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天津房地产协会近期组织了一次由天津市部分房地产开发企业代表参加的首届天津房地产沙龙,在沙龙上,许多地产开发商不约而同地谈到了关于“房地产准入证”的问题,他们在对"房地产准入证"表示认同的同时,更多的是表现出一种无奈。一个本是有利于各方利益、有利于规范房地产市的政策,房地产开发企业对此为何会有这样的感觉呢?记者为此进行了深入采访。
据了解,天津市去年颁布了《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》,确定了商品房准许使用制度,明确商品房只有经过审查配套设施齐全,才能交付使用。正在公示的《条例(草案)》也明确了“房地产开发企业对其建造的住宅商品房在竣工验收合格、配套设施齐全并取得建设行政主管部门核发的《住宅商品房准许使用证》后,方可交付使用”。也就是说,商品房只有具备了供水、排水、供电、供气、供热、道路、绿化、停车场、物业管理用房等配套条件,开发商才能为购房者办理入住手续,才算真正的交付使用。它进一步明确了房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示《住宅商品房准许使用证》,提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》,并按商品房买卖合同的约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付购房人。未能按期交付的,房地产开发企业应承担违约责任,购房者有权拒绝领钥匙办理入住手续,并要求开发企业赔偿违约金。同时,建设行政主管部门将对其进行处罚。
从表面看来,这似乎是为消费者所购买的住宅的质量上了一个保险,保证业主买的房子都是“过硬”的。但事实上,自从这一规定出台后,消费者的投诉不断,主要问题就集中在一些开发商在项目配套不齐全,无法出示《住宅商品房准许使用证》,而业主则认为没有《住宅商品房准许使用证》,对即将入住的新房质量不放心,不肯入住。造成双方僵,矛盾无法调和。
据了解,在天津市的房地产开发商中,在业主入住前就可以拿到准入证的几乎没有。这是为什么呢?让我们先来看看要拿到准入证要符合哪些要求:《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第五条开发企业申请领取准许使用证应当提交下列文件:(一)房地产开发企业资质证书;(二)项目投资计划或备案登记表;(三)地名管理部门批准的地名文件;(四)建设工程规划验收合格证及附图;(五)经备案的项目竣工验收报告;(六)配套单位出具的项目具备供水、雨污水、供气、供电等配套条件的证明;(七)供热单位出具的项目具备供热条件的证明;(八)区(县)配套管理部门出具的项目具备非经营性公建配套条件的证明。
拿到这一系列的文件批示需要多长时间呢?采访中一些房地产开发企业给记者举了一些例子。我们仅以供水为例:正常的过程是:房子建成后,水利部门需要对所有的供水设备进行检查,合格后验收盖章,这一关就算过了。可事实上,水利部门检查合格后并不会轻易盖章。您要问为什么?据内情人介绍,主要是怕担责任和风险,万一供水设施出了问题,风险就会转嫁给水利部门。
除了水,还有电、气、道路、绿化、停车场、物业管理等等很多问题需要在房屋开发好以后逐项解决。这些相关问题分别属于不同的部门,开发商必须一个一个去“公关”,需要时间,其中任何一环出了问题,都会拖延准入证的取得时间。再有就是供气,管理部门认为,一些设施往往要等部分业主入住后才能进行。还有小区内的道路,如果提前就把路面铺好,业主搬家使用的卡车也会严重损坏道路。另外,申报材料的格式必须按照有关规定书写,有一点不符合规矩也不能过关。但开发商认为,有些内容在规划是就已定下来,更改起来很麻烦,而且涉及多个管理部门,有的内容甚至根本无法更改。不可否认,一些开发企业存虽然将项目建成,而因配套方面的种种原因还不具备领取“准入证”的资格,但上述现实存在这些问题,的确也给已经具备条件的开发企业领取“准入证‘带来许多不便。一方面媒体向广大的消费者传播不拿到准入证的房屋质量是不合格的信息,而另一方面开发企业因种种原因又拿不到”准入证“,于是,开发商陷入了两难的境地。
不可否认,在房地产开发过程中,的确有一些企业唯利是图,在项目配套不齐全的情况下,强行让购房者入住,而入住后带来的许多配套问题长期得不到解决,给购房者带来不便。但是那只是个别的害群之马,并不代表整个整个房地产行业发展的主流。
采访中记者发现,现在的业主非常精明,懂得用法律维护自己的权益,他们关注国家政策,甚至监督房地产的开发。“准入证”政策一出台,就有多业主要求在入住前察看开发商的商品房准入证,如果没有就坚决不入住,从而造成买卖双方的矛盾。
据开发企业介绍,实际上大多数的新建的商品房质量是过关的,只是因为配套工程涉及部门太多,手续太繁杂等多种原因暂时拿不到准入证。可是业主不是开发商,不会了解取得准入证的困难。他们只能在自己的立场上为自己的利益考虑。许多业主也很矛盾:自己千挑万选的不动产应该没什么问题,怎么会拿不到“准入证”?如果现在入住,万一将来出现问题谁来负责?
为了解决上述矛盾,有的开发商想出了一个办法:明确告知业主入住前还没有取得准入证,但为了便于业主装修房屋和入住,与业主签订协议,自愿入住。这样既不会违反《管理规定》,又可以把业主的损失减少到最小。纵观全市,能在业主入住前就拿到准入证的开发商几乎没有,可许多小区的业主们还是按期入住了,这使得“取得准入证才能让业主入住”的条文成了一纸空文。
有关人士指出,房地产业是一个涉及多个管理部门、多个产业链的综合性产业,代有浓厚的政府管理色彩。近年来尽管发展十分迅速,但与发达国家相比还很年轻。房地产准入证问题的出现,给我们相关管理部门提出了一个新的课题,就是在制定出台有关政策时,如何相互协调,既要监督管理房地企业,又要使房地产市场健康发展,同时在保护消费者合法权益的情况下为消费者提供更多的方便?
关于“准入证”的话题的确值得我们去进一步的思考。希望房地产业能健康顺利地发展下去,因为她对中国未来的经济发展举足轻重。