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完善产品结构需求依然旺盛房价仍将攀升
天津市上半年确保上市500万平方米低价房的消息经过媒体披露以后,引起业界以及消费者的广泛关注,从目前市场反应看,该消息的发出对二手房市场稍有影响,新建商品房市场尚未受到波及。综合几大开发商与业界专家的观点,他们认为:500万平方米低价房思路的出台,其最大影响是完善了产品结构,更有助于商品房市场良性循环发展。
几大项目开发计划调整
从去年11月起至今,本市的商品房市场表现出明显的价格上扬趋势。刘玉录博士分析认为,此次商品房涨价属于结构性上涨,拆迁带来市民对低价位房子的大量需求,而同期低价位房子的开发总量没有跟上,即由于供需双方发生了结构性错位,价格被挤压上涨。
采访当中,万科水晶城、太阳城、翡翠城、北岸华庭、奥园等几个在售楼盘的有关负责人也都提出相同的观点,他们总结,现在的商品房档次结构是倒金字塔型的,市场上低价位房子供应量明显不足。这种结构状态是不健康的。而政府在这个时间点上提出“500万低价房”的上市计划,不仅仅能缓和市场对低价位房子的饥渴感,还能整体调节市场平衡。
在政府的引导下,许多开发商的开发计划也都随着市场的变化做了一定的修改,如水木天成、第六大道等几个项目,今年的开发计划都做了较大的调整,在保持开发档次不变的前提下,一方面加大开工面积;另一方面对户型做调整,加大了小户型的比例。业内人士分析认为,3、4月份是一个调整期,以前总房款比较少的产品基本销售完了,后续的产品还没有正式出炉,所以这两个月相对是断档期,在销量上有可能会表现出下降趋势,到5月份以后销量会再次回升。
万隆集团乐康置业有限公司策划部经理许晓鹏说,通过向小户型做调整而降低总房款,是满足低价位需求的有效途径之一,这样做满足了市场需求,同时对企业及市场都有深层影响:降低总房款有利于加速销售进程,实现资金快速回笼,资金回笼以后就有能力做下一步开发,这样的加速循环可以有效增加市场供应量,缓解需求压力,对房地产行业长远健康发展也更为有利。
结构完善促进楼市健康
500万平方米低价房上市会对房地产市场整体走势带来什么样的影响?意欲买房的人开始密切观望,而业内却给出了一个比较统一的观点:对低价位市场会稍有影响,但不会伤及中高端市场,需求依然旺盛,整体看价格仍是上涨趋势。
让开发商们的观点如此的高度统一,首先一个原因是市场需求状况。21世纪不动产天津区域分部董事总经理崔晶雪认为,500万平方米低价房上市消息的发出,可能会导致二手房市场出现价格下滑,但是这种影响是暂时的,因为最终决定房价走势的是供求关系。
按有关部门做出的计划,今年商品房施工面积达到2150万平方米,年内确保竣工1000万平方米;经济适用房确保上半年上市500万平方米,而调查显示,今年本市对商品房的需求量大约在1050万平方米;房地产施工面积要达到2150万平方米,确保商品房上市量达到1545万平方米。这样,就可以做到充分满足市场的需求。从市场整体计划看,500万平方米低价房只是正常市场供应的一个部分,并不能对需求形成打压,需求打不下来,价格就不会受到大的影响。
崔总举了业内一个非常现实的例子。2003年年底杭州市出台政策,对投资型买房加征20%个人所得税,造成的结果是2003年12月大家争搭末班车,交易火爆,转年1月份出现了一个冷淡期,但是进入2月份以后交易复苏,并且价格在原来的基础上上涨了约20%。出现这种情况的根本原因就是需求旺盛。多个项目的有关负责人也坦言,他们会考虑做小户型以降低总房款,但是价格不会下调,原因是需求量太大。
天津万科的宋哲则认为,土地政策带动的土地成本,以及拆迁量带动的刚性需求,都是房价的支撑,而对于500万平方米低价房,他个人认为这是游离于市场正常运行之外的一种补充行为,它要满足的是一个特定客群的“特殊”需求,这一部分特殊商品的上市不会对价格整体发生作用。
与价格相关的,还有消费层次问题。奥园的许宙表示,消费是分级的,能买得起每平方米3000元、4000元房子的人,决不会买低保房住,而且购买低保房也是有严格条件的。这是市场上的不同层面,二者不是绝无关系,但是跨度较大,彼此不会造成太大影响。
有业内人士针对去年的拆迁量和去年商品房销售量做了一个对比,发现去年许多拆迁户还没有购买房子。这些客户在购房时会有一个时间差,但时间不会太长,经过一年的辗转衡量以后,今年这部分人群极有可能陆续购房,其中会对低价位商品房有较大量的需求。
此外从长远看,市场还有很大增长空间。北京、上海等地的商品房年销量都是在极短的时间内攀升到2000万平方米的,相比较而言,天津商品房市场还有很大上升空间。
从市场经济正常发展的需要而言,作为支柱型产业的房地产行业保持一定的增幅是有必要的,只有经济保持一定增幅,整个城市经济才能正常运转,城市建设才能正常进行。
户型瘦身成阶段性新宠
罗马花园的新推户型集中在180到304平方米,据说每天咨询的电话无数,其中10个有9个是询问有关180平方米户型有关情况的,还有部分人追问有没有再小一点面积的户型。水木天成调整了户型比例,从以120平方米左右的户型为主打,转为由80多平方米的户型做主打,提供了大量的50到80平方米的户型,总房款控制在15万到20万元,每天也是电话不断。
正所谓多大的胃口就吃多大的饭团。房子越来越贵了,但是该买还是要买,买不起大的,小房子总是要买一套的,一时间“小户型”成了新宠。
在购买小户型者当中,选择小户型的理由各不相同。有的是确实没有必要住大房子;有的是确实没有能力买大房子,再有一种是稍有支付能力者,这类人消费观念成熟,适度超前、提前消费已然成为一种消费习惯。很多的消费者开始“垫脚”消费,垫垫脚能买更高档次的房子,就不会买次一点的房子,但是实在受支付能力所限,只能在高档房子当中挑小一点的、总房款少一点的买。这又是一部分“小户型”需求者。
目前的“小户型”受宠,多少有些房地产市场转折期的阶段性味道。其中暴露出低收入人群需要关注,同时也表明人们对品质的关注度更高了。这里所谓的品质,包括环境品质,包括建筑品质等等。注重品质者不是对面积不在意,只是相对于品质而言,对面积的敏感度不是太高。这类人都希望在支付能力允许的范围之内,尽量买品质高一些的房子,这就是“垫脚”购房者出现的原因。
虽然消费者日渐成熟,“只买贵的不买对的”已经成为历史,但是市场也同时在成熟,竞争更加激烈,更加全面,价格将越来越能说明品质。