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-文件速读
目前仍无相关法规调整收费
2002年,北京市物价局出台《关于我市机动车停车场收费标准的通知》(以下称194号文件):“居住小区经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商,取得一致意见后,持具有法律效力的协议到物价部门办理核准手续后方可收费。”
随后,北京市发展和改革委员会又发布了《关于修订〈关于调整我市机动车停车场收费标准的通知〉的通知》(以下称326号文件),该文件是专门针对小区地下车库收费做出的修改。
在这两份文件中,都明确提出居住小区的地下停车场收费实行市场调节价格。但对于经济适用房地下停车场收费应执行什么标准均没有明确提出。
事件缘起
认为品质与成本不相符350元月租金引发不满位于北京市朝阳区东四环、五环间的电子城小区是由北京市城建房地产开发有限公司开发的经济适用房小区。今年3月15日小区业主收到了物管公司向业主发出的《公告》,“本小区地下车库(机动车)的各种手续已办理齐全,并具备租用的条件。地下共有188个车位,租价为350元每月。”此告示马上引起了小区业主的不满。据小区一位业主筹备委员会成员告诉记者,他们认为,根据有关政策规定,地下停车场的租金应该由业主和物管公司协商确定,而不是物管公司一厢情愿的行为。
对此,该小区的物管公司北京弘厦物业管理有限责任公司赵经理接受记者采访时说,在所收取的350元/月的租金中,物管公司收取的是120元/月的管理费用,剩下的230元/月则是替开发商所收取的成本回收款项,该标准的制订主要是按照车库的建设成本。但在记者调查采访中,不少业主都认为该地下停车场的建设品质与开发商声称的1900万元建筑成本并不相符。
业主呼声
如物业坚持该收费标准32%业主可能强行停车物业公司提供的“地下停车库管理成本构成”书面文件显示:地下车库的实际投资总额为1900万元,按银行每年5.8%的贷款利息计算为每年投入110.2万元,再加上管理成本、电费、维护费等总计为141万元/年,除以188个车位和12个月,实际应收每个车位625.04元/月。虽然物业公司提供了这份文件,但仍有不少业主对地下停车场的建设成本和租金算法表示异议。在此之后,业主们自发对小区内179户业主做了一个调查,对于地下车位收费价格,绝大多数业主认为200元/月价格比较合适。如果物业坚持按照350元/月标准收费的话,将会有“64%的业主选择不在停车场停车,4%的业主会被迫接受,32%的业主会选择强行停车”。
矛盾暂缓
先收120元的月管理费7月后按协商价格交租随后记者调查了电子城小区附近商品房的地下停车场的租金标准,一般在300元/月-400元/月之间,管理费用则从50-180元/月不等。而在记者调查一些经济适用房项目时发现,目前已经投入使用的经济适用房地下停车场多数收费标准在200元/月-300元/月之间,比如通惠家园收取240元/月(一次性交纳一年的则为220元/月),回龙观小区收费为300元/月;也有少数几个项目的收费标准在350元/月左右,今日家园则是390元/月。在记者的采访中,物管公司的赵经理表示,他们目前正在和业主进行地下停车场收费标准的调查,根据调查结果再做出新的收费标准,6月份地下停车场收取120元/月的管理费,7月份之后再根据调查结果执行新的收费标准。
协商不成可能陷入“扯皮”困局
专家建议尽快出台相关法规,赋予有关部门行政权力,降低协商成本虽然电子城小区事件已经得到了缓解,但仍有不少业主对能否通过与开发商协商,对新的收费标准达成共识表示怀疑。为此,记者向政府部门、业内人士及有关专家咨询了相关问题。
记者以经济适用房业主的身份,向北京市发展和改革委员会收费处电话咨询了有关问题。发改委的一位工作人员告诉记者,“具体数额应该由业主和经营者协商,双方认可后再抄送价格主管部门备案。”当记者问到协商未果如何办理时,该工作人员表示,“价格主管部门不参与价格的制订过程,业主和经营者要根据相关的地下停车场的建设成本和管理费用来进行核算,然后根据实际情况来制订双方认可的收费标准。”
