|
||||
近几年来,全球房地产价格持续上涨,成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一。但是,房地产价格的快速上涨使不少国家的房地产市场呈现出局部过热的现象,存在着一定的“泡沫”成分。研究和分析国际上近一个时期房地产“泡沫”形成和破裂的原因及其影响,对我们观察和认识我国房地产市场呈现的局部过热现象,或许会有一些借鉴作用。
从房地产“泡沫”历史和目前房地产全球普遍过热的现象与治理来看,房地产的发展对于经济发展十分重要,房地产“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害;稳定增长的经济环境和不断提高收入是防止房地产“泡沫”破裂的重要外部条件,保持自身经济稳定增长,有效防止外部风险,对于保证房地产业的健康发展十分重要;有限的土地资源往往成为抬高房价上涨的重要因素,对土地的有效管理十分重要;住房按揭贷款和相应衍生金融工具的过度发展,加上低利率的环境,也可能产生房地产“泡沫”。
历史上房地产“泡沫”破裂事件大致分为两类:一类是以日本为代表的亚洲情况,另一类是以西方发达国家负面影响略小的情况。
房地产“泡沫”问题值得关注
历史上的房地产“泡沫”破裂事件,大致可分为两类:一类是以日本为代表的亚洲房地产“泡沫”破裂,由于其经济基础和金融体系欠佳,对日本和相关各国经济产生了较大的负面影响;另一类是西方发达国家的房地产“泡沫”破裂,由于其经济基础和金融体系较好,对经济的负面影响相对较小。
日本:导致经济长期不振
经济的恢复性发展是日本房地产“泡沫”形成的前提条件。1987年和1988年,日本经济摆脱了“石油危机”的影响后快速回升,处于高速发展和繁荣时期,企业和居民手中有大量的剩余资金。1984至1991财年,日本受薪者家庭可支配收入和支出年平均增长率分别为3.78%和3.04%;1987至1989财年,企业盈利分别增长了22%、23.5%和8.5%。
金融体系的脆弱和宽松的金融政策是日本房地产“泡沫”形成的决定因素。日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定,从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成开启了地狱之门。二十世纪八十年代以来,日本央行为了刺激经济的持续发展,采取了非常宽松的金融政策,1970年至1980年,日本M2加存单的月年增长率平均值为15.7%,1980年至1990年日本M2加存单的月年增长率平均值为9.3%。日本的国民储蓄率长期以来保持较高的水平,受低利率的影响,1985年后金融机构为大量过剩的资金寻找出路,大量剩余资金不断流入股市和房地产市场。最后,房地产商、建筑公司甚至一些中小企业都利用土地担保向银行贷款,再购买土地进行房地产开发,致使股票和房地产价格暴涨,最终形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。
日本房地产“泡沫”的形成与破裂还与其土地价格直接相关。日本地域狭窄,可扩展余地不大,土地价格成为其房地产价格的决定性因素。1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100),但到了1988年就暴涨到了334.2,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,其“泡沫”现象异常惊人。
1991年第四季度开始,日本股价和房地产价格同时暴跌,房地产“泡沫”破裂。1985年日经指数仅12000点左右,1989年12月底已高达38182点,上升了219%;而1992年8月13日仅为15401点,较高点下跌了近60%,目前为11142点。新住宅开工数于1987财年(日本的财年从每年的4月1日始至第二年的3月31日止)达到了173万单元的高点,年增长率达23.5%,但1991财年,其新宅开工数仅134万单元,较上年下降了19.4%,1991至2003财年,其年均增长率为-2.25%。
房地产“泡沫”破裂后,土地价格也大幅下跌。1991年第三季度末,日本东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户六大城市的土地价格指数从291下降至71.30,商业房地产土地价格指数从525.4下降至67.8,居民房地产土地价格指数从231.5下降至79.8。日本房地产业尚未从上一轮房地产“泡沫”破裂中恢复过来,也就避免了西方发达工业国家的房地产“泡沫”。
