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谈及CBD就不能不谈商务地产.在朝阳商务节期间,记者就北京市商务地产的前景及现状采访了建设部政策研究室文林峰。
商务地产蓬勃发展的背后
谈及商务地产的发展,文林峰首先列举了一组数据:首先从全国来看,目前全国有200多个ShoppingMall,一共有3000万的建筑面积,如果按照每平方米8000元来看,需要2400亿元的销售额保证ShoppingMall的盈利。2400亿元相当于2003年全国批发零售业额的10%左右,这个是很难达到的。所以,我国商务地产是存在巨大的风险,现在存在一哄而上,投资过热的倾向。
其次在沿海大城市,今年上半年1到6月份商业地产销售额相当于过去几年之和,显示出商业地产非常发达。最近一、两年商务地产发展如此迅速是由于投资商和消费者都看好商务地产。
从投资商和发展商角度来说,有两个原因:利益驱动和高额的回报。从行业一般常识来说,商务地产跟其他项目来比,经营成本差距不是很大,但是销售利润的差距则非常明显:成本可能顶多在一倍左右,但销售回报可能差几倍。在这种情况下,全国一哄而上造成了商务地产发展非常火爆。
从消费者角度看,过去几年全国个人储蓄年年增加,越增越快。但是,从今年开始1到8月份,个人储蓄存款每个月都在减少,究其原因是因为目前的物价指数上涨比较快。日前国家统计局公布了1到8月份全国CPI(消费者价格指数)是5.3%。1到9月份连续9个月消费者价格指数都在3%以上,特别是到8月份达到5.3%,消费者在银行存款收益已经是负数了。另外消费指数上涨这么快,消费者有钱不存银行,只能买车、买房子。在民间,有一种说法“一铺养三代”,就是投资商业用房可以供几代人吃穿不愁,现在实际情况是一个人投资几个铺子,各方面利益驱动,所以商业地产发展是非常迅猛的。
商务地产蓬勃的发展开始出现了新的特征
目前,商务地产开始出现几个新的特征:第一,在一些城市,特别是特大城市,已经形成了梯型分布、多种规模并存的局面。过去那种一个中心或两个中心的局面已经过时,例如在北京,除了CBD,还有金融街、中关村、以及燕莎商务圈、西直门、西客站等,发展是多分布的,规模也是梯度递减。同时商务地产模式开始呈现多种多样,规模从中央商务区的大规模到各个区域小商务区的小规模,而不是一种业态统天下,凡是跟商务沾边的开始都叫商务地产,有的是集中办公,有的是分散办公,包括酒店、度假村都是商务地产。
第二个特征是商务氛围日趋重要。过去商务地产存在一个很大的问题就是政府主导,政府为了做形象工程,在一个孤立的地方建一个商业中心,而这样做是背离市场经济运行原则的。有的城市里,建一个餐饮一条街,规模非常大,建筑质量很高,规划布局也很不错,但是没有人气,建了两年之后还在闲置,只有几家惨淡经营,旁边建材中心也发展不好,像这种失败案例非常多。
因此商务氛围非常重要,一些新出现的商务地产项目,提出口号是居住、酒店、办公、餐饮全方位发展,这样的理念是对的,但是因为它周边没有扩展的空间,自己的规模又有限,总体规模发展受到了限制,因此到后来销售并不是很好,资金也非常紧张。此外,不是人为地去打造一个项目,在周边就能形成商业氛围。在业内失败的案例也很多。
第三个特征是现在的商务地产开发越来越重视高密度和人文景观设计,这是由于商务地产肯定是商务密集的地方,有一定的规模,也有一定的商气和人气。从而使得人文环境,景观设计越来越重要,从一些商业地产发展来看,由于建在市中心,虽然中心区寸土寸金,但为了打造良好的景观环境,一些拆迁的房子没有新建,而是建立了一些商业绿地,改变了人们的视野,在这儿居住、办公、商业活动,能够减缓压力,放松心情,也成为了一个卖点。
商务地产在发展的同时需要关注的问题
商业地产在发展的同时需要关注几个问题:首先,是供需关系。业内很多商业地产在开发的时候,因为很多是从住宅类开发商转向商业开发,住宅面向每一个消费群体,以出售为主。但是商业地产是以出租为主,所以商业氛围非常重要,一定要做充分的市场调查,掌握市场供需情况。
商业地产第二个要关注的问题是投资和金融的风险。由于商业地产通常都是投资及金融风险都非常大,从商业地产操作流程看,商业地产很多的金融风险是转嫁给银行的。特别是大型的ShoppingMall,用很少的钱能够启动特别大的项目:拿出出让金之后,从银行贷款,建楼之后拿楼房进行抵押,再拿银行的钱进行长期经营。在上海陆家嘴有一个商业中心,建了两年,目前出租经营效益不好,回收不回来,从而造成了非常大的银行贷款风险。
第三个要关注的问题是商务地产现在存在着开发、经营和管理脱节的问题。因为很多房产商是过去搞住宅销售的,对于住宅开发来说,建完之后一走可以了之。而商务地产存在着后续经营管理问题,它直接影响到地产的升值和效率,房产商不能以对待住宅地产的理念来对待商务地产。
商务地产发展的三个趋势
建设部目前在帮助北京市规委做总规修编的住房发展规划,在住房发展规划里面将提出地产的统筹规划,商业地产将要在规划中特别是详规中进行统筹安排,目前的房地产项目特别是大盘项目越建越大,很多配套设施包括商业设施和工建等都在居住区里面进行建设。而建设部认为应规模适度,不宜搞大盘,因为大盘将带来很多问题。将来的工建、娱乐场所将单独出来,例如对一个居住区项目的工建配套来说,在这个区域里面是建体育馆还是建博物馆以及其他工建设施,将由全市统一对外招标,纯居住和纯商务将彻底分开。
而对商务地产来说要做好统筹规划,在统一规划指导下来合理布局。每个商务地产项目为了避免投资风险,要通过论证制度及听证制度,这样才能保护开发商或者投资商的利益,才能理性的投资,另外,投资商在做商务地产的时候,要做到三结合,第一个是定位,策划定位,这是很重要的。第二个要做好招商引资,商务地产,包括写字楼及ShoppingMall,做好招商引资非常重要。第三个是长期的统一管理,就是指其后续服务,现在在这方面国际上已有了一些经验,主要有两种:一种是大的企业集团开发经营管理是一体的,另外一种是交给专业的公司进行管理。
商务地产的第三个发展趋势是打造真正的精品,合理的地产发展是经济学家经常提到的:应把城市建成“欧洲”,把农村建成“非洲”,而将来的商务地产应该朝这方面发展,而不能把建成的商业中心都变成小商品批发市场的形式,现在很多城市都在走这条道路,市场定位不准,建设了非常豪华的商务中心之后,招标不到位,最后以小批发市场形式来求得收益,在北京也有这种典型情况。所以,打造精品的商务地产是非常重要的。