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编者按:温州炒房团的旋风刮遍大江南北,甚至远至西部边陲伊宁,也出现了温州人的身影。与此同时,温州炒房团也成为社会舆论关注的焦点:炒房人与住房人谁该受到保护?炒房是否炒高了房价?政府的选择是追求GDP数字还是保证居者有其屋?杂然纷呈的论辩背后,既有不同社会群体的利害关系,也有纯粹的见仁见智。
炒房是否正常市场行为
中国社科院尹中立博士:房地产炒作的八大危害———其一,抬高了劳动力成本,削弱了国民经济整体竞争力;其二,进一步加剧社会贫富差距;其三,透支社会财富、抑制社会有效需求;其四,削弱整个社会的风险承受能力;其五,扭曲了整个国家的产业结构,相关产业将出现大量闲置产能,使国民经济出现大起大落;其六,不利于城乡二元结构的融合,高涨的房价,将使绝大部分农民工在城市置业安家成为一种奢望;其七,不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬;其八,促使地方政府产生房地产依赖症。
《中国青年报》鲁宁:温州民间到各地炒楼的资金是一条条“鲶鱼”,它所具有的“鲶鱼效应”,正好起到激活各地楼市的效果,刺激各地房产市场,拉动上下游整个产业链增加市场供给,增加地方GDP,扩大就业岗位和增加地方税收。
武汉大学商学院孙兴全:房子不同于股票,股票不是必需的东西,人可以不炒股;住房是生活必需品,人不能没房住。把房价炒上了天,真正的住房消费者相当一部分被逐出了房市,实则造成最终住房消费萎缩。中低收入家庭买不到与其经济能力相称的住房,老百姓其心难安,社会承受的压力就更大,政府需要动用福利性住房开支也要增加。
除了像炒股那样制造“游资”之外,还让宝贵的土地、住房停滞于“投资”环节,这是对社会资源的巨大浪费。
中国超然不动产营销机构董事长吴昊:“温州购房团”现象再次给人们上了一堂市场经济课。“温州人在房地产市场一不偷二不抢三不骗,没有采取任何不健康不道德的手段从事房地产,我们应该以理性和宽容的态度看待他们。”“温州人捕捉商机的本领值得人们学习。”
建设部住宅与房地产司司长谢家瑾:那些投机行为目前还不能说很多,如果让它长期发展下去,会扭曲市场供应,带来价格的非理性上涨,使价格严重背离价值产生泡沫,这与价格基本平稳的宏观调控目标是相背的,甚至价格大起大落,房产价格在短期内大幅度上涨也会对当地的中低收入家庭的买房造成直接的影响。
佚名:对于游资来说,追求利润是他最基本的特性。温州客所挟的大量游资,砸向各地房产市场,不管是集团购买以求低价买入、短期投资以求快速获利,抑或是中长期投资放根长线,其目的只有一个:赚钱。而这种行为,其实本没有什么对错,也无须任何指责。比如说在房价波澜不惊、死水一片的时候,它的出现可以活跃一下市场,带动一番人气;反过来,在市场容量不是很大情况下,它的出现也可能会给房价添上些泡沫。但这都是很正常的市场行为。所以,对这个炒房团来讲,主观上投资获得回报是它的自觉,而不是搅乱市场,制造泡沫,哄抬房价,四处添乱。
孙兴全:炒房与炒股的盈利机制大不相同。股份公司理论上是可再生的,张三开了,不妨碍李四再开。房产,特别是城市房产则不同,土地资源归根结底不可再生,这决定了房产相当程度的垄断性,其价格的供给弹性相当之小,价格上涨更多取决于需求。炒房者以投机为目的,人为地增加了需求,而房产供应受土地不可再生性之限却不能相应增加,这无疑会使房价更易在过量需求的拉动下,呈现直线上升趋势,有钱的炒家获取垄断暴利的可能大大高于股市。
政府应不应该干预?
