天津市房地产市场经过了前几个月的“暴发期”后，目前仍以较快的速度发展，整个房地产市场给人的印象好像是供不应求，但作为开发商应保持清醒的头脑，对下半年的房地产市场进行冷静的分析。这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

　　1、销售旺势持续，但躁动水分日渐压缩

　　综观春节至目前天津市商品房销售的情况，“销售暴发”成为这一时期的一个显著特点。好像一夜之间天津市民要每人一套。前所未有的火爆令许多开发商和销售商始料未及。城市的大力度改造和建设，所带来的集中拆迁造就了难以数计的购房者，刚性的需求加上集中的购买自然带来了“销售暴发”。有人士在去年年初提出“三年内市内商品房均价将突破4000元/平方米”的预言肯定将提前实现。但这里有两个现象需要注意：一是这种购买热潮不能充分说明天津市房地产市场的大繁荣，因为“销售风暴”主要集中于那些中低档，单套总款在45万元以下的项目，中高档项目受益不大。因此切不可据此得出天津市房地产前景无限美好，有房就卖的结论。这种情况只能说明目前天津房地产市场适合主流购房群体的项目太少了。二是在这次“销售暴发”现象中的购房者有一批属于“躁动购房者”。所谓“躁动购房者”指的是这些对于购房者而言，此时购房并非是他们最佳购房时机，最佳购房年龄和最佳购房心理状态，只是被这种购房大潮所感染，故此已有业内专家戏谑地预测“过几年等着收旧房吧！”此话虽带有一定的调侃味道，但的确说明了一个事实。所以，作为房地产开发商应有清醒认识。其实，不光开发商，

　　广大的购房者也已经认识到了这一点，并已逐渐清醒。他们的理智将在以后的购房中起到决定作用，可以说以后的购房者纯度将更加明确，购房的针对性也更强。这些都是每个开发商必须认识到的。但毕竟，目前的上市量和所供购房者选择的项目数量有限，商品房主要是中低档商品房的销售旺势还将持续到年底甚至跨年度到明年，乃至更长。

　　2、地段因素淡化，丑小鸭变小天鹅

　　按照房地产的运作规律，“地段决定论”在很长一段时间内是业内业外人士，当然也包括购房者的一个共识。但随着城市的发展和扩大，交通和生活设施的逐渐发达和完善，地段因素逐渐淡化。以往的偏僻区域已不再是被都市遗忘的角落，由丑小鸭一下子变成了白天鹅。就拿东南板块的时代新城、三味舒屋来说，以往的小海地也成了大部分河西购房者蜂拥而至的置家好地，均价突破3000元/平方米，中环线外的增产道上的月梦园均价也卖到了3600元/平方米，处于西青区界内的扬庄子大堤区域的宇华兴云新园均价卖到了2800—2900元/平方米，就连北辰区的都旺新城竟卖到了近3000元/平方米。就是这样的价格，却也被抢购，这里固然有城市扩大改变了传统的地段价值观的因素，人们对于地段的因素逐渐淡化了。这里还有另一个因素，那就是，由于传统的市中心和繁华地区的价格过高，那些购房者不得不退而求其次，甚至部分购房者大有“饥不择食之心理，但不管怎么说，人们已在重新审视地段价值，因此地段因素在逐渐淡化。

　　3、中档项目将成为房地产市场的主流

　　意大利科学家的20/80定律曾做了这样一个表述，社会财富的80%为20%的人(企业)所创造，同时，社会财富的80%为20%的人所占有。我们按照这样的原理可以作出这样的推断：天津市房地产市场的80%的商品房将被全市市民的20%所购买。本公司在前几年在对房地产市场所做的分析中曾发现，在天津市中档住宅，乃至中高档住宅的购房者中，机关事业单位、文化界人士为购房的主力军，占有相当大的比重。这一点在当前更加突出。由于工作的性质，他们的收入较为稳定，收入在全市属于中等偏高，家中有一定的储蓄，现有住宅出售可有相当款额的收入，国家房屋补贴他们又是首先受益者。这就决定了他们具有较强的购房资金实力和心理承受力及抗风险能力。而根据他们的实际收入，单价在3500元—5000元/平方米，单套总款在40万—60万元是他们最佳选择。这些人加上部分私营业主、个体工商户共同构成了市民的20%，而他们将无可争议地成为天津市中档项目的消费主力军。从目标客户的这一特性来看，中档项目将在相当长的一段时间内稳稳占据房地产市场的主流。

　　4、中高档项目表面的繁荣，难掩销售阻滞暗流

　　翻开天津的各大媒体，发布广告最多的是房地产行业，而房地产行业中发布最多的则又是中高档，尤其是高档项目，据我们了解，目前天津市所谓豪宅和单套总款超过70万元的大户型已超过160万平方米。而据权威部门的统计，在天津的购房者中能够承受高档项目的购房者仅占全体购房者的3%，就算加上部分外地购房者，其数量与巨大的上市量相比也只是凤毛麟角。这种巨大的反差所带来的影响已经呈现。目前，许多所谓豪宅的操盘者已经使出浑身解数，拿出十八般武艺，又是促销活动，又是进行大肆包装，但效果甚微。因为如果是一个不为市场所接受的产品，无论怎么进行包装，也不会改变市场现状。因此，下半年，中高档项目，尤其是高档项目将面临严峻的考验，同时也给开发商敲响了警钟：过分追求高利润，对市场预判的理想化将使自己陷入泥潭。（标榜公司张磊）