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近日,从网上看到一则新闻——《央行调查显示房地产金融存在四大问题》,主要说的是:据央行调查,目前我国房地产金融存在四大问题。第一个问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款,据估算,80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。第二个问题是土地储备制度不完善,土地储备贷款存在隐性风险。第三个问题是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。
看到这则新闻,我猜想,现在,央行恐怕不仅仅只是意识到房地产金融存在的风险,而是已经知道了这方面问题的严重性,这才将这个调查在媒体上予以公开,目的自然是希望引起全社会的关注和重视,以便及时化解房地产金融存在的风险。同时,这则新闻,也可以说是直接或间接地印证了不久前《瞭望》周刊一篇文章的观点,那篇文章直截了当地指出,当前我国房地产开发投资在局部地区和一些方面已出现过热苗头和泡沫现象,并有蔓延、扩大之势。
作为普通民众,尤其是那些怀疑自己很可能处在“过热苗头”或曰“泡沫现象”地区的民众,在知晓这些信息的时候,我想,他们心中肯定是要忐忑不安了,一方面,由于房地产金融存在风险,他们为银行而担忧;另一方面,由于房地产市场存在泡沫,他们更为自己而担忧。
那些已采用按揭贷款方式购房入住者,心中忧虑的是,我为购房付出了如此高昂的价钱,欠了几年甚至是几十年的债,难道购得的有很大一部分是泡沫?那些正打算采用按揭贷款方式去购房者,心中忧虑的是,如若房地产市场真的存在泡沫,那我有必要欠上几十年的债,去购买那些泡沫吗?那些以按揭贷款方式炒房者,恐怕也要坐立不安了,若房地产市场真的存在泡沫,而且泡沫行将破灭的话,那我手中的房子一旦被套牢,岂不是要“偷鸡不着蚀把米”了?总之,一句话,对于他们来说,现在,他们最急切、最需要知道的恐怕就是——我按揭贷款购得的仅仅是泡沫吗?当然,对于那些用自己的钱已经购房者、或者打算用自己的钱去购房者、甚或是那些用自己的钱在炒房者,此时此该,他们恐怕也很难做到心如止水了;因为,即使他们最有钱,以现在房价的昂贵,对他们来说,恐怕也非是芝麻绿豆那么大的小数吧?
那么,如何判定自己所处城市是否存在房地产泡沫呢?我在《房价飙升何日是尽头?》一文中,已经给出了判断一个城市房价飙升到尽头的十大指征,从本质意义上来说,这十大指征也就是一个城市房地产泡沫从小到大直至行将破灭的征兆,每个细心的读者,只要对照这十大指征,仔细判断一下,你所处的城市是否符合这其中的三个或者三个以上,大体上,你就不难作出评判。当然,用这种方法,毕竟要用到一些专业知识,也许对许多业外人士来说,依然存在困难。那么,在此,我再提供一个更加简单、更加直接的方法,只是这个方法的准确性稍稍有逊于上述所说的“十大指征法”,适应性也没有“十大指征法”来得广,它仅仅适用于实施了“招拍挂出让土地”、“按揭贷款购房”等诸如此类政策的城市。
如果,你所处的城市,“按揭贷款购房”政策的实施已经超过了三年,而在“按揭贷款购房”政策的实施过程中,在住宅用地的供应上,当地政府并没有出台相应的、统筹的、配套的政策,来保证住宅用地供应量的增加,甚至是反其道而行之,反而是减少了住宅用地的供应量,那么,你所处城市的房地产必定是富含泡沫了。为什么这么说呢?
因为按照经济学均衡价格理论,竞争的价格和数量取决于供给和需求,最简单地说,就是当供大于求时,价格就下降,供小于求时,价格就上升。而需求是购买欲望和购买能力的统一,按揭购房其实质是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的一个过程,在本质上来讲,它是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放,即将未来几年乃至几十年的潜在的房屋需求提前而攒到目前来了。因此,由此而激发出来的自然是对城市房屋现时的极大需求。在经济学上讲,需求曲线自然会因此而发生很大的移动,这时,如果想保持房价的稳定,自然,相应地,我们得设法让供给曲线也发生很大的移动。我们暂且不考虑供给曲线的其他影响因素,仅就房屋的供应方面来说,当然得大大加大房屋的供给量。至于房屋的供应量相应地要加大多少才能实现同一价格水平的均衡,这是一个较为复杂,需要结合当地各个方面的影响因素,经综合考虑才能得出结论的问题;但是就房屋的供应量来说,应该得相应地有很大的增加,这却是毫无疑问的。而在这个时候,如果你所处的城市不但没有保证住宅用地供应量的增加(房屋的供需与住宅用地的供需存在同一性问题)甚至是反其道而行之,反而是减少了住宅用地的供应量。那么,地价和房价焉有不狂飙之理?而按照西方经济学界对泡沫或泡沫经济一词的简要释义——泡沫是虚拟资本的过度增长。我们自然也就知道了这个城市的房价是富含泡沫的了。
如果,你所处的城市,“招拍挂出让土地”政策的实施已经超过了五年,而在“招拍挂出让土地”政策的实施过程中,当地政府并没有出台相应的、统筹的、配套的政策,来保证土地供应量的充裕,同时防范房地产市场的过度投机,那么,你所处城市的房地产市场必定是富含泡沫了。为什么这么说呢?
土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地方式,即便没有非饱和型稳步适量供地的政策取向,但在实际操作中,如没有相应的统筹的政策和措施的配套,那么,土地(房屋)的供应量必定是小于至多是等于土地(房屋)的需求量的。按照经济学均衡价格理论,供小于求时,价格就上扬。这时,如若不加大土地(房屋)的供应量,来保证土地(房屋)供应量的充裕,那么,房价自然会一路上扬;而这一路上升的价格,自然会引来房地产投机者。这时,当地如若没有相应的、统筹的、配套的政策的跟进,来防范房地产市场的投机,甚至反而是去迎合这种房地产投机行为的话,那么,同股票市场一样,房地产市场很快就会变成高度的投机市场(股票市场和房地产市场最容易“泡沫化”,这不光是以往的经验教训告诉我们的,从理论上也不难加以证明。)然而,同股票市场资金一般来讲可以快进快出不同的是,房地产市场上资金的进出就没有那么快速了;因为,房地产开发的周期一般来说至少得三年左右,这就决定了房地产市场即便已经泡沫化,其泡沫的破灭也有个滞后效应的问题。所以说,由于土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地方式导致地价上扬,进而导致房地产市场投机形成房地产市场的泡沫化,到“泡沫”最终的破灭,比起“按揭贷款购房”政策的实施使得房地产市场的现时需求突然增量而供应没能及时放量跟上所造成的泡沫化来说,相对要缓和一点,但是,仅管是稍微缓和一点,一般来讲,也不会超过一个房地产的开发周期。
当然,如果一个城市“按揭贷款购房”和“招拍挂出让土地”这两个政策是同时实施的话,那么,在实施这两个政策的同时,更要求有强有力的住宅用地供应量的增加,以及其他诸如防范房地产市场过度投机等相关的、统筹的、配套的政策的跟进;如果没有,那么,这个城市房地产价格的狂飙,就只能是更让人“看不懂了”。在这个时候,如果以按揭贷款的方式去购房,那么,所购得的自然更加是因狂飙而产生的“泡沫”了。