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中房协专家与国外中介机构人士
二手房中介业务在我国大多数城市萎靡不振,天津也是如此。据统计,本市目前二手房交易中,七成以上的交易过程不是通过中介机构完成的,而在国外,这个数字正相反或更多。
在“2004年天津房地产中介发展峰会”上,来自北京的中国房地产业协会顾云昌秘书长及21世纪亚太地区总裁BILL·HUNT先生,与天津房管局、房协及多家知名中介机构管理人员就此进行了探讨,提出了造成这一现象的原因和解决思路。
七成二手房交易不认可中介
对于本市二手房交易者不愿意通过中介交易的问题,与会代表分析主要因为消费者对中介的不认可。记者在采访中也了解到,实际上有七成消费者不愿意依靠中介,主要原因有:对中介机构不信任、中介费高、提供信息和交易的过程繁琐缓慢、没有售后服务、不能提供贷款、转按揭等服务。
针对这一问题,中房协顾云昌秘书长及南开大学刘玉录博士支招说,要取得消费者的认可,首先要有一个好的政府管理环境和高素质的中介队伍,这是一个与市场相辅相成的过程。
一方面政府及银行等相关行业和部门尽快制定相应的政策,一方面中介本身也不能急功近利。
在扩大业务方面,还可以提供如置业咨询、法律顾问、代办手续、营销策划、市场分析、节税指导、房地产贷款、项目可行性研究直至代管物业等。例如由中介公司经纪人为买方提出“出价书”,房主有权挑选客户。
在出价书付上定金支票,由经纪人转交房主,房主接受就签字,如不同意就不签字,或退回支票或修改对方条件,由买卖双方自行决定,减少买房人两头怕的疑虑。
此外,中介公司还可以开办代写、代办过户手续,并提供保证履约的服务。依双方条件切实执行,代收金钱、文件。一切办妥,则钱交给卖方,权力给买方。经纪人不涉及金钱,也使购房者减少很多麻烦,这样也避免了单一信息服务对消费者来说感到费用不值的问题。
中介信息速度和信息量不够
虽然通过中介可以得到房源信息,但是很多消费者还是感到中介的信息量和信息速度不够。很多客户在看过中介提供的房源后,不能找到合适的买(卖)主,再等消息,就可能遥遥无期。所以很多人宁愿从相关的网站或报纸上获得信息。对此,BILL· HUNT先生提出,可以通过建立覆盖全市的房地产市场中介网络平台,即“在线楼市”等,使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系,让消费者在购房时能更快更好的选到自己想要的房屋。这样,房源在互联网上的传播打破了部分中介的信息垄断,也使市场交易的周期明显缩短。在互联网出现以前人们买房平均要看20套才能决定,而现在通过上网了解信息后,平均看11套就可以决定所购房屋了。
在费用方面,各家中介机构可以保留一个优先售房的期限,如中介收到新房源后可以在自己的连锁店中先卖几天(固定期限),几天后如果还没有购房者购买,就将此房源并入网上各家中介一起组成的房源中,如果该房售出,中介费用可按比例分配给提供房源的中介单位与售出单位。这样做将使购房者在挑选二手房时提供跨企业的大范围房源选择。在场的多家中介机构负责人对此表示赞同。
“正规”中介多数不正规
天津的中介机构很多,但是许多打着正规牌子的中介却不能做到规范操作,如出现伪造房源信息、非法押房本、收取“信息费”等。
另外,对于中介同时集中多家买主看同一房屋的行为,很多客户表示不满,因为这样容易令人产生“托价”的想法。
对此类问题,刘玉录博士等代表告诫,目前房地产中介的社会公信力十分重要和关键,对于中介的营业行为,除了像北京那样交纳保证金外,还应该建立详细、具体、可操作的房地产中介法规制度体系。
对于中介来说,最好的赚钱方法是想办法帮助别人,首先是帮助,其次才是赚钱,在帮助中赚钱。
还需要加强房地产中介经纪人资质的取证,因为现在的门槛低,所以出现很多黑中介,导致消费者对中介的不信任,BILL·HUNT先生认为,改变的办法是组织培训,提高中介经纪人的水平,让客户明确委托给这样的专业人士是有价值的。
同时,要靠科技管理和提高从业人员素质来赢得客户的信任,要从招聘、培训、管理制度等多方面提高。
对中介提供的信息一定要核实低收高卖中介自毁信誉
现在很多中介都在收房子,低买高卖,获取差价,这就难免产生压价低买进,抬价卖出的现象,这种行为对于二手房买卖双方都是一个打击,双方都觉得卖(买)错了,从而导致人们对中介乃至整个行业人士的不信任。同时,这种行为也在一定程度上扰乱了市场价格,使市场价格盲目上升,最终导致买卖双方的僵持,影响了市场交易量。
对此现象,与会代表认为,这是一个要通过正规的法规来逐步解决的问题。而对于中介机构来说,应当在这种眼前利益和长远利益中有所选择和舍弃,否则就难建立长期信誉以及长期收益。