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房屋收购有3大危害
继不久前刊出“中介为何不能赚取差价”后,读者反应强烈,纷纷致电询问如何识别和防范这种行为。记者继续采访了鑫尊地产总经理刘军,据他介绍,某些中介一般是通过“房屋收购”的做法来获取差额利润的。
一般情况下,某些不良中介得到一个房屋出售信息后,如果觉得业主的报价不高,就会派比较有经验的收购人员前去看房。收购人员如果觉得有利可图,就会低价评估该房价格,再举出该房一系列的缺陷。其这么做的目的很简单,就是诱使业主认为该房既不值钱又不好卖,接受他的低价收购。业主如果同意收购,一般会签署房屋收购合同,约定先缴纳定金1万至5万元,一段时间后再缴纳剩余款项。甚至有些交易在中介找到买方、业主与买方立契过户时才可拿到余款,这主要是看房屋收购合同是如何约定的。一般合同还规定,如果在约定的时间内中介未付余款,所交定金视为违约金赔付给业主等等。
以上的房屋收购行为看似平常,但它给市场带来的害处却很大。
加价出售抬高二手房价
据介绍,房屋收购给市场带来的危害,第一是哄抬二手房市场价格,人为操纵市场正常交易行情。首先,一般报价偏低的业主会带来许多中介上门,一个房子里坐着七八家中介竞相收购的情况并不罕见。中介为争夺房源就会竞相抬价,那么最后出价较高的中介在第二次出售时,就会再次加价,使价格远远超出其真实价值。有人会问,此房价格这么高,谁还会买呢?其实这里面也暗藏玄机:中介一般会把此房报给所有的中介公司,这就是业内人所共知的所谓“传房”,看谁的客户着急买房就高价卖给谁,这样在买方和业主之间隔着两个中介,中间必然要有两层利润,最终的房价肯定高出真实价格不少。刘军认为,二手房价格从年初到现在一路攀升,速度之快、幅度之高绝不正常,正是许多公司利用目前二手房市场拆迁量大、买房人多而房源少的情况将一套房屋多次加价出售的结果,这样使二手房价格越来越高,陷入了恶性循环的市场局面。
收购不过户加大交易风险
房屋收购给市场带来的危害,第二是增加了安全隐患,使交易安全度下降。一般中介收购房屋,并不是将房屋过户到自己名下之后再出售给客户,而是采取不过户的方式,只是与业主办个委托证明,即业主委托中介代为出售房屋。如果有人购买此房,则中介持房产证、公证书和买方到交易所办理交易手续。这里的风险在于,有些业主在公证书中只委托中介代为办理过户手续,并未委托代为收取房款。这样买方把房款交给中介后,万一原业主找上门来说只委托中介代办手续,未委托中介收取房款,而再向买方要钱,买方可就哑巴吃黄连、有苦说不出了。
“假收购”耽误售房时间
房屋收购给市场带来的危害,第三是有些中介是假收购,只为了控制房源。中介在缴纳收购定金后就会立即通过其他中介寻找买方,一旦在约定余款缴纳时间前未找到买方,中介自己评估该房有可能不好出手,他就会找出房子的各种毛病来拖延时间,直至业主说不再同意收购时,反过来说业主违约索要已缴纳之定金。如果业主不归还就会使出各种手段让其不得安宁,大部分业主本着息事宁人的态度退还定金了事。这样业主既耽误了售房的黄金时间、又未拿到违约金,真是赔了夫人又折兵。
房屋收购的确是一种很不成熟的市场行为,这种做法对于业主、买方毫无益处,刘军认为,其实这对于从事二手房业务的中介更加不利。因为市场价格越来越高,客户承受力毕竟有限,一旦客户由于价格太高不再进入市场,市场成交大幅萎缩、差价越来越难赚的话,整个二手房市场都要受到打击,所有二手房公司都面临生存问题。因此,二手房市场中的业主、买方和中介三方都应自觉规避房屋收购行为,使二手房交易更加阳光、更加透明,这才符合三方的共同利益。