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商业地产近几年的良好前景是无可置疑,房地产商在进入商业地产项目时获取土地、项目审批、建设成本控制等方面也具有优势。但商业物业因其独有的特性与住宅、办公物业有所不同,商业物业需与其特定的经营模式相匹配,并不仅仅是单纯的门面形式和面积大小的问题。发展商大多不了解新型商业的经营模式以及多种商业形态间的差别,对消费需求和商业经济也缺乏专业研究,不易选择和把握入驻商家。因此,开发企业涉足商业地产风险与机遇同在。目前国内一些城市特别是大型发达城市,由于策划炒作等非理性因素,导致商业地产的租售价格虚高,一些经营者在商业微利时代的大背景下,不堪高价格的重负,很难步入持久的良性经营,经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。
-出售商铺近似饮鸩止渴
近几年,商业地产开发的兴起主要是开发商受高额利润驱使,例如,天津某地区的高档住宅售价一般是6000元左右,而底商至少是2万元以上,比普通住宅的价格要高出二、三倍,但商业地产建安成本仅比住宅高10%。
据业内人士透露,目前天津许多开发商对商业地产的开发并不具专业水平,大多数是照搬住宅的开发模式,而且为缓解资金紧张,多以出售商铺为营销手段,殊不知正是导致商业地产开发风险的首要原因。在港澳和国外,商业地产要想做成品牌店是不会采用商业街的出售方式,因为出售使商业地产的价值所有权及经营权无法统一。小业主没有商铺的所有权,却拥有经营权,所以为保证其投资收益获得最大化,往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复,或者冲突。其结果必然导致商业逐渐陷入恶性竞争。就这一问题记者走访了市商委的有关部门,他们认为,虽然部分房地产开发商已经意识到商业街出售的危害性,但受资金短缺的限制也是不得已而为之。
-经营理念差异过大
商业地产应属于边缘产业,两个行业的差异性很大,经营决策理念也相去甚远。在实际中两方人员之间在决策理念和经营运作过程中,时常产生剧烈的碰撞,达不到1+1=1的统一,不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
目前,国外很多商业地产项目一般是由专门的商业经营管理公司参与商业地产的前期策划及负责后期经营管理,但天津目前这样的公司还是很少。虽然开发商及一些代理公司也分担了商业经营管理公司的部分作用,但由于受专业限制,导致商业地产的经营管理不到位。而国内商业地产开发商及代理公司虽然在商用物业开发前期会对项目进行规划,但项目出租或出售后经营就交由物业公司管理。虽然有些物业公司也负责出租业务,但其专业性不强,使项目的商业经营完全依靠业主或承租方自行调节。21世纪不动产天津商业地产中心总经理王新认为,天津现在大部分商业地产开发公司没有意识到项目前期专业公司定位的重要性。因为专业的地产经济公司是在市场的最基层,对市场的把握,对业态的理解甚至是项目的定位都是非常准确的。
-竞争加剧导致价值下降
高额利润驱使着众多的地产商跟风似的进入商业地产的开发领域,由于种种信息的不对称,在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象,导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。据专家分析,本市众多的开发企业同时大规模选择入驻滨江道商圈前景不是很看好。因为商业市场的好坏最终还是要看供求关系,如果一旦供求关系失衡就必定导致产品滞销,所以对市场的把握还是要理性、谨慎。因此,进行竞争者的调查和适时掌握政府商业规划十分重要。
总之,投资开发商业地产领域前景广阔,充分认识到其存在的风险性,将会使正在趋热的天津商业地产市场一路走好。