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一度被认为是“城市疮疤”的“烂尾楼”,近期以来成为以温州人为主的投资商争相抢购的“香饽饽”。业内人士预计,2004年天津将成为“烂尾楼盘活年”。
天津最大的烂尾楼“钢铁大厦”,已经被温州人买下 |
2004年,天津建卫600周年。天津市在紧锣密鼓准备各项周年纪念活动的同时,适时抛出了一个“城市复兴计划”。其中,清理那些与城市风景格格不入的“烂尾楼”被提上了议事日程,计划到2005年全部解决“烂尾楼”问题。天津大限清理“烂尾楼”,在第一时间刺激了嗅觉灵敏的温州“炒楼人”,一些“烂尾楼”立刻成为他们手中的抢手货。然而,对于天津人而言,面对全国“炒房出了名”的温州人的出现,究竟是值得惊喜还是惊奇?他们缘何看中天津?温州“炒楼人”能否激活天津沉睡多年的“烂尾楼”?
繁华地段沉睡多年的“烂尾楼”
“这两栋高楼停工差不多有10个年头了,一直都是这样,没有人再动过。”一位在南京路上看守自行车的“老天津”,指着路对面两座高层建筑物说。“这就是我们天津有名的烂尾楼,有30多层高。”
顺着“老天津”手指的方向,可以毫不费力地看到裸露着躯体、千疮百孔的两座“烂尾楼”。一群快乐的鸟在楼的周围自由地飞翔着,偶尔也会停落在某一楼层,悠闲地梳理着羽毛。“那是一群没有人养的野鸽子。”
被野鸽子当作“游乐场”的“烂尾楼”当初是谁开发建设的?“烂尾楼”叫什么名字?“老天津”表示自己也不清楚是谁留下了这两座“烂尾楼”,“名字好像叫钢铁大厦。”
据附近的居民讲,钢铁大厦虽然停工很长时间了,但始终有一些人看守。当记者试图进入钢铁大厦时,马上引起了几位“看守人”的警觉。记者询问钢铁大厦有没有卖出,其中一位“看守人”回答说,“没有卖出去。”
一位在南京路上做服装生意多年的老板说,“这么多年,钢铁大厦一直都没有卖出去,真是可惜啊,你看,我们这条南京路是很繁华的商业地段,钢铁大厦旁边是有着18年历史的国际商场。另外,商业街也近在咫尺。反正这周边的商业气氛是没得说。你要能把钢铁大厦买下来,说明你很有头脑。”
守着这么好的地段,开发商当初为什么又要留下这样一个“半拉子工程”呢?“可能是后续资金跟不上。”记者发现,这样的观点在坊间很普遍。
除了资金问题之外,天津房地产界一位资深人士分析认为,还有市场定位、前景预测以及涉及合作纠纷、经济纠纷或经济案件等原因。
据介绍,天津的“烂尾楼”大多形成于20世纪90年代,目前,天津的“烂尾楼”多则时间在10年以上,少则也有五六年。其中,像钢铁大厦一样有不少“烂尾楼”都集中在繁华地段,这不仅仅白白浪费了某一区域的商业发展机会,而且“烂尾楼”破坏了整个天津城的风貌,更带来了各种隐患。对于这种严重影响城市形象、损害城市发展的“烂摊子”,老百姓是痛在心里,地方有关政府部门更是急在心头。
温州“炒楼人”及时出手
“‘一楼一策’的根本就是由政府部门出面,针对市场定位,给投资者留一定的利润空间。没有利润空间,谁会投资‘烂尾楼’?”天津市房地产协会一位人士对记者分析说。
“资本是逐利的。”此外,天津大限清理“烂尾楼”,在第一时间刺激了嗅觉灵敏的温州“炒楼人”。
在“烂尾楼”钢铁大厦附近,一位当地人说,“前一段时间,老有温州人、北京人还有其他一些外地人过来考察。其中,温州人要多一些。”据相关知情人对记者说,目前已经有一个温州人表示准备买下钢铁大厦,“现在谈得差不多了。”
在天津市河北区百年老街中山路与经纬路交口,有一处“天津最大的烂尾楼”。一位住在附近的居民对记者说,“这处‘烂尾楼’也有不少年头。前不久被一个温州人买走了,这个温州人好像姓林。这处‘烂尾楼’的名字也换了好几次,原先叫金铭广场、中山商厦,现在好像被改成中山国际广场。”
据有关媒体报道,这处“天津最大的烂尾楼”,是一位号称“炒楼专家”的温州人林阿信以几个亿资金买走的,并将该项目更名为中山国际广场。
温州一位熟悉林阿信的房地产界人士对记者表示,林阿信在天津的“烂尾楼”收购,是“温州人在天津最大的项目。”
几经周折,记者联系到了这位温州人林阿信先生。在电话中,林先生并没有回避在天津购买“烂尾楼”的话题,他对记者分析说,“我很看好天津的房地产。现在是天时、地利、人和。天津的房地产业都没有一个特别大的发展,这给我们留了一个空间。”
“另外,关于人和,说实在的,我们温州人是冲着天津的领导来的。”林先生解释说,“企业有企业文化,政府也有政府文化。天津的政府部门很重视招商。另外,市场经济离不开金融,而众所周知,天津有自己的金融优势。”
在此前的采访中,记者发现,有当地人传言“温州人要在天津搞烂尾楼收购团”。这并没有得到有关方面的证实。但是,另据当地有关媒体披露,目前已有13个“烂尾楼”项目被温州人看中,相关洽谈工作均在进行当中。
