|
||||
背景
泰达集团已于2004年4月全额认购万通地产增发的3.08亿股,成为北京万通实业有限公司的最大股东。随后双方将在本市三岔河口地区合作开发泰达城项目,这是双方战略合作的第一个项目,也是万通进军环渤海经济圈迈出的第一步。此次入资后,泰达集团将拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权,成为万通地产的战略投资人,也是最大的股东。万通的总股本将由原来的8亿股增加为11.08亿股,成为中国房地产市场总股本超过10亿元人民币的少数大企业之一。这是万通地产自1993年成立10年来的首次扩充资本,目前其资本规模在上市的十大房地产公司中位列第五。
泰达集团跟万通地产的战略合作无疑是强强联手。然而,毕竟是大规模的跨区域项目操作,毕竟是国有企业与民营企业在房地产界的第一次合作,对于双方如何解决体制上的矛盾,如何调整内部资源结构,如何保证这强大联合体的可持续性发展等问题,众多业内外人士也都在观望。面对大家的种种疑问,素有“房地产界思想家”之称的冯仑和泰达控股的总掌舵刘惠文接受了本报的专访。
做项目还是傍大款
记者:请问冯主席,此次与泰达合作,是先看中了天津房地产市场发展的巨大前景然后寻求合作伙伴呢,还是因为有了泰达这个“大财神”才将目光转向天津?是为了项目融资还是为了融资找项目?
冯仑:商人有最灵敏的鼻子,任何决策肯定都是以市场为惟一考察标准的。我们关注天津是依托“京津冀一体化”的政策背景,天津在环渤海经济圈房地产市场增长是最为迅猛的,前景相当可观。当然,作为一个成熟的企业,在市场眼光之外还要考虑最佳的投资途径。可以说今天与泰达的深度合作是在对天津房地产市场的考察调研过程中,进一步加深彼此了解后形成的,这是基于对京津房地产未来的共同看好,为了构建长期稳定的战略联盟,共同分享万通地产高速发展所带来的丰厚回报达成的共识。
记者:前几年业界都说天津房地产市场的水很深,许多人不敢涉足。现在在天津市场上又集中出现了一大批外地开发商,大多都还处在观望与寻求更好的投资途径的过程中。作为其中一家,冯主席认为与泰达的这种合作方式在这片市场上将具备什么样的优势?
冯仑:任何一个比较传统的城市都会说自己的市场水很深,但这是相对于传统而言的,说这句话的时候,大家往往忽略了经验。精明的商人应该可以处理好各方面的事务。况且目前我们与泰达的合作是充分利用了它的各方面资源,这里不仅包括资金,包括土地,还包括各种政策资源。
加上法制建设的进一步加强和政府操作程序的愈加透明,我们对于天津市场是有很大信心的。至于水深水浅那就只有下去游过了才知道。
“动力”和“约束”的互补
记者:泰达是纯粹的国有企业,而万通是不折不扣的民营企业,国有企业入股民营企业存在很大的风险,请问两位老总,是什么原因让两个企业排除万难断然走到一起?
刘惠文:首先,一个企业成败与否的关键在于定位。要弄清自己是谁,自己的优势劣势都在哪里,搞清自己适合做什么。国企在掌控资源方面有先天的优势,泰达认为,注重资源型产业的开发,这是大型国企得以发展的一个重要战略,而房地产的开发并不是我们的专长。任何企业做“狗拿耗子”的事都是不容易成功的。
国有企业的优势在于信誉好、资源多、管理规范,民营企业优势在于机制好、创新强、贴近市场,可以看出,国有企业的长处,就是民营企业软弱性的命门,而民营企业的长处恰好又是国有企业的痼疾。一个有资源,缺机制,像在过家家,一个动力足,但缺资源,在算计着过日子,各有优势和不足。借助民企的专业性和灵活性,这就好像把家真正交给一个过日子的人,是国企改革必须迈出的一步。
冯仑:在目前的市场和政策环境下,房地产业的民营企业面临着发展的瓶颈。一是土地门槛越来越高,股本实力要求越来越强,因此民营企业急需实现资本规模的适度扩张,这一步是必不可少的;第二,民营企业的发展是一个不断蜕壳的过程,其自身体制中的弊端必须经由某种途径得以向主流回归。这次与泰达合作是思虑已久的了。泰达是一家不同于传统企业的新国企,开明而富有进取心,我们双方企业文化的高度可融性和资源互补性奠定了合作的基础。与泰达合作,可以充分享用它的地缘优势,提升万通在异地的土地资源把控能力,并且进一步完善职业经理人制度体系。
会赚钱不一定会做企业,会生儿子不一定能做爹。此次与泰达的合作,万通是希望能够借由这条途径解决民企的发展瓶颈,追求最大的安全时速,保持稳健持续的发展,真正做好自己的企业。
冯仑仍坐“老虎凳”
记者:在谈判及今后的操作过程中,最大的难点是什么?
刘惠文:体制问题。以往国有企业习惯于找银行找政府,这样的操作财务风险较大。而此次与万通合作走的是股本融资的道路,财务风险相应减少,但体制风险加大了。对于国企来讲,最担心的就是民营企业的透明经营问题。但这次我们的合作从一开始就非常理性,与以往一些企业老总个人关系搞得烂熟的合作不同。从2003年年初到现在,其实我们的团队一直在互相考察和磨合,今天我与冯总的见面只是一年半以来的第五次。应该说问题是存在的,但结果一定是好的。
冯仑:刘总说的对,体制问题存在,但我们都相信不难解决。万通与泰达的合作的目的之一就是要解决民企“有动力无约束”国企“有约束无动力”的现状。我们的合作不是为私人牟利的,而是要对全体股东负责,
现在主要是要理顺治理结构问题,要“以战略为导向,以理财为核心”。以后的商业问题将会很快迎刃而解。
记者:那么如何解决体制上的矛盾呢?万通会不会因泰达的介入而改变自己的战略?
刘惠文:作为战略投资人进入万通地产,泰达看重万通地产的是专业团队与专业能力,是万通和泰达之间的结构和优势互补性,双方实施的是战略合作,而非要去掌控一个公司。因此,泰达入资万通地产后主要行使的是战略股东的职责。
记者:谁是新的董事长?
刘惠文:这么大一个企业,董事长可是个苦差使,他得对整个企业的发展成效、业绩、利润等问题全权负责。现在这个“老虎凳”还得是冯主席来坐啊。从前总是民营企业参与国企的体制改革,而今天泰达则主动向民营企业伸出了双手。在弄清了国有企业的角色、定位之后,泰达走向了资源领域的专业化产业化。为国有企业在房地产业的探索之路开辟了新的天空。