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究竟是在城区居住好还是在郊区居住好?这个争论了多年的问题,如今已成为天津房地产开发商必须面对的现实。特别是天津目前正在进行大规模的旧城拆迁和市区扩容,如何最大限度地协调好二者之间的关系,不仅是房地产业界关注的焦点,更成为与购房者密切相关的问题。根据联合国组织的调查统计分析,当一个国家的人口城市化率超过30%后,城市化的进程将明显加快,直至50%后才会放慢。中国广大城市基本上都处在一个急速的城市化进程中,近十年来,各地房地产开发的"郊区化"发展趋势日渐显著。随之,"择郊而居"和"固守老城"两种居住模式也受到业界的广泛关注。日前,任志强、冯仑、易小迪、刘晓光、马友良等众多地产界大腕在京、津、沪城市中心复兴高峰论坛上,就这两种居住模式进行论剑。
城市郊区化带来负面影响
城市郊区化的局面与我国城市化总体水平不高、经济还不够发达的具体国情不相符,如不加以控制,将给城市的发展带来负面影响,严重阻碍城市的协调发展和城市功能的提升。万通集团董事会主席冯仑指出,城市郊区化会造成生活方式不经济,造成整个社会资源浪费。首先是严重的土地资源浪费。我国人均占地面积较少,耕地和森林覆盖面积较少,而城市郊区化的发展必将蚕食城郊绿化带与耕地,破坏人们赖以生存的自然生态环境。其次是交通工具的泛滥。当人们居住在城市郊区时,人们以车代步需要支付高昂的费用。以目前中国普通工薪阶层的收入,还很难承担购车以及汽车消费的巨大开支。随着中国轿车的普及,必然带来基础设施建设、能源供应以及环境保护等诸多方面的问题。此外,城市郊区化会导致原来完整的城市人文结构被打破。中心城市在一个地区发挥重要作用,城市郊区化后,中心城市经济衰退、功能紊乱,城市变成了空城,不再有人愿意下班以后留在老城。当人们纷纷移居郊外时,城市中心的功能进一步淡化,商业、贸易、娱乐也不复存在,前期投资的大量基础设施得不到有效利用,然后在郊区建了很多新的购物中心和居民社区以及附属的文化设施,这样一来造成大量的能源浪费。
新都市主义是一种理想境界
城市的发展受到经济建设条件的局限。在中国,盲目推行城市郊区化进程,必然要以牺牲生存环境为代价。天津市经济发展战略研究所研究员、南开大学经济学博士刘玉录指出,近年来,城郊接合部开发的新型住宅小区或卫星城,给低收入者提供了廉价房,但由于配套的市政公用设施不健全,也给人们的生活、出行、孩子就读带来诸多不便。在广州,市区发展商注意到这样一种"回流"趋势:就在不少房地产买家义无返顾走出城外的时候,有一部分"郊居"买家却在将郊区物业或出租或抛售之后陆续返城。由此,以新城和城市更新来代替郊区蔓延的"新都市主义"的居住理念被导入市场。新都市主义重视住宅设计和社区整体规划,而非仅仅是居住地点的选择,如对卫星城镇的规划、设计是把生活、工作、购物、娱乐、休闲集中起来考虑,使生活、休闲、工作"三位一体"。有专家指出,新都市主义来自西方,恰恰带着西方文明中的理性、科学和务实,是对住宅产品的升级与换代、生活方式的提升的一种选择和落实,从某种意义上讲,"新都市主义"也是一种政府行为,它涵盖了城区规划、居住区地块控制、住宅密度控制、生活垃圾的处理等等举措。政府和开发商共同努力的结果,便是自然生态性、经济性、产品高品质性等新都市主义居住区要素得到完美实现。而这种住区显然不仅仅限制在某一区域,无论是市中心或远离市中心,有这"三性"的居住小区,都可以称作"新都市主义"住区。
城市复兴须经过四个步骤
北京华远集团董事长兼总经理任志强认为,城市的魅力在于它的有条不紊,它的市政配套、商业商机、就业便利等等优势,都有赖人性的、合理而有序的规划和建设,而不在于浮躁冒进和盲目跟风甚至唯利是图。他认为城市复兴有四个步骤:第一个是指建筑上的复兴问题。第二个就是文化的复兴。很多城市的破落,是这个城市不再对人们有吸引力,不一定是居住的条件和建筑的条件很差,而是没有文化生活的内涵了,所以就有了文化复兴。文化复兴出现以后,城市重新又有了活力。第三个就是重建,它既包括建筑的重建,也包括文化和其他的生存形态。重建的结果就是产业结构和人群居住条件的变化,就是人的结构通过重新的建设进行了调整,就是商业和办公开始分区了,或者是娱乐设施和其他的居住区域分区了,这是城市复兴的第三种形态,包括居住人群、交通形态、生活形态的区分。再一个就是人文的调整,像上海的新天地就属于传统文化和新的建筑很好结合的一个典范。
新旧城区开发改造应同步进行
据专家介绍,世界上大城市新城镇发展一般都经历了3个阶段:第一阶段可称之为"卧城"阶段,第二阶段可称之为"卫星城"阶段,第三阶段可称之为"新城镇"阶段。大城市发展有其内在的规律。集中与疏解是城市发展的两大作用机制。"城市病"不是固有的,大城市病的关键不在于大,而在于大的形态结构和投资结构。只有结合乡村与城市的优势,形成多中心组团式的城市结构,城市才能获得最佳的社会经济环境综合效益。城市化是城乡协调发展的产物,小城镇是城市化不可分割的部分。城市的发展同时也是一个新陈代谢的过程。它也像人体一样,需要不断新陈代谢。对于房地产界"居住郊区化"和"新都市主义"之争,任志强指出:居住郊区化形容城市人口爆炸,交通拥挤,空气污染,号召追求生活质量的人们逃离市区,向郊区寻找舒适空间。而新都市主义则认为真正高质量的生活仍然在都市,郊区的种种不便短期内无法改变,要求人们留在都市继续快乐地享受生活,并号召规划部门、开发商共同努力,改善都市居住的品质和面貌,使都市不再徒有物质繁华,而成为最适合人类居住的生活空间。要让城市重新焕发迷人的魅力,就要不断提升城市中心区的自身素质。政府的土地批租部门、城市规划部门应当发挥宏观调控作用,在开发新城区和改造旧城区的问题上制定一个合理的规划,使新城区的开发和旧城区的改造同步进行、协调发展,避免发达国家在城市发展过程中先发展新城区,后又回过头来改造老城区所造成的被动和浪费。