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以特色定位吸引人流儿
天津居民消费欲望的提高,特别体现在上周房交会及新商业街开盘开业现场。“呜泱泱的人群”证实了开盘开业大吉——人气儿旺盛。不过,面对这种火热的场面,上谷、女人街等商业项目的开发商和运营商倒显得很冷静。他们更关心的是怎样把这种热情变成钟情,新项目、新商圈用何魅力把人留住。
天津君耀公司刘海光总经理、天津融创置地迟迅副总经理等企业负责人在现场接受采访时都表示,天津新商圈的形成与过去最大不同,就是在商业组合定位上注重了科学的个性特色,既在新商圈中发挥“商业聚集效应”,又通过更丰富、更具特色的业态吸引现代消费人群。
比如新开业的滨江金耀女人街,从南市新型大商圈的民俗风情出发,以为女人服务的特色商品为主题定位,并通过同时开业的国际四星级度假型舒泊花园大酒店、大型CEPA水牛城香港城、1928风情食街,以及已经落户的美国“堡简阁”快餐店、量贩式KTV“快乐迪”等餐饮、娱乐、酒店类主力业态组合,形成更大的消费氛围,使其在个性商品经营的同时,吸引南市大商圈中的客流。
相对于大型特色商业街,刚开盘的上谷主题商业街则更突出了依附于周边消费需求的特点。以餐饮业态为主的上谷商业街,处在以友谊路、时代奥城商业广场、梅江区域新商圈地带,高档需求特征明显,所以上谷主题商业街是以其“特色品牌餐饮,全球同步娱乐”定位,着重体现高端享受特色。
以专业招商、管理提升人气儿
商业地产开发与商业运营衔接不好导致人心涣散的前车之鉴,令新启动的商业项目开始注意在开发初期就引入招商及管理专业公司,就市场定位、规模、布局、业态选择经营模式、营销策略等进行全程设计。比如新开盘的上谷商业街和时代奥城商业广场等。
据迟迅副总经理介绍,上谷商业街的定位决定了它在经营品种和管理上的高端性,所以在项目初期就开始招商和请专业管理公司,目前已有数百家意向和签约商家,其中多数是国内外知名品牌。同时聘请了世界一流的商业管理顾问公司——美国仲量联行进行物业管理服务。前期开盘的奥城商业广场,也与新加坡STRATA、TREND公司及物业管理DTZ香港戴德梁行签约,使其项目招商运作和运营管理有了比较充足的磨合期,以及相对成熟、规范的管理氛围。
刘海光总经理提醒说,新商圈中商铺招商还要经过一段时间的调整,包括商品的档次、品牌、布局等等,这样才能逐步进入到相对稳定的经营状态。他说他给女人街的调整时间定为两年。
21世纪不动产天津分部崔晶雪总经理等专业人士认为,新商圈的业态组合及其运营管理关系到经营的成败,所以,开发商在以“产权式店铺”出售商铺或铺面时,将招商和管理内容提前落实是非常必要的,它对商铺投资信心和盈利预期都产生很大影响。同时,特色商品的组合是否真有特色,也是能否令人流连忘返的关键。
以新居民区人群做后盾
现代新商圈的形成,主要决定于两个因素,一是区域内居住人群特点,二是城市整体功能规划和划分。
这两个因素间又存在相互影响、相互决定、相生相长的关系。崔晶雪总经理等专业人士分析认为,目前本市新商圈的建设和经营内容,主要还是以区域内居住人群特征为依据的,如正在完善和建设中的友谊路商圈,天奥中心及梅江区域商圈等。其区域内已经聚集了相当浓厚的消费人气儿,这就使得餐饮街这类专营店有了充足的固定人流。而正在建设中的南市新商圈,则带有更多城市复兴的功能变化色彩,区域内原有的居住人群特征随着拆迁越来越被淡化了,所以其新商圈的经营内容带有更多面对流动人群的特点。
但是天津新世界阮志彪总监等业内人士认为,现在南市区域已经开始形成高档居住圈,区域内还将有多个小型高档住宅区推出。未来该区域内的地段价值无疑还要提升。所以从这一点来说,区域内新商圈也要把握好经营品种,并随着高档居住人群的聚集,调整商品档次。(王哲)