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商业地产在广州的开发同样如火如荼,自2003年起至今,各大中城市出现了一大批巨型Mall、主题商业步行街、专业批零市场、住宅社区商业街等,基本上由知名的住宅开发商和开发初级中低档专业市场的投资商主导,广州反而在全国和珠三角城市造Mall热浪中显得平静,按其以往的节奏和心态开发专业市场、社区商铺、地铁上盖主题商城等区域性、中小型商用物业。
珠江恒昌房地产顾问有限公司副总经理张广忠针对广州的商业地产市场,总结了商业地产六大开发成功秘诀与现实中所存在的不足。张总认为,目前许多有过住宅开发经验的商业地产的投资者,仍有其惯性,爱套用住宅地产的炒作手法,实际上,这样做远不如遵循商业服务业的经营之道。
商业地产要遵循商脉渊源
广州改革开放商业地产四源头,无不具有深厚历史渊源和商业人脉。越秀区是2000多年城市中轴线,从古代便繁衍出清明上河图式的商业文明;荔湾区是西关故里人家,十三行则是海上丝绸之路通商口岸区;马路夜市及以后的入室经营时装商铺,大都地处繁华的传统商业街;流花服装城、皮具城深受广州商品交易会浸淫,车站商圈南来北往,车水马龙,历来是通商宝地。没有广州人数千年的经商底蕴与灵气,没有地处华南门户、毗邻港澳的地缘优势,不可能产生出生生不息的广州商家,也没有广州商业地产界的从容、平和、成熟、自信。
商业地产要天时地利人和
商业地产的要义,本人以为,地产开发打基础,物业营运建平台,商业经营是关键,地商和谐谋共赢。天时、地利、人和,不仅对阶段性甚至短线的房地产至为重要,对长期甚至永续经营的商业更为宝贵。上述广州商业地产的家史,是最好的例证。
商业地产要将“房”转“铺”
住宅地产的产品主要是最终消费品,少量具特定区位、人文优势的住宅产品,若要成为投资品、中间产品,也必须遵循商业地产的基本规律---将“房”变为“铺”,即将消费功能为主的“房”,通过主观努力,变为经营功能为主的商铺,实现一次投资,长期回报,成倍回报,长期保值升值。
改革开放之初,广州人用祖传的商业经营智慧,率先实现从“房”向“铺”的惊险一跳,许多商界大亨当初的“龙门一跃”,至今仍为大众津津乐道。
商业地产要谋求长远利益
广州20多年前的街铺、夜市街、专业市场,如今地价、铺租何止上升百倍,规模大、地段旺、口碑好的商厦、市场、路段,租金和物业升值收益远高于一次性售卖的收益,成为铁的事实。80年代中后期渐次开业的海印电器城、流行前线等海印集团的主题商城,越秀城建集团开发的白马服装城、江南西商业街铺、天河南小区街铺与市场,珠江实业集团开发的世贸新天地、淘金华乐路商铺,以及90年代中后期的天河城、中华广场,绝大多数是出租物业,如今一年的营业收入甚至是租金收入,就相当于当初项目的物业投资总额。
商业地产要“一铺养三代”
“一铺养三代”,这句不知何时出现的粤语行话,近年流行全国,成为商业地产商叫得最响的广告语之一,但不知他们有否研究前辈们的真经。市场上真正能“一铺养三代”的商用物业,先是具有选址优良、建筑结构好的硬件条件,后有商圈资源互动、物业发展商或所属、外聘经营机构营运、推广、服务的软性条件。早年的一些商业街、专业市场、商城现在走向衰败的原因,不外乎外部营商环境的转移,或是物业经营管理机构的缺失、不力,导致市场、商户自生自灭。
招商人和经理人更重要
商业地产发展商很多是不大懂商业的,虽然自认为经常出入高级食肆、豪华娱乐酒店场所,名牌服饰出手不凡,而商业绝对比不上房地产“水深”。谁知“浅水淹死人”,开发住宅赚的钱全丢进开发大型商用物业的无底洞中者,不乏有人。因此,现阶段中国的商业地产不仅要有能说会道、但不懂分商户和投资客的卖楼人,能撮合买卖双方和提供有限信息,但不能对发展商投资负责的经纪人,更要有懂得营商之道和良好商户关系的招商人,有长期踏实经营物业、经营商户、管理服务、细节执行能力的经理人。
这里,我建议准备进入商业地产的投资商们,好好研究、学习广州海印集团、天河城广场、中华广场、世贸新天地等成功项目及其优秀的经营团队。
广州商业地产的七大不足
纵观广州的商业地产,明显出现以下不足:
一、广州虽有不少商业物业,起步也比较早,但遗憾的是,超大型的商业物业没有与建筑美完美结合;
二、国际财团、港资投资的管理项目几乎没有;
三、高档的商用物业与旅游性商业的链接不够紧密;
四、商用物业的休闲、娱乐、文化产业和MAILL有机结合不足,天河城、中华广场等都基本上是以购物为主;
五、郊区旅游特色的商业地产项目不足,深圳的华侨城等都是成功的案例。
六、度假、休闲性的商业物业明显不足,许多商业地产基本上只是以购物为主;
七、广州的景观地带几乎没有商业地产进入,不能够真正体现休闲、旅游、购物于一体的商业环境。
八、商业企业、旅游企业、娱乐性企业没有参与投资到商业地产开发的项目中,使商业项目背负过重的资金投入。