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“8·31土地大限”对开发商产生巨大冲击,有媒体认为,“8·31”土地紧缩政策对房地产业的冲击,将会在后831时代对房地产代理行产生影响。因为此前北京的“土地遗留问题”相对比较多,“8·31”之后,北京的新推楼盘受“8·31”的影响也比较大,上市数量大为减少,中介间的竞争日趋激烈,很多业务单一的房地产中介首先感到市场紧缩带来的代理项目不足的压力。
“8·31”后,有消息说,宏观调控的重点地区杭州集中倒掉了八九十家房地产代理行,这似乎也印证了“8·31”不仅加速了房地产业资源的重新组合,同时也成为房地产代理行格局重组的“催化剂”。“8·31”后,房地产代理市场在各种因素影响下产生了一系列变化。有人提出,房地产中介业面临“洗牌”。对此,在新浪网最近的地产创新论坛上,房地产中介行业的普遍看法是竞争日趋激烈,但生存的空间和盈利的机会还是很大的。后831时代房地产代理行业正加速呈现强者恒强的局面,人才的储备和竞争将是房地产代理行业赢得市场的关键。
二三线城市代理空间广阔
从目前看,“8·31”之后土地的总供量是充足的,由于“8·31”前后,开发商大多忙着落实新政策下待开发的地块,使新项目的推出产生时间差,代理行面临新盘减少只是阶段性的。大多房产经纪公司对远期的市场供量均抱有信心。但是由于土地放量的速度放慢,而且,国家抬高土地金融门槛后,开发企业为规避风险、降低成本,对代理行的选择也比以往更为审慎了,中介间的竞争日趋激烈。去年底,虽然不少代理公司已经与多家开发企业订立了项目代理合同,但“8·31”土地大限政策使拥有大量协议出让土地的北京市场风云突变,有的项目易主,有的项目“落马”,很多房地产代理公司业务锐减。据不完全统计,北京目前大约有2000家房地产经纪公司,这当中大多数是以代理开发项目单一业务内容拼打市场的。“8·31”后,新项目的减少,使这类公司首先感受到土地政策调整带来的寒意。
据了解,目前很多房地产代理企业在代理北京项目的同时,已经纷纷调整市场策略,先后向竞争压力相对比较低、发展空间广阔的北京周边城市拓展。这当中既包括全国性的综合地产服务商,也有很多发展时间不是很长的房地产代理公司。据伟业房地产经纪有限公司总经理杨泓透露,伟业已与万科房地产公司合作,联手开发重点城市;北京世联房地产顾问有限公司则瞄准环渤海城市,已在北京周边的石家庄、太原、天津、大连、青岛等城市开展业务;大地房地产经纪有限公司已在秦皇岛、北戴河一带获得市场;北京中原房地产经纪有限公司正加紧扩展代理领域,在山东、河北以及河南建立分公司;上古房地产经纪有限公司更将代理项目做到了西部的贵州……
业内人士认为,后“8·31”时代,房地产中介行业的竞争日趋激烈,但由于房地产在不同地区和城市开发节奏上存在着较大差异,房地产中介生存的空间和盈利的机会在二三线城市还是很多的,今后将会有更多的代理机构从早期房地产开发的重点城市走向二三线城市。
房地产代理呈现强者恒强
由于土地金融门槛的提高,开发企业前期的投入大为提高,同时不少发展商面临着融资难题。据了解,“8·31”前后,北京本有500多个项目的开发商应该拿到“通行证”,但是目前一半以上的开发商最终将不再是现有项目的拥有者。这些项目正集中于今明两年因为需要解决大量开发资金而被转让或变更股东,这对于房地产代理行业无疑是一个巨大的市场。另外,土地市场的透明化,使很多外行业、外埠企业进入北京寻求开发合作,同时,北京不少有实力的房地产商也相继走出京城进行房地产开发,然而为规避风险,如今开发企业,特别是一些大项目的开发商,在选择代理公司时,大多垂青于专业化程度比较高、拥有各方面资源的综合型代理公司。具有前期规划设计、市场调研、融资能力、后期营销乃至物业管理服务链,并可做多种物业产品代理的综合型代理公司,在“8·31”时代优势凸显。
“8·31”后,很多以纯销售为代理业务的中介门庭冷清,但综合型的房地产代理公司的业务范围却在扩展,业务量仍旧很大。据了解,伟业、中原等综合型公司接手了大量项目中介业务,全案项目的代理数量也在增加。目前伟业顾问公司针对“8·31”后市场的变化,投入部分资金与金融机构整合,将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购,通过伟业的二手房公司快速将资金回笼用于新项目。这种合作,很受开发商的欢迎,伟业也获得了一块收入不错的业务。在做项目中介的过程中,综合型代理公司往往通过为开发企业做金融整合和前期顾问而拿到后续的项目源,使这类公司的代理项目源源不断。据了解,伟业房地产顾问公司已经接手明年新开楼盘的项目储备总销额已达到30亿以上。中原集团10月份的佣金收入达到三亿两千万港币。
业内人士认为,后831时代,有越来越多的房地产项目需要进行资源整合,这为房地产中介业带来了难得的机遇。“8·31”促使市场资源加快向优势企业聚集,房地产中介企业在新的市场环境下已走出初级发展阶段,明显产生分化,房地产代理行业正加速呈现强者恒强的局面。这对房地产代理行业、房地产市场的健康发展均十分有益。
人才短缺是一大问题
目前,无论是综合型的房地产代理公司还是单纯营销的房地产中介,都深感专业人才储备不足。如今,很多企业虽然看到二三线城市的大好空间,也有足够的资金,但苦于没有良好的专业代理人才而不敢贸然进入。有些企业已经意识到单一的营销服务已经难以满足新形势下开发企业的需求,但却难以找到合适的专业人员扩大业务范围。能否拥有一支专业、全面的人才团队,不仅仅关系到代理企业的现实利益,对中介公司争取远期的业务也至关重要。
房地产业的地域性很强,各地的自然、人文环境以及方方面面的政策存在很大差异,房地产代理人才必须能准确地把握当时、当地的市场动态、人文环境及政策。对房地产市场研究人员、营销策划人员的培养是需要时间精力的,另外,房地产代理专业人才的薪酬比较高,资金投入比较大,大多数尚处于初级发展阶段的中介公司还缺少这样的实力。
由于房地产代理行业准入门槛较低,很多人都在作着为自己挣钱的老板梦。目前该行业内的竞争主要存在于项目的竞争上,市场空间的相对广阔,使代理公司还有比较充分的生存空间,小企业的数量仍在增加,企业间的竞争、人才竞争还很不充分。
在“8·31”后新的市场压力下,人才短缺问题凸显,不少代理行已经深刻地意识到,房地产中介发展中最关键的问题就是专业人才储备的问题。已有企业提出,房地产代理行业已经有必要成立行业协会,共同探讨、解决代理企业人才短缺的问题。
业内人士认为,房地产代理业人才短缺的矛盾已经预示着企业间将会出现越来越多的人才竞争,这有益于优化代理行业的企业结构,提升企业的核心竞争力,使有实力的房地产代理行强者恒强。