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去年以来,银行开始“清理内乱”,调查放贷情况,并提高开发性贷款门槛。近日,银监会颁布了《商业银行授信工作尽职指引》,授信风险问责制首次被银行监管部门落纸成文。银行控制信贷风险,信贷紧缩导致很多房地产商资金吃紧,资金链紧绷。天津市许多房地产业在寻求新的融资之路时,找到了信托投资公司。
房产信托“调不高”
天津信托责任有限公司从去年121文件出台后,就迎来了一批批上门求助的开发商。天信总经理李宗唐接受笔者采访时出言十分谨慎:“我们十分慎重与房地产业的合作。目前为止只正式开发了一个项目,即去年5月发售的‘蓝调街区’房地产集合信托项目。由于这个产品是本市首个房地产集合信托产品,一年期产品的预期回报率达到3.8%,市场反响非常好。购买者不仅有普通投资者,还有一些‘蓝调街区’的业主。发行房地产信托产品确实帮助开发企业解决了资金难题,同时增加了信托产品种类,但是我们也十分清楚要注意控制其中的风险。在产品设计上,我们更看重追求收益稳健的信托项目。”
他透露说,其实开发第一个房地产信托产品的初衷更多的是从“天信”自身战略角度出发:天信需要在短期内将资本金从5亿元扩大到15亿元的规模,它这样的金融机构也存在资金缺口,而与一些开发企业“抱团”也是拓展资金渠道的方式之一,这样“催生”出房地产信托产品的问世。而天信至今都没有向社会推出第二个房地产集合信托产品。李宗唐坦言:我们不是追求暴利的行业,我们首先考虑的是让股东和广大投资者放心其资金安全。我们一贯以稳健的作风对待每一个新的契机,只有那些资金实力强大、信誉好的开发商才能成为我们的合作伙伴,我们只有条件允许的前提下,才会开发下一个房地产信托产品。目前天信将开发信托项目的目光聚集在城市基础设施建设上,他们认为有了政府的有力的支持,其收益与风险更加可控。
天津市另一家信托投资公司——北方国际信托投资公司也表示低调处理房地产信托计划的开发。该公司总经理助理俞大林指出,该公司作为金融机构同样执行国家宏观调控政策,不会降低发放贷款的门槛,在操作中也要求房地产企业自有资金不低于项目总投资的30%,需要满足“四证齐全”等条件才能获得信托资金的支持。而且目前该公司也没有将开发房地产信托产品作为主营产品的计划。
房产信托面临“整顿”
中国银行业监督管理委员会有关负责人曾表示,信托投资公司当前要严防公募、保底、挪用、关联交易等违规风险,密切关注股市和房地产等高风险领域的风险控制。信托投资公司是改革开放的产物,在国民经济建设中发挥过应有的作用。但由于缺乏经验,信托投资公司过去走了很多弯路,教训是深刻的。从未来看,信托业务在我国有广阔的发展空间,但发展的前提是提高防范风险的能力。信托投资公司要珍惜重新登记所取得的经营资格,严格坚持“受人之托、代人理财”的市场定位,建立完善的公司治理和内部控制制度,严格依法合规经营,提高风险管理水平。信托投资公司目前存在的主要问题是,有些信托投资公司的公司治理结构不完善,从业人员素质参差不齐,信托投资公司内在的扩张冲动使得一些信托投资公司违规经营,产生风险。
有关人士透露“现在银监会正处于有关评级标准和分类管理办法的制定过程当中,最终分类的结果应该是在2004年年底前推出实施。在评级结果出来之前,信托公司开展业务时变得十分谨慎,从2004年7月15日《上海证券报》公布的“信托业二季度报告”来看,共有35家信托公司发行并公布了75个集合资金(含财产)信托品种,实际募集资金总计73.1亿元,与第一季度相比,品种数量减少7个,并没有出现预期的快速增长,一些信托公司干脆不做业务,专门应对检查。
“信托”不会“雪中送炭”
很多房地产公司仍在想方设法调动各方面的资金,信托公司成为了很多心急的开发商的指望。从2002年信托业务重开到去年央行121号文件出台,一年之内,全国信托公司推出的房地产类信托产品只不过20只;可是到了2003年第四季度,一个季度之内全国就发行了房地产信托37只,产品数量与募集金额都直线上升。但是长期看,信托业对房地产业的支持必然是不足的。首先,信托合同不超过200份的限制,尽管一些信托计划可以通过转让流通,但是目前信托融资数额无法满足需求量庞大的房地产行业。其次,管理部门对信托资金进入房地产市场已经加强了监管,房地产资金信托计划在房地产融资中只是起到了拾遗补缺的作用,满足不了大量、长期直接融资的需求,不能成为我国房地产融资工具的一项重要补充,当前不可能成为信托公司的主营产品。最后是,信托企业有自身的发展战略,有大量的信托产品待开发,而不可能运做大量资金对许多房地产商“雪中送炭”。所以,许多开发商想从信托渠道筹措资金可能只是一场“单相思”。