“泡沫”破裂,房地产价格暴跌重创了日本金融业。除房地产商和建筑公司之外,日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业,一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。尽管房地产公司在向银行贷款时虽然基本上都有房地产作担保,但随着土地价格的不断下跌,担保的价值也不断下降,致使日本金融机构的不良债权大幅增长。从1992至2001财年,不良贷款累计高达74万亿日元,政府累计资助亦高达23万亿日元。除去银行自身利用利润冲销方式处置的不良贷款外,截至2001年财年末,日本银行的不良贷款余额仍高达35万亿日元(也有估计达43万亿日元)。
日本房地产“泡沫”破裂也重创了日本经济。尽管日本房地产产值在GDP中的比重仅在13%左右,但由于房地产“泡沫”破裂给企业和银行带来的损失,以及给消费者支出所带来的负面影响,至今仍然制约着日本经济的发展,目前仍然存在着内需不足的问题。据日本内阁府的统计,1990至2003财年名义和实质GDP年(1995年日元)增长率均值分别为1.39%和1.66%,GDP缩减指数为负增长0.25%。1992至2003财年,日本受薪者家庭可支配收入和支出年平均增长率分别为-0.53%和-0.55%。
日本房地产“泡沫”是上世纪八九十年代亚洲地区房地产“泡沫”(其他还包括泰国、印尼、马来西亚、韩国、中国海南、香港和台湾地区)的典型代表。首先,大多数亚洲国家或地区经济的快速发展中,金融体系并没有得到与实体经济同步的发展,金融体系内部资金在银行、资本市场和企业之间缺乏恰当的限制,监管也比较紊乱,使股市和房地产成为相互利用的投机工具,资金在局部地区大量集中而失去控制。泰国、印尼和马来西亚等国还有外资大量拥入其房地产市场和金融市场,最终形成“泡沫”。其次,这些国家的土地资源局部地区相对有限,管理比较混乱。从而使土地成为房地产市场最稀缺最昂贵的商品,真实的需求往往被忽略。最后,出现股市和房地产“泡沫”同步破裂的情况,对整个金融体系带来重大伤害,形成了大量的呆账坏账,直接影响了相关地区经济的健康发展。
西方:经济所受影响略小
二十世纪七十年代和八十年代,西方主要工业国家(如英国、澳大利亚、丹麦和挪威)的房地产“泡沫”破裂导致房价分别下降了27.3%和28.5%(从高点到谷底),持续时间分别为19个季度和16个季度。七十年代和八十年代主要工业国家股市“泡沫”破裂导致股票价格分别下降了49.5%和47.6%,持续时间都达到了10个季度。而且,房地产价格“泡沫”破裂以前,私人消费和私人投资于建筑占GDP的比重分别为61.5%和10.4%,但破裂以后占GDP的比重分别为36.5%和-32.7%,GDP在房地产“泡沫”破裂前后的平均增长率分别为3.4%和0.8%。股市“泡沫”破裂对经济的影响不如房地产“泡沫”破裂那么大,股市“泡沫”破裂前后,私人消费仅有轻微的下降,从57.4%下降至55.2%,私人在建筑上的固定投资由7.7%变为下降1.4%,GDP年均增长率由4%下降至2.6%。
英国的房地产“泡沫”是其中的典型代表。受利率相对较低和房地产需求上升的影响,英国自1950年以来,已出现过3次房地产“泡沫”:1970年至1975年,1974年第四季度房地产“泡沫”破裂;1977年至1981年,1980年第四季度房地产“泡沫”破裂;1988年至1990年,1989年第四季度房地产“泡沫”破裂。
不过,以英国为代表的发达工业国家的房地产“泡沫”破裂是被动的,前两次“泡沫”破裂主要是受两次世界石油危机导致的主要资本主义国家经济危机的影响,“泡沫”破裂一定程度上加重了主要工业国家的经济危机。第三次“泡沫”破裂也有着国际经济环境不佳的背景,主要是发达工业国家中央银行在面临着经济危机和通胀大幅上升时,不得已大幅提高利率,导致房地产“泡沫”破裂。
近期主要工业国家房地产价格具有国际化同步运动的特征
自二十世纪九十年代以来,在全球经济进入一个增长稳定、通胀温和、失业率下降和利率保持相对较低水平的环境下,全球房地产进入了一个持续增长的时期。近年,发达工业化国家的居民房地产价格快速上升,在过去5年里,澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙和英国等增长超过了50%,形成了房地产资产的“泡沫”。而且,主要工业国家房地产价格具有国际化同步运动的特征,主要源于21世纪初全球经济衰退和利率同步下降至几十年历史低点这样一个结果。美国的房屋价格影响着全球房屋的价格,主要是因为美国联邦基金利率引导着全球的利率,美国的房屋价格和利率水平是全球房屋价格波动的关键性因素。
英国:“泡沫”现象明显
二十世纪九十年代后期以来,英国经济进入了增长稳定、低通胀和低失业率的良好状态,其利率也处于历史较低水平,收入增长率基本稳定在4%左右,房地产业再次快速增长。2003年第一季度,房地产价格增长率达到了25.78%的高点,并在小幅回落后小幅反弹,这也是20世纪90年代以来英国房地产价格变化的典型特征。这种情况往往是房地产“泡沫”已受到控制的表现。
