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不久前,摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠抛出“中国的房地产泡沫将在数个月内破裂,最长不会超过一年”的预言;几乎是同时,美国《纽约时报》有报道称,中国主要大城市中出现了房屋空置率居高不下的状况、中国人正承受着跟美国一样高的房价……
此后,与专家学者们的激烈讨论伴生的,是不少购房人产生的恐慌和疑惑——楼市是否会真如谢国忠所言,就此崩盘?房价会不会旋即一泻千里?手中已购的房产是否将由此贬值?近日,记者联合采访了多位经济领域有代表性的专家学者,他们对于泡沫的分析也不尽一致,在此,我们不想强加给买房人既定的结论,只是想真实记录七位专家、而非开发商的推导过程,广大购房人可以从中作出正确判断。
泡沫派房地产有泡沫化倾向
国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广
观点
1.资产的价格严重超过其本身真实价值时,我们就称其有泡沫。有许多消费者把房价上升看成是收益增加而不是成本增加,这实质是资产泡沫效应。
2.中国房地产市场有泡沫化发展的倾向,并有演化成泡沫经济的可能。
推理
1.房地产市场泡沫有5高标准。
A.至少两年以上持续投资增长过快。北京这两年房地产市场的投资增长速度是有目共睹的,其中房产投资所占的比重逐年增加,有一个很明显的例子是住宅的出租房屋数量增长过快,导致近几年的出租市场虽然活跃,但租价持续下跌。
B.消费增长过快。这一状况在高档住宅中表现尤其明显,短短几年的光景,高档住宅的开发持续增长,致使这一档次的产品在市场上所占比重较大。
C.价格大幅攀升。可以很直观地判断,从去年到现在,上海的房价一直在不断增长,27%的增幅使市场的房价进入一个更高的梯度。一个地方或一个国家长时间房价涨幅比GDP增长高,太不正常了。
D.房价收入比过高。北京的房价相当或高过美国的平均房价,但我们的人均GDP才刚刚超过3000美元,而美国是3万美元以上,北京的房价收入比超过10倍,而美国房价收入比规定在3倍以内。
E.投资所占的比重过高。整个国民经济投资对房地产的依赖大,经济增长又对投资的影响大,这样高度依赖于房地产的经济显然风险很大。最近两年的房地产投资增长速度都在30%左右,投资增速是国民经济增长速度的3~4倍,投资比重超过10%,就意味着有泡沫。
有数据显示,房地产市场已经持续6年以上高增长。对房地产业而言,2002年可能是一个转折点,2002年之前,由于政策和制度因素的变化引起房地产市场的增长是合理的,2002年之后则是一泡沫化的过程,需求的正常释放已经有所消化,但仍保持高幅度增长不符合经济学理论。
2.人民币升值压力。
目前,人民币面临升值的压力,人民币升值表明资产升值,由于社会财富分配不均衡,老百姓的负担将加重,而过高的房价抑制了城市化进程的速度,农民没有足够的钱购买城市里的房屋,城市变成一个自我封闭的盒子。
3.房价已被透支。
有一种较为普遍的观点认为,北京的外地、外籍购买需求很大,几年持续增长,但事实是有谁能肯定这些所谓的外来购房者不是已经在京工作多年的人呢?
因此,房地产市场的需求已经被严重透支了,房价已经透支至少5年,许多地方可能是10年或更长。住房消费的爆发性增长期已经过去,今后消费增速的回落是必然的,20%以上的住房消费和投资高增长及两位数的房价增长不可能持续,市场将进入一个中长期调整型的适度增长期。近两年我国轿车业的发展就是一最好的例证。轿车头年投资增长50%,去年增长80%,但今年1~9月的增长速度则回落到21%,房地产增长持续的时间较长,回落速度可能没那么快。
4.空置率不容乐观。
摩根斯坦利的报告显示北京等国内大城市空置率超过1/3,这一数据还不能得到证实,但空置率状况的确不让人乐观,空置率高,表明市场的繁荣已经到了后期,泡沫行将破裂,价格下跌,不良资产将充分暴露,银行的风险高。
作为容易产生泡沫的行业,房地产业的泡沫与经济周期有一定关系,但更多取决于制度,制度和政策的不完善使得市场有空子可钻,就不可避免地出现投机行为。
泡沫容易生长在经济条件好、人民富足的地区,北京、上海、广州和浙江四地,人口数量总比不过10%,但房地产开发量却占到45%,人们最初的买房愿望也许是自住或改善,但无论是主动消费还是被动买房,有多少不含投资的成分?
