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房贷证券化试点已进入方案设计阶段,如何不与现行法律相冲突、如何解决提前还贷问题以及如何让银行愿意拿出优质资产进行证券化,这些瓶颈问题能否顺利突破,将成为房贷证券化能否早日实施的关键。这是在日前举办的“2004中国房地产金融资产证券化论坛”上,国内首个证券化试点单位,上海浦发银行有关负责人透露的。
与会专家认为,目前房地产开发过多地依赖银行,一旦发生问题,可能引发金融风险。目前我国个人住房按揭贷款余额总量已经超过一万亿元,如果保持每年超过50%的增长速度,到2012年将会达到40万亿元。而现在银行的所有本外币存款也不过21万亿元。因此,住房按揭贷款资产证券化是必由之路。
现阶段,在国内推行房贷证券化尚有“瓶颈”需突破。首先是中国现行法律与国际上证券化模式的有冲突的地方。据透露,浦发银行在进行资产证券化方案设计时,需要特别关注的问题包括:在现有法律框架下设计交易结构,并力求法律突破最小化;交易结构设计尽量简单、明了;证券化产品既要结合中国的实际情况,又要向国际标准化产品靠拢等。
提前还贷问题值得关注。根据北京市住房公积金管理中心分析近几年北京公积金贷款情况,平均贷款期限为16年,而平均回款速度为7年,整整提前了9年。浦发银行的资料显示国内主要银行的住房按揭贷款都存在着较严重的提前还款问题,提前还款率还在逐年攀升,这不利于资产池现金流的准确测算。
优质资产与证券化成为一对矛盾。因为住房按揭贷款是银行优质信贷资产,大多数银行不愿将其拿出来进行证券化。对于不良资产的证券化,银行则表现积极,但不良资产推行到市场上往往又无人接手。
证券化产品定价较难,可供参考的金融产品年收益率一直居高不下,加上还存在升息压力,以及财务顾问、评级机构等中介机构的费用,是否能够通过合理的安排达到收支平衡也是一个挑战。
中国房贷证券化还有一段漫长路,各界呼吁积极寻求突破点。美国第二大资产公司房利美以及国内相关人士达成共识,认为可从三方面进行探索:商业银行住房抵押贷款向证券化转化;房地产开发经营企业实现资产证券化,证券化实现后必须有二级市场交易;具备条件的房地产开发企业在资本市场上市。