尹中立:“炒房团”所带来的虚假繁荣对地产业相当危险,泡沫终究是要破灭的,指望炒房者刺激本地经济增长,其危害犹如吸毒,如果继续吹大房地产泡沫,那么将来的后果不堪设想!房地产市场和股票市场一样容易产生价格操纵行为,这正是房地产市场需要政府外部监管的原因所在。完全依靠市场竞争解决不了问题,房地产市场需要政府对它公平、公正地实行强制性的外部监管。而温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利,该行为和股票市场的庄家行为如出一辙,我们认为,应该约束类似温州炒房团的操纵房地产市场的行为。
中山大学方建国教授:市场也有失灵的时候。一旦市场出现无序竞争、一方太强势,政府就要出面平衡。无序竞争发展到最后危害很大,前些年海口的房地产造成了非常多的烂尾楼。房地产、金融和老百姓的关系密切,一旦出问题,对社会稳定和经济运行是非常大的触动。这时政府必须干预。
复旦大学房地产研究中心华伟、辛官胜:成熟的市场存在着合理的投机成分,“温州购房团”不等于“温州投机团”,投资也不等于投机。因此,政府不需要直接干预市场,但也不能放弃对游戏规则的完善。将投机控制在适度范围内,是防止房地产市场大起大落的重要手段,也是对广大投资者投资收益的最好保障。为此,政府应有所为有所不为,既不违背市场经济运行规律,又要兼顾社会公平,采取倾斜性政策,保护中低收入群体的利益。鉴于房地产市场对国民经济影响特别大,政府干预是为了减小产业波动。如果把“大起”分为“小起”,回落就可能晚一点。房地产投资周期长,市场传导机制的滞后性非常明显。在出现结构失衡、局部过热的形势下,政府应加大干预力度。
上海社科院房地产研究中心研究员顾建发:有关法律没有禁止内部订购,地方政府可以出台一些规定进行控制,比如说售房采取实名制,增加期房转让交易费用等等。全国是3%的契税,上海是减半征收。国家给的权力为什么不用呢?
温州市政府有关人士指出,政府可以运用“无形的手”进一步规范房地产市场的游戏规则,但没有理由以行政手段打压温州人的市场行为;而且,聪明的政府应该是不断制造投资机会,以吸引资金的到来。
房价上涨是炒的结果吗?
中国企业管理世界商业顾问吴德云:炒楼是否会影响当地房地产经济的正常发展,关键看炒楼者购买量占供应
量的比例。可参考国际公认的20%的警戒线,超过则有影响,否则影响很少。
华远集团董事长任志强:不能将楼市的上涨归为温州人的罪过。北京1000亿元的市场,温州资金只有10到20个亿,它能起到什么作用?除了温州人,还有很多人炒楼,只不过温州现象比较突出。
房地产商、南都集团董事长周庆治:相对于中国巨大的房地产市场而言,温州人投到房地产市场的资金无异于九牛一毛、沧海一粟。温州购房团的资金只能起到激活市场的作用,不可能左右市场。国际上通行的标准是投资性购房的比例一旦超过30%,房地产就有泡沫化问题,而国内除上海在20%外,其它城市都远远低于这个标准。当然,适度预警也是需要的。
事实:近期上海市统计局、上海市房地产协会和上海市房地产交易中心对本市25个住宅小区1000户投资购房者的随机抽取问卷调查显示,目前上海投资性购房比重为16.6%,总体水平尚在警戒线内。
顾建发:上海投资性购房比重远在16.6%以上。理由有三:调查对“炒订单”、“炒楼花”的投资行为未作统计;占25%的三外人士(国外、境外、市外),投资客占了大部分;高价盘中入住率低非常普遍,在少数区域和个别楼盘中投资性购房比重相当高。上海全市房价上涨,其中一个重要原因就是楼市炒风盛行。
上海市政府新闻发言人焦扬:去年以来,上海市商品房价格上涨速度偏快,这是多种因素引起的。其主要原因是申城商品房供需不平衡、房产项目成本推动,其中也不排除一部分投机因素的存在。前段时间一些媒体关于温州炒房团炒高上海楼市的说法是没有根据的。作为一个国际开放的大都市,上海将仍然欢迎和鼓励外国和外省市资金投资沪上房产。
谢家瑾:从数据上来看,温州人炒楼总体对各地房地产市场不能说没有影响,但是并没有外界所说得那么大。从各个地方的情况来看,温州人异地购房的目的,自住性的消费占一定比例,作为中长期投资通过房价升值获得回报的占多数,短期投机炒作也占到一定比例。