但是,从英国房地产的主要指标可知,英国的房地产“泡沫”仍然较为严重。2004年第二季度住宅价格与可支配收入的比率达到了历史最高水平5.8%,1974年第一季度为4.74%,1980年第四季度为4.01%,1989年第三季度为4.92%。住宅价格与可支配收入的比率高,与房地产金融业的发展有关,1990年至2003年,住宅按揭占GDP的比重从52.65%上升至63.83%。2003年第四季度,住宅按揭与税后收入的比率达8.9%,而1988年第三季度时为7.7%。同时,由于英国通胀水平较高,英国央行在加息问题上面临着困难:如果通胀上升过快,央行必须快速加息,但这会导致房地产“泡沫”的破裂。
英国央行自2003年将基准利率降至3.5%这一48年来的低位后,已于2003年11月开始逐步调高基准利率,至2004年8月已5次调高利率125基点至4.75%。由于通胀水平暂时还在控制范围内,加上经济基础较好,各方对房地产“泡沫”的扩张和破裂的危害有清醒的认识,英国央行和英国政府应该有足够的空间和能力来控制房地产“泡沫”的进一步扩张和破裂。
美国:“泡沫”集中大城市
2003年,美国房地产产值占GDP的比重在12%左右,占金融房地产租赁的比重超过了60%,对美国经济的意义重大。同时,房地产业对于美国金融业和家庭财富的影响也很大。2003年住房按揭贷款占GDP的比重达63.73%。2002年,房地产资产占全社会总资产的28.11%,住宅按揭贷款占全社会总负债的68.34%;房地产净资产达13.4万亿美元,占全社会总净资产的33.85%。
美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在,但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。RichardFreeman曾经指出,截至2001年,美国所有住宅的价值达12.04万亿美元,仅比美国所有交易的股票价值低3万亿美元,按揭贷款和在二级住房市场发行的债券达10.757万亿美元,是历史上最大的“泡沫”。他主要把房地产“泡沫”归结为美国房地产金融制度,认为房利美和房迪美两个机构的存在是房地产“泡沫”的主要来源,因为这两个机构1995年至2001年购买了美国所有房地产按揭贷款的3/4,而商业银行持有的按揭贷款仅占1/4,商业银行利用出售按揭贷款所获得的资金继续放贷。
事实上,美国整体房地产“泡沫”并没有RichardFreeman所称的那么大,也不能把以房地产按揭贷款作抵押发行的证券(MBS)都当作“泡沫”。1970年至2003年,美国房价增长率尽管也曾出现了3次上升下跌的过程,但整体波动幅度并不大。1978年、1986年和2002年3次高峰,房地产价格增长率分别为6.21%、5.09%和5.37%,1981年和1991年的两次低谷,房地产价格增长率分别为-4.4%和-2.15%。从2000年始,股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率,美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势,房地产“泡沫”有所上升,房屋价格增长率在2002年达到高峰后开始回落。房地产“泡沫”在局部地区比较明显,如纽约、佛罗里达、加州和大华盛顿特区等地区。
从2004年6月以来,美联储不顾经济仍处于“松软地带”,连续3次调高基准利率达75基点,力图使利率回调至中性水平。尽管美联储没有明言,这其中不乏有为房地产市场降温的考虑。
借鉴国际经验结合中国特色 促进我国房地产市场健康发展
国家统计局最新统计快报显示,1月至8月,全国商品房平均销售价格为2749元/平方米,同比提高13.5%。今年二季度,中国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,土地交易价格则上涨了11.5%。国家发改委、国家统计局调查显示,全国有8个城市房屋销售价格第二季度同比涨幅超过10个百分点:上海21.4%,宁波19.9%,天津16.7%,南京16.2%,重庆15.0%,杭州13.0%,沈阳12.8%,青岛12.5%。全国城镇的“房价收入比率”较高,上海地区约为20,北京为16,深圳为12。由于我国城镇居民的收入来源渠道相对较多,相应的房价收入比例可能要较以上数字略低一些,但也会远高于英国2004年第二季度达到的历史最高值5.8和世界银行认为的恰当的4至6。总的来看,我国以大城市为核心的房地产价格上涨过快,尤其是经济较发达的东部地区房地产价格较高且上涨幅度较快,形成了以大城市为核心的房地产过热现象。
如果说以日本为代表的二十世纪九十年代初亚洲房地产泡沫的形成和破裂是过度投资的结果,以英国为代表的欧美发达国家的房地产泡沫的破裂是受外在危机和货币政策快速收紧的结果,目前发达国家房地产泡沫的形成主要是房地产金融业(尤其是按揭贷款)过快发展的结果,那么,中国以较发达的大城市为核心的房地产过热具有典型的经济快速发展的发展中国家的特征:结构性问题限制使供给难以满足需求快速发展而导致的结果。
