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“加息以后,递减还款法比等额还款法的还贷压力小。”这是月供一族中流传着的一种说法。很多市民都排队去银行提前还贷、将还贷方式更改为递减还款法。还贷方式真的会减轻还款压力?
11日,记者采访了中国工商银行上海分行房贷部的负责人,银行人士提醒房贷贷款者,为了减轻还款压力去变换还贷方式,可能会得不偿失。不过,银行已经将更改还贷方式的手续缩减为一纸协议,方便贷款者。
目前,偿还住房贷款贷款者可以自主选择两种还贷方式:一种是等额本息还款法(简称“递减还款法”),即每月以相等的额度平均偿还贷款本息,直至期满还清;另一种是等本不等息递减还款法(简称“等额还款法”),即每月偿还贷款本金相同,而利息随本金的减少而逐月递减,直至期满还清。
以A、B两人同时申请银行个人住房贷款20万元,期限20年为例。A选择等额本息还款法,B选择等额本金还款法。
按5.04%的年率计算,A期满后共需偿付本息317840.36元,B需偿还302687.32元,扣除本金后,A要比B多付息15153.04元。
另一方面,A从第一次到最后一次还款额均为1324.33元,而B第一次还款额为1673.33元。
从以上比较可明显看出A还款压力均衡,而B还款压力初期较重,随着还款次数的增多,还款压力日趋减弱。等额本息法现在还款少,剩余的贷款占用银行资金的时间比等额本金法长,付出的利息当然就多,这是两种方法出现金额差距的原因。
中国建设银行上海分行相关负责人表示,这两种还款方式各有优缺点,等额本息还款法适用于年轻人,他们现在收入稳定,对未来几十年收入的增长也有很好的预期;等额本金还款法则适合中老年人,有一定积蓄,但家庭负担将日益加重,且有退休的压力。
很多贷款者的想法是,递减还款法,之前还掉的利息比较多,加息带来的风险就会比较小。理论上,是存在这种说法的。
还是A,B两个人为例,加息到5.31%之后,A需要偿还的本息总额为325056.23元,比加息前多了7215.87元;B需要偿还的本息总额为308188.65元(以2004年1月1日申请贷款计算),比加息前只多了5501.33元。但是,由于递减还款法前期还款的压力本来比较大,加上升息带来的压力,不是所有的贷款者都可以承受的。所以,银行人士建议贷款者,不要为了20年少还1000多元,而让自己目前就入不敷出。
另外,由于房贷的利率会从下一年才开始调整,也就是说,从明年1月1日起,房贷利率才会按5.31%计算。只要还款者年底之前,计算等本和递减之间的偿还本金差额有多少,还清补足,就又回到了同一起跑线。这样一来,受到加息的影响就更少了。
如果考虑了一切因素,贷款者仍然决定更改还款方式,手续也并不复杂。工行上海市分行房贷部叶小姐告诉记者:“只需要去承办贷款的支行办理变更手续就可以了,签署一个变更协议,从下个月开始,就按照你所需要的还贷方式计算了。”
贷款者需要注意的是,有些银行在还款满一年才能变更还款方式,贷款者在办理时应向银行咨询清楚。