“我一个人的力量不是强大的,但是,我们要联盟。”林先生对记者表示,“我们准备在今年10月份成立一个‘温州烂尾楼投资收购公司’,我是公司的发起人,公司将采取联盟的形式,目前已经有包括几家温州企业在内的十几家公司要参与,其中还有一些上市公司。现在,公司的章程都已经做好了。”
“成功的老板是需要一定的理性的,但是也需要有点冒险精神,是艺高人胆大,不是蛮干。”林阿信表示,“我的重点发展方向是‘烂尾楼’,有人说‘烂尾楼’是城市的疮疤,那我就来给城市美容,另外,我们有很多经验要总结和推广。”
“烂尾楼”为何一下子成为外地人的抢手货?当地一位房地产界人士分析说,首先,天津人没有足够的经济实力盘活那些“烂尾楼”。其次,目前天津的“烂尾楼”项目最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下。此外,据业内专家介绍,一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年,但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作,开发一般只需半年到一年的时间,而其回报率却相当可观。“烂尾楼”重新抢手的另一个原因是,国家调整土地政策,土地供应收紧。土地作为不可再生的稀缺资源,偏紧的土地供应政策让位于城区的“烂尾楼”,“烂尾地”理所当然地成为抢手货。
“温州人的出现,令我们又惊又喜。”一位住在中山商厦附近的当地人说,“我们喜的是,‘烂尾楼’终于有人收拾了,但是,我们有些担心的是,温州人到底能否彻底盘活我们的‘烂尾楼’。”
天津“烂尾楼”能否被激活
最近一项关于“您如何看待烂尾楼‘咸鱼翻身’?”的调查显示:认为是“好事情,对政府、发展商、银行都有利”的占50%左右,但另外有近一半的人表示“能否持续红火还有待考证;盘活‘烂尾楼’只是发展商的权宜之计,并不长久;‘烂尾楼’太多了,能翻身的只是其中一小部分。”这项调查多多少少反映了目前人们对有关方面能否盘活“烂尾楼”,还是有一定的担心。
天津房地产协会有关人士对记者分析指出,欲盘活“烂尾楼”,要求洽谈各方都不能一味地追求利益的最大化。“烂尾楼”产生之初就是因为很多项目过于追求暴利,才使得其半途而废。所以,天津“烂尾楼”在此次清理大限之内能否被彻底激活,在一定程度上取决于有关政府部门能发出什么样的声音。据了解,目前当地有关部门倡导在重新启动“烂尾楼”项目中,推行一种名为“摔盘子”的作法。就是将整个的“烂尾楼”项目拆分为好几块来分别招标施工,进展顺利后再将这些局部的项目整合起来。
另外,天津“烂尾楼”能否被激活,还取决于人们的购买力。天津这几年房价一直在涨,购房需求又达到了一次高峰,国家建设部一位高层领导给天津房地产市场的一个评价是“健康发展的市场。”“有了这样一个大环境,天津的‘烂尾楼’一定会活起来。”当地一位房地产界人士指出,“现在的问题是,要警惕和监控温州人赚一笔就跑的投机心态和行为。”
背景
天津大限清理“烂尾楼”
“房地产跟金融的关系是十分密切的。”天津房地产协会有关人士对记者解释,“对于某一个房地产项目而言,资金链条一旦断裂并且无法及时弥补时,造成的影响绝不仅仅是给城市留下‘烂尾楼’,另外,也给银行造成不良资产。”
据天津市银监局有关人士介绍,截止到2003年年底,天津市55个有金融债权的“烂尾楼”项目占压银行贷款本息达52.37亿元,这显然不是一个小数目,“这也是使得当地有关部门决心整治‘烂尾楼’的原因之一。”
此外,经过这么多年的积累,天津“烂尾楼”也形成了一定的规模。据最新统计,天津市共有“烂尾楼”项目60余个。据了解,目前天津已经排出了时间表:计划到2005年全部解决“烂尾楼”问题。
接下来,就是实际操作过程了。那么,当地有关政府职能部门究竟在“烂尾楼”的治理工作中,充当着什么角色呢?
天津市房地产管理局党委办公室杨主任接受记者咨询时表示,关于“烂尾楼”,市房管局并没有管辖权,具体负责是市建委。
随后,记者找到了天津市建委。市建委有关人士对记者说,关于“烂尾楼”,原来是由房地产处具体负责,现在这一块业务剥离出来了,有一个专门的部门在负责??天津市处置停缓建项目领导小组办公室,“现在有些人都叫它‘烂尾楼处’,是最近刚刚成立的,其负责人就是原房地产处的处长。现在,关于整治‘烂尾楼’,我们的力度很大。”
在“烂尾楼处”,记者假借欲投资天津“烂尾楼”的客商身份,与一位工作人员进行了交谈。该工作人员表示,现在已经整理出18个“烂尾楼”项目,具体项目到时候会公开在有关媒体上。
据介绍,天津开始启动“烂尾楼”的重建,始于去年。天津市委、市政府对治理停缓建项目工作十分重视,颁布了《天津市处置停缓建项目暂行规定》,明确了盘活停缓建项目的基本程序和思路,即“一楼一策”。为具体落实“一楼一策”,按照停工的不同原因和类型,天津市建委还制定了专门的工作计划。