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成本上涨因何带来房价上涨
稍有经济常识的人都知道,市场价格不是由成本的增加而决定,而是市场本身的需求决定了价格走向。成本上涨不是价格上涨的直接理由。市场经济的规律是供求关系平衡,一旦供大于求,市场价格下落;求大于供,市场价格上涨。房地产同样适用这样的规律。
但是,为什么开发商们众口一词地把主要涨价原因归给了土地成本呢?首先来说,土地价格是开发商最大的开发支出,占到了楼盘开发成本的30%左右。国土资源部土地利用管理司2004年3月的一份监测报告显示,天津市地价占房价的比重在30%左右,其中住宅用地的价格占房价的比重为25%;2003年住宅用地价格增长率较大的城市为天津、贵阳、南昌、重庆,增长率分别达到17.48%、16.32%、12.75%、12.45%。因此,地价是影响房价的一个重要因素。本市有关部门今年年初的一份报告指出,2004年随着招标、拍卖和挂牌方式供地成为房地产开发用地供应的惟一形式,开发企业取得土地的成本上升,带动总成本上升4-5%。可以预计的是,土地成本在房价中构成比例还将逐渐上升。
其次,当市场需求还有未被充分满足的空间的时候,企业为保证合理的利润率,成本的上升必然引发产品价格提高。同时,还应该认识到中国的房地产市场不是一个封闭的供应系统,而是一个不断有增量房注入的开放系统,不仅有二手房,还有新建房,同时二手房的总量是不断扩大的,新建房的总量也是在不断增加的;而我们常常谈论的房价上涨主要指的是这部分新增房屋的价格,并不是国外那种总量基本不变的二手房涨跌价格。只有在研究总量固定的房地产价格时,我们才可以简单套用“供求关系决定价格”的公式。因此,正如北京潘石屹所说的,虽然经济规律是存在的,但是不能死套经济规律,用算术方法去理解市场经济往往是错误的。
市有关主管部门提供的数字显示,2004年房地产市场需求稳中有增,预计2004年商品房销售能够继续保持1000万平方米以上,二手房交易规模700万平方米以上。同时提出2004年房地产开发指标为:商品房施工面积2000万平方米,同比增加50-100万平方米。商品房竣工面积900万平方米左右,其中住宅竣工面积800万平方米。可以看到,一方面,有大量新建商品房不断补充市场;另一方面,今年全市商品房计划销售面积1000万平方米,竣工面积900万平方米,供求之比为1.1:1,供求总量基本平衡,供应略小于需求,这说明市场还存在强大购房买力。
对于有着严密市场调研系统的开发企业来说,他们早就精明地把握着“消费需求决定房价上涨”的价格杠杆,他们很清楚,如果市场上供应量大了,没有人要,上涨多少也卖不出去,也卖不了好的价钱。之所以今天敢于杀进开发成本和风险较大的高档房市场,一定是有着精确核算和精明判断的前提。