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股票市场崩盘,引起“价值回归论”出现。当前,房产正出现六个泡沫动向。那未来数年,房地产会不会出现像股市这样的崩盘?
房产泡沫的第一个标志是我国房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后,按照其固有周期必然调整,但由于以下因素这个调整周期延长了:北京奥运会造成的建设高潮,加入WTO和开放国内市场刺激外商投资,人民币升值预期刺激国际投机资本进入,在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应,国内投机资本炒作房价,既得利益集团有意维持泡沫等等,其恶果是维持时间越长,泡沫越大,损失越大。
第二个标志是房地产价格一路飙升,远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5∶1,但上海、北京、广州为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1,全国平均7.8∶1。
第三个标志是把住宅作为投资品。许多购房者是出于投资或者投机,更大数量的居民购买新房以后把旧房出租,以房租支付新房贷款,其实这也是投资行为。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降,给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。
第四个标志是房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程,承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。不少消费者只认首付比例低,对于自己未来收入的预期或者过于乐观,或者没有认真考虑还款,于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现,消费者只能延期还贷,全部风险将转移到银行。银行最怕呆账,我国商业银行大约有25%的呆账,经过这次房地产泡沫洗劫,可能到40%。
第五个标志是空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率,国际标准是10%。截至2004年4月末,我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米,空置率为57.6%。
第六个标志是炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺,这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭,因为最长也就是维持到城市土地卖完,或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候,因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入,或者银行一旦收紧信贷,就会击穿泡沫。