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地产界无比热闹的2003年刚刚过去,那是被业内定义为“商业地产年”的一年,紧跟而来的2004年更是风起云□,令人瞩目的首次全国性的商业房产招商展会将于9月在杭州举行,届时又将掀起一股商业房产热潮。但是,值得注意的是,随著商业房产行业洗牌的加剧,人们不能忽略的是该行业正面临的市场风险。
专家提醒,商业房产这种房地产高端产品□不是谁都能玩转的小Case。商铺开发商必须全程参与建铺、养铺和旺铺过程,巨大的投入是开发商获利的资本,同时也是沉重的负担,所以商铺开发需要雄厚的资金作为成功的保障,当然更重要的是对商业房产开发以及营销核心价值因素的把握。
知己知彼才能百战百胜。商业房产的市场是红火的,风险也是显而易见的,只有正确认识商业房产开发与营销的核心价值,扬长避短,才能把商业房产的“特立独行”进行到底!
招商先行才是必由之路
随著中国经济改革开放的不断深化,中国的商业地产开发迎来了一次黄金高潮,同时也加剧了各个商业地产项目的竞争态势。为了在竞争中立于不败之地,商家想尽方法,尤其在营销观念上发生的变化很大。
商铺开发,除了拥有资金、人才、良好的地段等,还需要有吸引商业企业进驻的市场手段---招商。招商是商铺开发最重要的环节,商铺的核心价值在于其经营价值,没有经营者,商铺的价值也就不复存在了,“招商先行”是市场规律主导的良性开发模式。
在国内,以“规划在前,招商在后”的模式建造了大量的商铺,投资者盲目投资一拥而上,不考虑市场容量,精明的经营者一旦发现城市不需要这样的商业网点,他们就不会进驻,从而造成投资者大量的资本被套死无法实现周转,形成恶性循环,这不但是个经济问题,发展下去还是个严重的社会问题。
而这些问题解决的关键就在于“招商先行”,开发商必须要迎合经营者的需求,整合不同经营者需求来规划项目。可以这么说,一个真正的商铺开发商就是一个商业房产的经营者,比如铜锣湾百货,它名义上是一个百货公司,但本质是商业房产的经营者,输出经营管理以提高产租能力,它达到了市场经济条件下商业房产的现实要求。
无数事实已经证明,“招商先行”势在必行,这是市场发展的趋势,只有顺应市场的规律需求,抢□市场先机,才能成功运营商业房产。
商业房产界将面临大洗牌
优胜劣汰一直是自然界的不变法则,在外界看来欣欣向荣的商业房产界也一直存在著良莠不齐的现状。专家预测,2005年后,很多商铺开发商由于自身存在的缺陷而面临攸关生死的考验,随之而来的也许将是商业地产界的大洗牌,如果不及时做好应对准备,不合格的开发商很有可能将遭到淘汰出局的黯然命运。
目前,商铺开发过程中存在著最严重的问题就是“货不对版”,开发商不知道经营者的需求,脱离市场需求盲目开发,造成资源的浪费。
首先,多数开发商没有弄清楚商铺为谁开发的问题,他们普遍还停留在住宅模式,认为商铺是为投资人开发的,开发出来是为了“卖”。
浙江省台州市的商铺就是一个典型的“货不对版”的例子,去过台州的人肯定会产生这样的疑问:这样一个经济发达的城市为什么没有一个像样的大型零售企业进驻呢?这就是因为台州商铺开发的定位错误,商铺为投资者而开发,为了符合各投资者的利益,开发商把商铺间隔成面积很小的物业,而且都卖出去了,可是事实上,很多这样的商铺因为不符合经营者的需求,无法经营。一方面,大型零售企业想进驻而无法进驻,另一方面,大量的物业鹳置无法投入经营。大量的商铺投资是银行贷款,投资人收不到租金得不到回报,银行收不回贷款,造成大量的不良资产,给社会的经济发展带来了不良影响。
其次,开发商没有“养铺”的观念,商铺开发完成之后就当作是烫手山芋,恨不能马上抛给投资者,卖出之后立刻将资金滚动加入到下一轮的开发,这就暴露了开发商对商业房产的开发模式认识不够,或是资金短缺无法完成养铺的缺陷,开发商也就无法实现利益最大化,试想一个经营兴旺的商铺的价值是空铺的多少倍!其矛盾就在于一块土地或者是一个“空壳”商铺,投资者看不到它的价值,就不会投资,如此一来,开发商就要承担最大的风险,一旦投资失败,巨大的经济压力对于开发商将是毁灭性的打击。
市场对商铺开发商的要求越来越高,要求他们不但要具备雄厚的资金,而且需要丰富的专业知识,熟知商铺的操作规则,具备强大的招商能力和专业的评估眼光。适者生存,只有合格的开发商才能在市场规律的指挥棒下屹立不倒,面对即将到来的市场洗牌和重组,开发商们准备好了吗?
展会、网站
欲救“死铺”起死回生
由于市场机制的作用,在商业房产欣欣向荣发展的背后出现了不少的问题,市场和理论的偏差造成了大量的物业鹳置,据资料显示,目前国内副省级以上城市有60%新开发的商场无法正常开业,很多商铺地段良好,但是由于租金过高或者结构不合理等原因使得原本有?力变成旺铺的物业变成了“死铺”。
解决问题的关键环节在招商,首先要进行资产的细分和重新评估、定位和分割,再寻找商业企业进行合理化配对,激活这些网点的生命力。这是一个大的招商过程,需要一个强势的部门作统一的协调和组织,提供一个强有力的信息整合和汇聚交流的平台。所以很多人将目光投向了网络的信息平台。以搜铺网为代表的一批发□商铺资讯动态的网络就是在这样的市场背景下兴起的。
另外,展会也是一个信息集中发□的方式,比网络信息更为直接。在目前中国商业房产的发展遭遇开发“瓶颈”的大背景下,为了使目前国内大量鹳置的物业找到相应的经营企业,中国城市商业网点建设管理联合会将于9月在杭州举办首次全国性的商业房产招商展会,据悉,此次展会将邀请100余家不同业态的知名零售企业参展,展示内容包括:商业地产的品牌展示、促销招商、商业企业的形象展示、连锁加盟企业的招商、香港商业展示等,期间还将举办“中国零售企业选址论坛”与“网联会2004年会”,会上,业界人士将共同研讨商业拓展工作中遭遇的实际问题□交流选址经验,同时开发企业可以与这些零售业拓展部门进行广泛深入的洽谈,堪称是一次集中招商的良机。届时,西子湖畔,高朋满座,来自五湖四海的成功商业企业与商业地产商共聚一堂,交流互动,把中国商业地产的发展推向更广阔的前方。