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温馨提示:当你把深藏心底的买房欲望化做实际行动的时候,才会发现原来“选房”是一件多么复杂、多么容易失去判断力和多么“浪漫”的事……小区的环境、配套以及户型等是所有购房者最为重视的问题,它不但体现了设计者的水平和服务心态,还会影响到居住者的生活习惯和居住心情。所以,学一点选房知识,可以使您受益无穷。
选择小区的环境和配套
选房看环境配套,包括近看小区,远看大区域(及其发展趋势)。小区环境配套主要包括小区环境设计、建筑设计和质量、配套设施等硬件条件,以及物业管理和居住人群素质等软件氛围等。根据不同的需求和经济承受能力,选房时可设定由基本层次到逐级升高的选择标准。以下是小区环境和配套方面的主要选择方法。
选择住房环境最基本的也是首先要看的就是房屋的采光通风条件,它关系到居住空间是否有利于人体健康。
新商品房的设计一般都根据有关规定有较好的通风采光设计,楼间距也符合基本要求。但是选择旧房要特别注意楼间距过小和一些大面积的暗厅和暗卧的问题。同时从楼间距角度来看,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。绿地不包括阳台和屋顶绿化。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。
比较前卫的小区中还有分质供水等附加设施,其中水设施对有水景的居住区更有利,其次,中水用于浇绿地、冲洗小区道路、消防及景观用水等,能给业管理带来长久利益,也可间接的降低物业费。而直饮水则更能体现现代居住条件。按国家要求安装的直饮水设施,其水质没有桶装纯水令营养价值下降的问题,水费和卫生条件也好。
另外,小区的智能和电气配置也是必须了解的。一般小区都有按国家配电标准进行了安装,但是其中也有安装和使用材料不合格的问题。高档住房要有较高的智能设施,电气配置应远大于目前国家标准(现行住宅电气配置标准是较低层次的)。
越来越多的私家车造成了小区行路难的问题,所以选新房还要看道路设计,好的道路设计首先是主干道路的骨架结构,一般采取适度的人车分流和多个入口的主干道比较好。另外小区的道路设计采用以点代直的规划方法,不再“横平竖直”,如逐级由宽到窄的树枝状道路网等是比较前卫的设计。另外,科学的道路灯光和无障碍设计可以使小区更安全舒适。
“人车分流”不仅要同时考虑人流及车流,而且应该将人流和车流分成两个不同系统分别组织设计,人车相交但不相扰。一般小区规模在10--30万平方米的居住区,可以设人车分流的主干道。大型居住区和别墅区,就要使人车有一定程度的融合,才能保证出行方便。
不好的小区道路设计主要表现在:过于曲折不利于人行;小区内车行道还有多处十字路口,易造成拥堵;车辆密度很大的社区,却只设两三个出入口,在出入高峰时间车行方向进得去出不来。
停车位是小区设施中最能体现居住区能否适应未来发展的配套条件。在停车位方面,一般是满足车辆在小区内的停放,但是好的小区还要有面对来客的临时停车场所。目前本市新建小区都设计了专门的停车区或地下车场。多数在1:0.8以下,1:1的较少,(别墅类除外)。但是今后高档居住区和面对青年白领的更层住宅设有高于1:1车位应该是必须的。
另外,注意停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,要注意的是汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。目前本市新建大型居住小区内,根据规划设计要求都有相应的菜店、食品店、小型超市等便利店及学校、医疗等设施。但是有些居住区还缺乏娱乐休闲等辅助设施。现在多数居住者希望有更多时间健身娱乐或就近请客吃饭,所以社区有娱乐健身设施场所也是面向未来的基本条件。
新的高档居住区设施还应表现在社区内各类专营店的配备及其巧妙的设计上,如高比例的商业设施和“街区”形态的居住购物整体设计等,突出了住宅与商业、商务、休闲等公建设施融为一体的特点。
选择房屋的户型
在选择户型时,购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序,以有利于购房时做出正确的选择。如一些人所考虑居室各部分的优先性是:第一要看起居室(厅)是否好用,包括厅的面积、布局等;第二是主卧室的合理性,如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境,一个宽敞好用的厨房,往往比次卧室更为客户所看重;第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。户型的大小多少与买人的经营实力、年龄、家庭结构及工作状况等都有关系。对于一般性需求来说,目前比较适合的原则是:
总面积两室85平方米至100平方米,三室98平方米至125平方米。这是目前大众型户型,其客厅面积在25平方米左右、卧室11平方米至17平方米、卫生间6平方米左右、厨房9平方米左右为合理;原则上层高不低于2.8米、客厅开间不低于3.9米、卧室开间不低于3米。
舒适型房型面积划分:客厅30平方米至50平方米、主卧室不少于3.6平方米×4.5平方米、次卧和书房不少于12平方米、卫生间6平方米至10平方米、厨房10不少于平方米;两厅两卫;150平方米以上的户型,增设如阳光室、工作间、储藏室、家庭厅等。层高在3米以上。
现在天津推出的新房型客厅及卧室的开间在多在3.9米至5米,部分户型开间达到5米以上,扩大后的开间将通过增加室内面积、提高采光等方式增加住户的舒适度。室内墙面从来都是平面的,然而现在出现了凹凸分隔墙,购房者可以嵌入一些家具或书柜,有的利用凹凸分隔巧妙地装饰成层次丰富的天然摆设。
目前人们已把厅分成“客”和“餐”两类功能,客厅和餐厅错落分开,不在同一直线上,手枪柄的起居厅设计已被广泛使用。客厅朝南带落地门阳台、餐厅朝北带工作阳台,有的把客厅抬高20—30厘米,造成“落差”,使厅的布局更丰富和活泼,同时也区分了厅的两种功能。
三房一厅房间近期需求仍很广泛,但总面积在趋小。不少住房已把三房一厅面积控制在110平方米以内,人称“袖珍三房”。一方面避免房间面积过大抬高总价,另一方面已考虑孩子长大的分居趋势。
此外,整体分割不科学,如过大的客厅配小卧室或大卧室配小客厅等;客厅左右都有通往卧室的门;主要房间没有明窗,通风采光条件差;房型狭长或严重不规则(边角过多),没法摆放家具;厨厕相连,不能对外开窗,致使厕所门和排气窗经过厨房;主要房间面对较乱的外部环境,特别是噪音环境;客厅视野差,窗正对墙面等等,这些也都是购房者应考虑的问题。