建议
1.楼市崩盘的可能性不大,调整将是未来的趋势,15%~20%的温和回落,主要反映为需求萎缩,增长放缓,投资下降。
2.短期内房价暴跌的可能性不大,毕竟房地产市场还没有出现泡沫经济,但价格回落之势将成必然,慢慢回归到合理的价值水平。
3.买房人不如先租房,过几年再买合适的房子,如果急需购房,不如选择城区内的二手房。已经买房的客户也不必惊慌,总体房价上涨可以认为到了尽头,不排除部分房屋贬值的可能,目前,市场上已经有一些近两年开发的房屋在二手市场卖不出去或价格卖得很低,因此,部分投资型客户可选择转手,自住型房屋大可不必再交易。
房地产降温刻不容缓
中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容
观点
我国房地产的泡沫已经越吹越大,必须要制止了
推理
1.房地产的热潮让人惊讶。
我在2002年6月份的时候,偶尔有朋友带着到天通苑去了一趟,因为平时很少到市区外,那天一看让我很惊讶,处处都是建材工地,都是灯火通明的,北京的房地产市场就像是一个大工地。无论是从世界历史来看,还是从中国的情况来看,从来没有一个地方出现过北京这样的情况——到处都是工地,到处都是房地产开发项目,到处都是大车拉着各种各样的建筑材料。还有就是现在朋友见面寒暄的话已经变成了“你买房了吗”、“你装修成什么样了”,这样的房地产热潮是每个人都能体会到的,这就是房地产泡沫的吹大。
2.地产信贷额居高不下。
从整个国家统计局的数据和一些报表来看,比如说2003年,个人信贷一下子涨到了12000千亿元,是1998年个人信贷总额的27倍。今年个人消费信贷,整个增长比例大概达到了近7000亿左右,其中整个大额的信贷都进入房地产市场;还有房地产开发商的投资,比如说北京,今年上半年房地产开发占到了50%;再看价格,近一年来,房地产虽然经过了4月份的宏观调控,实际上房地产价格还是越来越高,从今年1到8月份,房地产价格就上升了13.6%。
3.收入和房价比的巨大差距。
按国际标准来讲房价和年收入比应该在3到6倍之间比较合适,可北京和上海的数字到什么样了?超过10了,这个房价和收入水平相比买房的压力就比较大。比如说上海房价,房价和收入比大概是10到15倍,有些统计数据说可以达到20倍。这样来讲我们的房价相当高。有的人说我们国内的标准和国外的标准差异很大,用国外的标准套国内的标准不合适,我认为我们不是套,大家在买房子的时候有没有感觉到压力还不小呢?很多人都有同感。
要防止房地产业威胁整个中国经济——固定资产投资增长过快,钢铁过热,建筑材料过热、水泥过热,这些产品价格的高速上涨,由于这些产品和行业、个人,带动的电力、能源、运输等行业成为整个经济发展的瓶颈,都认为是房地产高速拉动的结果;因为房地产行业不仅仅需要这些行业的产品,更重要的是,它开拓了整个中国的城市化进程。所以如果说我们不对房地产业有一个清醒的认识,那么整个房地产业的泡沫会越吹越大。最后如果泡沫破灭的时候,整个中国的房地产会面临很大的危险。
乐观派房地产市场:是周期波动还是泡沫破灭?
