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近日,银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上,对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求,并对银监会的相关风险监管措施进行了规定。其中,对个人住房贷款月还款额不得超过收入50%的规定尤其引人关注。
新政策出台后,是否对个人贷款有影响?个人买房贷款额度、期限究竟该如何计算?何种贷款方式才能最经济实惠地买到称心如意的新房呢?记者采访了几位购房者,并请教了置业专家,希望能为想贷款买房的人提供一些借鉴。
两者比较不难看出,同样的房款,贷款期限越短,支付利息总额就越少。同样的道理,首付的成数越高,贷款总量越少,所需要支付的利息也就越少。但每月还款额度是与贷款年限成反比,年限越长月供越低,月还贷轻松;年限越短月供越高,还贷压力较大。
专家指出,购房者不能为了少支付一些利息,就把贷款期限缩得很短;也不必畏惧还款压力而不敢买房。个人购房贷款时应注意已有资金、贷款金额、收入预期和还款方式四大因素:
【已有资金】
一般情况下,买房贷款最高能贷八成。如果购房者的已有资金都存在银行,又没有其他投资需要,那么就可以用很大一部分作为首付,因为存款利率比贷款的利率低。但是如果自己计划用这笔钱做其他投资,而且投资回报率高于贷款利率,那么就可以付最低的首付,贷八成款,用投资回报来偿还贷款利息。专家提醒,购房者应该先对投资风险做一个估算,万一出现投资失误要有能力补救。
【贷款金额】
首先,根据银监会公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。”这也就是说,如果购房者每月收入5000元,他每月用于还贷和支付物业费的钱最多不能超过2500元。
其次,要考虑家庭开支。如果自己每月的收入只有2000元,那么即使满足了银监会“月供不超过收入的50%”的要求,1000元用于还贷,剩下的1000元能否满足开支也是一个重大问题。最好是先把自己的家庭开支做一个统计,然后从自己的总收入中扣除,这样就可以算出每月还贷的大致金额了,以此作为贷款的依据。
【收入预期】
在进行购房贷款时,不仅应该考虑到当前的收入和支出,还要对未来的形势进行估计。如果购房者的收入波动比较大,则要考虑自己是否能每月按时还贷。另外,孩子上学的开支也有阶段性,念高中和大学时的开支应该是最高的,这些也都应该考虑在贷款计划当中。如果购房者的收入波动大,或者贷款期间有几年的开支比平时多,那么最好能保证自己有一定的积蓄来填补这个空缺。而如果在还贷期间,自己的工作会很稳定,并且收入还会再增加的话,在贷款时就可以适当把贷款年限缩短,这样可以减少利息的总支出。
【还款方式】
还款方式也跟购房者的收入状况有关。如果购房者现在的收入比较高,而在还款期间就会退休,或是收入会有一定的下降,则最好选择等额本金的还款方式,这样每个月的还款额是呈递减的趋势,总支出也比等额本息的还款方式要少一些。而如果自己的收入一直处于比较稳定的状态,则可以选择等额本息的还款方式。
专家指出,如果购房者的收入比预期的高,且没有其他用途则可以用来提前还贷,因为存款利率比贷款利率要低;但如果有投资渠道,并且投资收益率比贷款的利率高,那么最好拿去投资。