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关于小户型的争论与期盼,在2004年已经达到了高峰。于是,在即将开始的2004年秋季房交会上,终于有了一批真正成规模、高性价比的小户型产品集体亮相。
虽然市场一直在呼唤小户型产品,一些项目也一再打出小户型概念,但真正占据着地域优势又能批量推出小户型产品的楼盘却寥寥无几。而今年房交会上,大批成熟的小户型产品在经历了长时间的酝酿之后,终于揭开面纱。
地段含金量增加
地段含金量高,是本届房交会上将推出的小户型项目的共同特色之一。给希望在黄金地段置业的老百姓提供了更高性价比的产品。
乐康置业在二纬路与二马路之间打造的“摩登·天空”将30-50平方米独单和70-150平方米的两室或三室户型作为主打,万兆新文化花园的30-50平方米户型,围堤道上的“SO鄄
HO·部落”推出的40平方米户型组团,“富裕广场”的60平方米主力住宅等等,一大批黄金地段小户型产品将在房交会上统一展示,给置业者打开了一个新的选择空间。
市中心地段新建住宅数量的上升,给青睐于成熟城市生活配套的购房者提供了更大的选择空间。有关专家分析,市中心地区由于拥有传统的城市配套和生活设施等方面优势,而吸引着大批置业者的进入。土地资源有限,新建项目不多,本地区居民即使希望更新住宅,但由于周边房屋价格过高而一时难以付诸行动。因此,这些地区对于总房款价值相对较低的小户型产品,呼声最高。
小户型项目扎堆市中心,其实也有部分开发企业是将销售目标瞄准了一些特殊消费人群。例如,乐康置业在二纬路与二马路之间建设的“摩登·天空”,因为毗邻南开中学,有一大批外地或本市郊县的学生及家长在寻找短期中转住房,即价格不要太高但要与学校距离很近的房子。这种购买需求在这一地区周边项目及一些二手房中介店中都有明显的表现。而“摩登·天空”的位置则恰好与南开中学隔街相望,30-50平方米的独单和70-150平方米的两室或三室户型,则刚好能够满足学生自己居住或与家人同住的需求。
超小户型批量生产
与以往所谓小户型产品不同,今年房交会上推出的很多项目都将小户型概念做得非常彻底。不但售价总款较低,而且户型面积也小得超出想象。
商品房市场发展的这些年,人们对户型的概念越来越以宽绰为标准,即使是去年一些项目喊出的小户型概念也不过60-90平方米之间的一室或两室住房。而此次房交会上将亮相的几个项目中,30-50平方米的一居室、60-70平方米的两居室等等超小户型也都成批量地推出。例如,围堤道上的“SOHO·部落”把40-150平方米户型分为4个部落,其中40平方米一种户型就推出了72套,70平方米左右的两种户型总合也有72套。该项目的销售人员表示,尽管户型供应量很大,但前来咨询的购房者数量已经远远超过了户型数量,恐怕在房交会上还是会出现供给不足的局面。
由于此前很长一段时间内的小户型产品一直处于有市无货的阶段,所以当小户型产品集中投放时,需求的井喷也就造成了供给数量的再度不足。有学者表示,小户型产品的发展需要一个成长阶段,并非简单的面积挤压就能称之为小户型,各种功能的全面有机组合,是小户型走向主流产品的重要基础。而开发企业在这些方面需要做的努力才刚刚开始。
打造家庭组合概念
小户型需求者大多以新婚的年轻消费者和老年置业者为主,针对这些消费人群的特点,一些项目还推出了家庭组合概念的小户型“套餐”。
如果稍加留心,消费者就不难发现,“老少居”、“一加一亲情联体户型”等名词,在今年的房交会上将成为小户型组合销售“套餐”的代名词。市场销售人员介绍,所谓“一加一亲情联体户型”,即两套独单同处一栋一层,既可独立成居室,也可将隔断墙适当调整,使两居室二合为一大户型,对于老少两代人同住的家庭,这种灵活组合的小户型,应该可以满足其居住自由、两代人相互关照、保持私密性等不同特性的需求。
有关专家表示,这种以大家庭为单位的小户型销售组合,应该会在一定时期内成为中档地产市场的类主流产品。这种住宅优势在于户型内部的弹性,若两代人愿意共住,可将两户打通后变成一户,且内部房间可以自由隔断随意组合,居住者可根据自身需求量身订做,符合现代都市人的心理需求。同时,三代人分开的两套居室,在同一小区的同一楼中,又是紧靠的,符合父辈与子辈若即若离的情感需求。同时提高老年人的归属感,通过年龄结构、社会关系的多元化,为老年人提供多元化的生活空间,而非与原有社会隔离,也不会使老人产生在老年公寓居住而形成的失落感。
价格预留升值空间
地段优势、户型更新之外,本届房交会上小户型产品大多也在价格方面预留了一定的升值空间。
与周边同档次项目相比,今年新亮相的一批小户型产品价格都相对保留了升值空间。每平方米5000元左右的价格是大多数市中心小户型项目的价格定位,例如在长征医院附近的“摩登·天空”、中环线上的“SOHO·部落”、河西区的“富裕广场”等等,大多定价在每平方米4700至5000元左右。购买一套60平方米左右的小户型住宅,总房款则为30万左右,相对于项目地段价值而言,仍有相当的升值潜力。
尽管户型小,但各种智能化、精装修、环保、健康等新概念在这些住宅的建筑应用中也并未被忽略。有关专家表示,在住宅基础水平和建筑机理大致趋同的前提下,住宅项目要吸引购房者的注意力,则需要在建筑风格、环保健康性能等方面再下功夫,通过提高性价比、增加附加值来说服购房者增加对产品的信心。而这些高附加值的产品,在设计档次、建筑成本、后期服务等各方面都将有所提升。对于小户型产品而言,高附加值的投入,是决定产品内涵的重要因素。
41平方米的超小户型。起居室和卧室合二为一体现了现代自由主义生活,同时也给装修过程中的重新组合提供了空间。如果将厨房挪到阳台,那么厨房也可变为带有休闲功能的起居室,用一个精致的双人沙发将休闲区与卧室区隔开,形成相对独立的两个空间,经济又简约。
使用面积69.54平方米的两居室住宅,是目前市场少见的紧凑型产品。28平方米的客厅足以成为整个住宅的活动和采光中心,两间居室分别为7平方米和8.3平方米,空间紧凑又不会影响功能。而这种小户型中的明卫设计则是对户型舒适度的最好体现。
31.43平方米的套内面积,在功能上却很齐全。卧室、客厅、卫生间呈线状分布,使生活空间简单而紧凑,户型设计没有赘肉,从性价比角度而言应该比较适合2- 3口人的小家庭或者老两口置业。