国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松
观点
从房地产市场的发展看,我们充其量只能说,目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整,但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。
推理
1.城市化进程潜力巨大。
以城市化为例,建国以来中国大致的趋势是工业化大于城市化。2003年中国有两个指标引人注目——人均GDP1000美元和城市化率40%。如果上升到世界平均50%的水平,会有多少人需要转入城市居住?这些新的居民需要住宅;其次是现有城市居民改善居住条件的需求;第三是城市改造中的拆迁;第四就是投资性的需求。这四个需求里,宏观调控主要针对的是后两种。到目前为止,前两种需要依然是非常强劲的,这是支持中国房地产市场发展的健康力量。
2.整个房地产行业正在进行积极的调整。
严格意义上说,目前的23000家房地产企业大部分是在房地产行业快速扩张的过程中进入这个市场的,还没有经历过一次真正意义上的周期波动的洗礼,而实际上,一个行业要健康发展,没有这种阅历的积累是不可能的。从目前的情况看,宏观调控中房地产公司表现出相对良好的市场适应力,例如,来自银行贷款的资金明显减少,显示房地产公司降低了对于银行贷款的依赖程度;房地产投资结构明显调整,市场并购日趋活跃等等。
3.关键是要防止房地产价格的大起大落。
在整个国民经济运行中,房地产业是一个牵涉产业比较广的产业,也是一个敏感性比较高的行业,房地产行业涉及的下游行业据说超过100个,其走向也往往成为衡量政策走势的信号。如果说2004年4月严厉的调控措施之后,房地产价格的适度下滑反映了调控的阶段性效果的话,那么,近期房地产价格的恢复上升则反映了把握当前房地产市场走势的复杂性。不能轻易就判断这是泡沫,还是没有泡沫,而要追寻其内在的定价机制。
一个值得关注的舆论导向就是,近期一些海外投资银行开始大力看空中国的房地产市场,而实际上2003年他们中的不少人是空前看好中国的经济走向的。中国经济运行以及房地产市场的基本面并没有突变的拐点出现,总体上基本面还是健康的,出现如此大的看法转变,可能还是经济因素以外的原因导致的。
从供求关系的变化看,2004年4月之后,房地产市场的供给和需求同时下滑,但是投资的下滑明显慢于供给的下滑,导致空置率的下滑,以及价格的上升。房地产市场的需求回落慢,反映了中国现实经济运行中房地产需求的强大,这是值得重视的消费力量。因此,现在的房地产政策应当是适当调整紧缩力度,防止市场的报复性上涨,以及市场的大起大落,要促进市场相对平稳的发展。
北京房地产市场长期依然看涨
北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅
观点
我认为,现在不应该再关注“是否存在泡沫”这个问题了。其实现在房地产市场已经在调整中了,既不会崩盘,也不像某些方面说得“一片大好”。
推理
1.房地产市场已在调整中。
用一些简单的方法就可以看清,比如说房地产广告,从今年4月份以后,房地产媒体广告巨幅下降。这一现象可以明显地反映出房地产行业的变化;另外,从房地产分类广告上看,现房的广告多了,期房的广告少了,二手房的广告就没有下降;还有,现在很难听到有某某原来不是房地产行业的大企业集团进入房地产行业了,反而可以听到一些开发商转行做别的了。这些现象都从侧面反映出房地产市场已经在调整中了。
2.北京与上海有本质区别。
“泡沫”大小,世界各地情况不同,评判标准也不一样。我通过两个方法判断是否有泡沫:一是看一个周期内(1年)平均房价的涨幅,一般我认为如果连续24个月房价上涨超过50%以上就有泡沫了,因为这种增长是不可持续的,必然要回落。二是看交易量大小,即价格涨幅与交易量是否匹配。如果价格涨得很快而交易量不大,则说明有人为因素在操控,市场必然会进行调整。
我认为如果一个地区房价涨幅每年在5%~7%还是比较理性的。如果过快就可能有人为因素在操控,涨价就是“刻意”的,不自然的,必然要回落。
北京房价的增长速度并不快,房价高是历史形成的,其原来的基数就高,这与上海、江浙等地的高房价有本质区别。
建议
1.评判房子是否会升值,我更愿意看存量房市场,看二手房市场的交易价格和走势,这是真实的市场反应。对于北京市房地产市场走势,我认为:高档房短期房价再高不易,低档房(包括经济适用房在内)可能会继续走高,从而导致平均房价的上涨。
2.我认为北京的形势还是长期看涨,短期不看好。我们对北京房地产市场的看法是,2002年看好,2003年热,2004年谨慎乐观,2005年谨慎,2006年则可能是最低谷。很多人认为2008年以后会跌,我觉得2008年以后市场会趋稳,因为那时供给量会减少,从而出现动态平衡。
