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自广州市试点实施物业税”的消息传出后,对于物业税的议论不绝于耳。但对于物业税的征收对房价的涨跌将产生多大影响这个问题似乎少有涉及。
以下均为个人见解,仅供参考。
效果:城市发展长久之计
在近年实施的土地使用批租制度下,各地方政府大都通过卖地获得一次性非固定收入,支持财政开支及城市建设。
但是,随着房地产市场日趋成熟、土地资源日益稀缺,未来政府这笔收入将越来越少。而且土地批租制度还使得将来政府不仅无法参与物业保有阶段增值部分的再分配,更要承担以后几十年物业管理的风险和责任。因此,开征物业税无疑成为一种支持城市持续运营的有效办法,也为未来政府提供了稳定的税源。
成本:开发总价约降12%
目前在房地产开发中,土地成本约占房价40%。但是,开发商获得土地所付出的资金,有70%是为了动拆迁。这些费用基本要在房地产开发之初一次性发生,不太可能转化为物业税。只有另外30%的土地出让金及相关土地税费才能构成政府收入。如果政府能将这部分一次性财政收益全部转换成物业税,那么开发商的开发成本有可能下降12%。
房价:有影响,但不会很大
至于“物业税”会不会影响房屋销售价格,我们认为影响并不大。由于开发商与消费者处于信息不对等状态,开征物业税后,购房者不可能在市场上找到品质一模一样的参照物来确定房价是升是降。就算开发商的开发成本真的降低12%,但最终上市的房价可能由开发商与购房者共同分摊。
征收:多少才算比较合理
假设以12%的一次性财政收益全部转换成物业税,让购房者分70年拆缴,以100万元的房子为例,需要缴纳的物业税为12万元,考虑到货币的时间价值,每年需缴纳物业税最高约为7324元(按商业贷款年利率6%计算),约为房价的0.73%。
当然,这只是一种估算,实际征收时可能采取多种方式,譬如先缴纳一两年或几年,以后每隔一年或者两年再对物业进行重新评估并按新的价值为基数征收物业税。另外物业价值的变化、银行利率的变化以及通货膨胀等等因素都会影响物业税税率的确定。
香港从1845年开征“差饷”(即物业税),同样是以每年对物业的所有人征收与物业价值成比例的税收。其征收方式是按照楼宇全年的市场租值估定的,每年重估一次。业主必须按估定的租值纳税,2003-2004财政年度的征收率为5%。假定香港投资回报率为5%,那么每年缴纳“差饷”的比率约为房价的0.25%。
另外,国外普遍都对物业所有者征收类似于物业税的税项,与西方发达国家的税项相比较,只要低于房产估值的1%征收物业税都是比较合理的。
建议:组建专门评估机构
关于房屋价值的评估不妨借鉴香港的做法,成立一个专门估价机构,并建立上诉制度。
香港有专门的“差饷物业估价署”对开征“差饷”的物业作价值评估。如果业主对评估结果不满意,可以向估价署提交修改建议书。估价署收到建议书后会重新审核物业的租值并回复是否作出修改。如果业主仍不满意估价署的决定,可继续向土地审裁判处上诉,最后还可上诉至法院。