50万平方米左右。一方面的原因是,深圳高收入阶层经过等待、观望之后,2002年累积的购房潜力在去年充分释放出来;另一方面,由于特区内未来可供开发高价位物业的土地资源有限,使得市场上一些质素较好的高价位物业获得了购房者的青睐;此外,央行在去年6月份关于限制高档物业贷款、二次置业贷款等政策的出台,加快了部分富裕家庭购房的步伐,高价位物业市场趋向活跃。
2004年,预计高价位物业仍将持续去年的发展势头,表现更为沉稳,尤其是一些新推向市场的物业,不仅注重物业内在质素的锻造,而且在推广方式上更加细化、更有针对性。
港人深圳投资热潮回升
随着目前香港经济的复苏,港人在深圳置业的能量将会进一步释放,深圳房地产市场相对较为可观的回报率仍使港人对于投资房地产信心十足。尤其是去年深港实现24小时通关以及今年CEPA协议内容的实施等,加速了深港合作的进程,而深圳良好的市场投资环境使得大量香港公司到深圳谋求发展,也带来了香港人口在深圳工作而产生的居住需求。
预计今年香港投资客活跃在深圳房地产市场上的数量将比去年有所增加,口岸物业、受惠于西部通道的南山区域物业等,将成为港人置业投资的热点。同时,地铁1号线年底开通的利好,也将使地铁沿线物业的投资性能加强,受到更多香港投资客的青睐,今年投资客户数量估计将增加1-2%左右。
营销手法将有创新
随着市场竞争的日益激烈,传统的、同一的营销方式对于购房者的吸引力将逐渐减弱,因此,如何寻找一些新颖独特的营销方式、如何变被动营销为主动营销,也将成为今年各大发展商及房地产中介代理机构重点考虑的问题之一。
今后,网络对人们生活的影响将越来越大,可以预见,2004年网络营销将被越来越多的发展商和房地产中介代理机构所运用,并将成为未来房地产营销中极具潜力的营销方式。此外,房地产的主动营销主要可通过利用代理公司众多部门的客户资源,主动寻找目标客户,快速实现项目销售。目前,主动营销中最突出的是二、三级市场联动。通过利用三级市场具有的跨区域性、市场渗透能力强、客户资源丰富的优势,既低成本又高效率。
三级市场更趋活跃
2003年,深圳房地产三级市场发展迅猛,预计2004年三级市场的交易将较2003年更加活跃。随着特区内可供应土地逐年减少,可开发新盘数量有限,更为特区内三级市场的发展带来了契机和商机。尤其是中心区、香蜜湖、华侨城等片区的150平方米以上的二手高档住宅物业,由于放盘量较少,需求相对较多,今年仍将受到置业者的青睐,估计售价将会上升3-5%。
此外,由于二三级市场的有效联动,今年将会有更多尾盘直接出现在三级市场上,为市场带来丰富的供应量,也为消费者提供多种选择。而去年央行关于提高消费者二次置业贷款门槛政策的出台,不排除部分现有房产者为了购置新物业而把原有物业脱手,无形中也将会活跃三级市场的交易。特区外,随着交通以及其他各项配套设施的改善,三级市场今年也将会有不俗的表现。