中国的房地产金融业也具有典型的发展中国家的特征,即对于房地产开发商和购买者进行双向大规模借贷。这会推动“泡沫”的产生,并在“泡沫”破裂时使银行坏账大幅上升。一方面,银行贷款大量投入房地产开发和土地开发之中。每年6000多亿元的房地产开发投资中,约有61%的资金来自银行信贷。2004年1至6月,商业性房地产贷款余额达到了2.1万亿元人民币,同比增长36.1%。另一方面,银行又向房地产购买者提供大量的按揭贷款。根据中国人民银行统计,2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元,占GDP的比重达10%,占个人消费贷款总额的75%以上。
从房地产“泡沫”历史和目前房地产全球普遍过热的现象与治理来看,可以有如下结论:第一,房地产的发展对于经济发展十分重要,房地产“泡沫”破裂的危害甚至要远高于股市“泡沫”破裂的危害,应该有意识地限制房地产“泡沫”的产生和膨胀;第二,稳定增长的经济环境和不断提高收入是防止房地产破裂的重要外部条件,经济危机往往导致房地产“泡沫”破裂,保持自身经济稳定增长,并有效地防止外部风险,对于保证房地产业的健康发展十分重要;第三,过去大多数房地产“泡沫”的破裂,直接被货币政策快速收紧所触发,要尽可能避免一下子采用过度紧缩的货币政策,央行可以根据情况逐步小幅升息,并加强对消费者债务管理的教育;第四,有限的土地资源往往成为抬高房价上涨的重要因素,对土地的有效管理十分重要,应该建立城市的土地储备制度,对土地的使用要有长远规划,并公开拍卖建筑用地;第五,银行资金过度流入房地产和股市,会推动房地产“泡沫”的膨胀,房地产和股市“泡沫”的共同破裂会产生大量的不良资产,对经济的危害也很大,应该禁止银行资金流入股市;第六,住房按揭贷款和相应衍生金融工具的过度发展,加上低利率的政策环境,也可能产生房地产“泡沫”,货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注,并提高借贷条件,加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管(包括改革其破产法和会计标准,评估按揭债务抵押品的范围和质量,改善按揭合约的信息批露情况),以保证其健康运行;等等。
中国人民银行、银监会和有关部委在此次宏观调控中正在努力控制房地产过热现象。但要彻底解决中国房地产过热的问题,并促进中国房地产市场的持续稳定健康发展,必须抓住中国房地产市场发展的核心问题,即中国现在和未来十年到底有多大的房地产需求,需求结构如何;中国有多大的房地产供给能力;如何改善房地产供给结构,使其有效地满足需求,同时又不超过居民的购买能力。
考虑到中国房地产业的特殊性,结合国际经验,有如下几点建议可供参考:第一,对于中国房地产未来5至10年的需求和供给总量和结构要进行整体的把握,并提出恰当的解决现有供给不足和供给的结构性问题,以及控制房地产金融业的风险,弥补其不足;第二,统计已有房地产(新建和成屋)的详细信息,并根据居民收入情况调整房地产开发商的房屋建造结构,增加经济适用房的建造,保证一定收入水平的居民能买得起或租得起房;第三,大力发展房地产金融业,加强对房地产按揭贷款的风险控制,控制投资性购房,尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房,并要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力,但同时要注意控制房地产金融业可能会带来房地产“泡沫”的负面影响;第四,必要时加息以控制对房地产按揭贷款的过分需求。但建议目前不必急于加息,因为中国房地产开发商开发性贷款是购房者按揭贷款的两倍左右,加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节的情况。
基金组织称房价回落将威胁经济增长
国际货币基金组织(IMF)9月底曾发出警告说,一些国家的房价从1997年至今已上涨50%之多,这一现象无法从经济基本面上得到解释。如果房地产市场出现调整,将对全球经济增长构成威胁。
这是基金组织每半年发表一次的《世界经济展望》的部分内容。基金组织指出,英国、澳大利亚、爱尔兰和西班牙的情形最为严重。一些国家的房价包括房价与收入和房租之比在内的指数创下历史新高。“上述国家存在这样一个风险:如果利息上调,将会引发房价下降,进而导致更加严重的实际经济后果。”然而,这些国家房价继续飙升的迹象表明,如果市场下滑,将对全球增长构成威胁。
基金组织建议,中央银行在提高利息水平时,应该循序渐进,政府也要考虑紧缩贷款要求,着力加强抵押行业结构建设,如提供更多抵押选择等。