理性的市场与泡沫无缘
深圳发展银行北京分行营业部总经理王青
观点
泡沫的表征有二:一是市场没有足够的购买力,二是价格与价值严重背离。但从现在的北京市场看,泡沫还不是突出问题。
推理
1.从目前的市场观察,尚不见泡沫踪迹。
这几年,尤其是今年,国家连续出台了一系列宏观政策的文件。但市场却并不像我们最初预想的会呈现冷淡态势,今年以来,我们反而非常明显地感觉到开发商按揭贷款的火爆,反映出强劲的购买力。
一方面是由于通货膨胀的压力,大家出于保值、投资的目的购房。
二是强烈的改善需求支持。在前几年,大家只要有地方住就可以了,住得怎么样似乎没有关系;而现在,特别是这一两年,居住品质成为许多人的追求。特别值得一提的是,我们目前的客户中,年轻人比例明显增多,且一次到位的购买心态也非常明显。
三、如果说坏账率也是考察泡沫的指标之一的话,从北京市场看,还没有出现大面积的坏账。
2.这是一个越来越“安全”的市场。
近几年,央行陆续出台了一系列房地产行业风险防范的信贷指引,房地产市场越来越规范。对于银行来讲,风险防范的措施是越来越多。通过这次洗牌,我们面对的开发商都是经过市场考验,在资质、实力上更强的优良企业。在银行的利益得到了越来越多保护的同时,购房人的利益和市场的安全也得到了根本的维护。
3.房价不能与价值相背离。
A、土地是越来越珍贵的资源。钢筋水泥所有东西都有价,只有土地无价。北京可供开发的土地已经越来越少了,地价一定会涨的。我们接触到很多开发商,两三年前一亩地的转让价是100、200万元,现在500、600万元,700、800万元都非常正常。现在的土地市场已经很旺,奥运经济更是一重要的推动因素。
B、购买力的强劲。一方面,北京扩容的压力非常大。来北京发展的外地人越来越多,外地人在购房人群中的比例已达到1/3以上,另一方面,许多大家庭在向小家庭细分,第三,由于通涨的压力,房地产的保值性及其比股票安全的属性,使得需求十分强劲。
4.房价是否太高。
还要看大家是否买得起。如果北京的房价和天津、河北具有可比性,那一定是价格与价值发生了背离。
5.北京与上海还不尽相同。
上海的房价上涨较快,是因为上海的房价最初就低,以前在浦东三四千的房子就是好房子了,所以现在涨了一倍。而北京三四千的房子很少。这和两地的传统、文化有很大关系。北京人自己花钱买房子似乎这几年才开始普及;而上海人对于投资置业有着与生俱来的热情和兴趣。
6.海外投资增多带动地产业。
国外对国内的投资越来越多,一定会找一个平台,如房地产、实业,带动许多行业。
建议
1.不管是对于投资者,还是对于自住者,现在的市场不是一个价格过高的市场,买房人可以依据自己的需求购买。
2.大涨不会,大跌也不可能,崩盘更不大可能,现在市民的置业并不是非理性投资。
3.买房子不仅要考虑机会,还要考虑能力。压力太大,最后可能得不偿失。
辩证派存在一定泡沫但不要恐慌
安邦集团董事长、首席分析员陈功
观点
泡沫是与资产价值有关的,泡沫的产生是从资本开始的,从最初拥有资本,到实施投资行为,再到投资后价值与价格出现明显偏离,于是泡沫也就应运而生了。
房地产行业存在着一定的泡沫并不值得恐慌,关键要看价格和价值偏离的到底有多少。
推理
1.不要看统计数字,要看一手和二手市场的距离。
目前的地产价格统计数据可以说是不真实的,是“上报”价格,以均价计算本身就存在着不全面不真实的因素,所以要得到价格与价值的差距还是要看一手和二手市场的距离,因为二手市场是比较能真实再现资产价值的。比如一套60万元的商品房在购买之后马上转到二手市场,价格就会有相应的下降,但这个幅度并不是很大,说明价格与价值的偏离度也不是很大,所以这个泡沫的程度是不值得引起巨大恐慌的,但却要引起有关部门的足够重视。
2.看地产行业里投资行为所占的比例。
当投资行为所占比重远远超出自主需求购房的时候,泡沫对行业的威胁就比较严重,而当投资行为被控制在合理水平之内,自主需求仍然占据主导地位的时候,泡沫也就不会过于严重了。比如北京,很多人买房仍然是解决居住问题,因为有老城改造和危房拆迁的因素,还有城市人口的大量增加急需购房的因素,这些都使北京的房屋消化大部分还是解决居住了,有足够的需求支撑,投资行为是少部分,因此泡沫崩塌说目前还站不住脚。
3.用房价收入比太片面。
有人说房价应该控制在家庭年收入的6倍以内,在中国在北京这个倍数变成了12倍甚至更多,这是泡沫崩塌的前兆。我认为这种提法太片面了,因为中国人的收入是不明朗的、不透明的。我国的国民收入很多是灰色的,并不是工资条上的数字能够体现出来的,非常高的存款额就是有力的证明,因此这个12倍来得并不真切。而且中国目前处在高速的城市化进程中,城市人口在迅速的成倍增加,在北京和上海等地就出现了集中的购买力,于是高房价就有了实际的支撑,所以不会崩溃。
中国目前的房地产泡沫还不至于到达崩溃的边缘,但从地产行业来看,泡沫的危险是要引起重视的,行业过热是要解决的。飡??