发改委:即使协商不成,物价主管部门也不能强行定价
市发改委有关人员告诉记者,目前地下停车场实行的是一种市场调节行为,而物价主管部门的职责由194号文件中的“提供具有法律效力的协议办理核准手续”,到326号文件中的“抄送即可”。也就是说,物价部门不能参与具体一个小区地下停车场的价格制订,即使是双方无法确定价格,物价主管部门也不能去强行定价。
在这种政策背景下,他认为地下停车场的投资者应该提供一个比较合理的价格标准,假如业主不认可,可以根据实际建设成本进行核算,同时业主也应该从整体上衡量自己小区的物业市场调节收费标准。
物业公司:协商未果应该找相关部门协调
北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇认为,开发商在进行租金和管理费用计算的时候,是会考虑到成本的,假如协商未果应该找相关部门比如办事处、主管部门等单位进行协调。
也有业内人士认为,目前地下停车场没有一个统一的收费标准,其定价标准要受到多方面因素的制约,地下车位租金的制定因双方地位的不同而出现不同的性质。目前大部分地下车位的产权属于开发商,购房者买房子有车之后,就必定要租或买该项目开发商所投资建设的车位,因此开发商在制定价位时不能过于追求利润,要与业主进行充分的协商,以市场为指导,赢得合理的利润,避免不必要的纠纷。
法律专家:建议赋予有关部门一定行政权力
北京市隆安律师事务所孙斌律师表示,开发商希望收费标准能够定得高一些,而业主则希望定得低一些,这必然会导致两者之间心理定价产生差距,这就很可能出现业主与开发商协商未果、无法定价的情况,政府部门的指导性作用就应该体现出来。
但是从194号文件到326号文件,都仅仅是规定了收费价格“经营者应与小区业主协商确定”,没有规定在协商不成的情况下,政府部门能否做出指导性行为,无法可依,政府部门自然也就无从管起。因此,建议有关部门出台相应法规,或者赋予有关部门一定的行政权力,或者制定出协商不成的解决途径,降低消费者和开发商之间的协商成本。
-专家视角
董贤钧:比照居住小区相关规定执行
中国物业管理协会副秘书长董贤钧:在没有专门针对经济适用房的地下停车场管理规定出来之前,就只能按照目前政府有关部门制订的居住小区地下停车场管理规定执行,也就是说实行市场调节价格,但是目前北京的一些经济适用房的地下停车场的收费标准还是略低于商品房,这说明经营者在实际操作中,还是考虑到了经济适用房地下停车租金的优惠性。
赵春凯:收费标准正在研究当中
北京市小区管理办公室主任赵春凯:目前小区办正在制订一个居住小区停车管理方面的法规,经济适用房地下停车场的收费标准还没有单独提出来。在新的北京市物业管理收费标准中,经济适用房的物管费用执行的是政府指导价,但是对于经济适用房地下停车场的收费标准,还没有明确进行划分,目前正在研究当中。
-答疑解惑
是否享受优惠应视情况而定
电子城某业主:“经济适用房是政策优惠住房,那么地下停车场的收费是不是也应该享受相应的优惠?”北京物业管理协会副会长赵兴汉则认为,经济适用房是针对低收入家庭实行的一项优惠住房政策,能够买得起车,就说明其收入状况应该有所好转,应该实行市场价格调节行为。但如果在建设过程中,地下停车场的土地成本也因经济适用房的政策而受到优惠,其租金也应该有所表现。
租金包括两部分
丰益城市花园某业主:“开发商给出的地下停车场租金费究竟是怎样算出来的?”金地停车场建设管理有限公司的田西坤告诉记者,地下停车场收取的费用主要包括两部分,一部分是对车辆停放占用土地或者房屋的使用费,另一部分则是清洁、保管和员工工资等服务性费用。其价格主要是根据建设成本和成本回收年限、管理成本等实际情况来计算,同时也受到地段、楼盘价格等情况影响。
车位越多价格越低
丰益城市花园某业主:“是不是车位越多、成本越大,价格就会定得越高?”邓南宇表示,地下停车场的租金最终决定因素并非成本,而是需求强度。因此按1比1或以上标准配比的高档住宅小区,车位价格反而高不上去。