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据《广州日报》报道,广州市国土房管局市场处处长黄文波日前透露,针对一房多售、假按揭、抵押房出售等房地产企业的不良行为,广州市国土房管部门将加大房地产市场的监控力度,并准备出台政策,建立房地产市场的预警报体系,对违规企业进行处罚。
四举措强化市场监管
黄文波表示,政府部门将建立并推行一套房地产市场销售管理系统。这些加强房地产市场监管的举措包括:
建立楼盘明细表。明细表包括住宅的房号、户型,有没有进行鉴证、抵押和查封情况等细节。一套住宅只能对应一个房号,并且这个房号是由广州市国土房管局统一认定的。
对市场交易实施网上监控。按照设想,购房者如果看中一套商品房,买卖双方可到网上下载该套商品房的预售买卖合同,并且,该套商品房的买卖合同只能被下载一次,这样可有效防止一房多售情形的发生。抵押房也不可能通过鉴证,没办法卖出去。
黄文波还透露,将来政府对商品房预售的监管不会像现在这样指定只能销售哪一套,取而代之的是对预售的监管是以面积来控制的。如果一个楼盘的销售面积,超过了政府批复的商品房预售的总面积,将被自动封盘,开发商要赶紧缴齐地价金后才能重新启动销售。
考虑成立专门的房地产监管中心,理顺机构,在行政许可规定的范围内执法。
建立开发企业销售信用档案。广州市国土房管局和广州市建委联手,制订专项政策,对房地产开发企业违规行为进行处罚。处罚手段包括停止其销售、媒体曝光、吊销资质等。“现在对违规开发商的处罚力度太小,如广地花园出现这么严重的违规,早就该将其开除出开发商的队伍。”黄文波说。
修订买卖合同
对众多开发商和购房者所关心的广州市新版商品房买卖合同修订的问题,黄文波表示,政府部门在征询各方意见进行研究后,目前修改稿已完成。
“这一纸合同的修订真是难题,是大事!”黄文波说,“商品房是商品,但又有其特殊性,表现在:一、其价值昂贵,很多人毕其一生积蓄才能购买一套房子;二、由于实施的是预售制度,使得商品房成为期货,不可预知的变量太多;三、买卖的周期性长,以往从买房到房产证办好,顺利的话都需要两三年;四、政府部门、企业、业主联系非常紧,正是因为商品房是特殊商品,政府部门才更需要加强监管。”
黄文波说:“修订的新版商品房买卖合同,要体现出商品房单元、位置、面积等要素,也要体现买卖行为中房价、交楼时间等要素,另外也要给企业和业主双方提供自主空间,不能规定太死,如外墙装修、绿化率等要素,否则易引发诉讼。”
推行网格式地价政策
黄文波表示,在租赁市场,目前办理房屋租赁登记手续的只占整个房屋租赁市场的两三成;其次,目前对土地租赁市场管理还没有相关的法律法规,土地租赁市场还没有建立,但是可以肯定土地租赁市场的前景非常广阔。目前土地交易的活跃程度还不够,地价收取的渠道也需要进一步完善。对于大量历史遗留问题,要用现在规范的政策去管理以前不规范的问题。
据悉,政府部门争取今年出台相关的土地租赁政策,增加信息公开和政策的透明度,出台灵活多样可操作性强的措施,提高行政办事效率。
目前,广州市新的基准地价已上报广州市政府,最近有望出台。黄文波解释说,“新的地价政策出台,不是为调高地价,而是在以往经验和调研基础上,增加广州地价的透明度和可操作性。”据介绍,广州市新的地价政策将实行网格式地价,就是在广州地图上打出不同网格,方圆300米乘以300米的范围内实行一个地价,一个网格一个地价,都将公布于众,临街商业地块将考虑有个加价。
另外对于一些开发商所反映的一次性缴清出让金压力过大的情况,据透露,政府部门也在研究考虑,有可能今后土地有偿使用费一次性缴齐,而土地综合开发费则分次缴清。