建议
1.未来的房价我认为会有下降,但不会暴跌,因为我国的不良资产会被银行收购,不会出现“甩盘”的现象。
2.至于现在到底该不该买房,我觉得要仔细分析你买房作什么用?在哪买?钱哪来?买什么房子?如果买房是用来自住,那该买还要买;如果你买房要大部分靠贷款,那还要三思,总之要冷静,“一慢、二看、三通过”。
垄断产生高房价
中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大博士
观点
我认为,目前北京市场泡沫的成分不太大,或者说还没有发生,但如果房价再持续上涨,投资的需求大于自住时,并不排除这种可能。
推理
1.判断价格和空置率的数据很难取得。
判断房地产泡沫有两个重要的指标,一是房地产价格偏离基本价值的程度,一是空置率,但目前中国无论房地产价格还是空置率,数据都很难取得,这就导致我们无法准确判断中国房地产市场是否存在泡沫。
2.不同地区指标的影响力不一样。
有的地方空置率20%就出现泡沫了,有的地方40%市场可能还比较正常。这要取决于该地区的经济实力,取决于百姓的承受能力。但有一个标准,房价上升的速度不能超过居民收入平均上涨的速度,否则,则不正常。我认为,目前的空置主要出现在一些高档别墅、公寓、写字楼,普通住宅还是比较正常的。不过,50%是个坎儿,应当引起各方关注。
3.消费型购房在北京尚占主流。
买房既是消费行为,又是投资行为。通过研究调查,我认为,目前我们的市场主要还是重在消费,居住型购买约占80%左右。中国目前房地产价格主要是消费来拉动,消费需求是真实存在的。在个别地方不排除价格上涨有投资的成分。北京的投资市场相对发展较快,但60%、70%仍是居住型购买,属消费行为。所以,我认为,目前北京市场泡沫的成分不太大,或者说还没有发生。
4.“勒纳指数”更能准确解释北京的高房价。
房价收入比是目前许多人都来论证中国房价不合理的一个重要指标。按世界银行对世界五十个国家的统计,房价收入比3~5是正常的,但目前中国的该指标已达11~12,甚至14~15。
但我认为,房价收入比只能说明一个国家和区域对房屋的支付、承担能力,但这个指标并不能说明房价的合理性。判断房价是否合理还要看“勒纳指数”——即看价格偏离边际成本的程度(价格—边际成本/价格)。在一种完全竞争的情况下,价格等于边际成本,这时企业最有效率,社会福利也达到最优。随着垄断性的提高,勒纳指数也在提高,其变化范围为0~1。据我分析,北京的“勒纳指数”达60%,这60%都是非成本部分,是超额利润。
但这种超额利润又源于开发商对住房的垄断,包括土地。为什么房价居高不下?表面看,市场上可能有几千个项目可供选择,但这种认识其实非常肤浅,市场是高度垄断的,房子作为不动产,这种特性决定了其只会和相邻的同一区域的企业、楼盘竞争。这种高度的垄断性决定了房价的高水平,但短期内又无法改变。
建议
目前市场不会崩盘。国家关注泡沫,宏观调控,大家还是可以放心去买房的。不过,及时为人们敲响警钟是必要的,只有这样,才能规避重蹈海南的覆辙。