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过去,老城厢及周边区域百年沧桑的疲惫之态,使城市一代新贵和先锋人士不屑一顾,这里几乎被现代城市人遗忘、抛弃了。随之被忘记的还有“荣华富贵” 四个字。即使最高价的房子,最高档的居住区,现在称呼也就是“豪宅”“富人区”。因为新建高档居住区很难有那种绫锣绸缎、熙熙攘攘的富贵感;再豪华也难有历史老城那种挥毫泼墨、洋洋洒洒的荣华文脉。然而,近来以海河经济建设为线索的老城区域投资开发,却开始让人们看到了这里将发生的出人意料的变化,而这变化里就隐含着荣华富贵。
现代文化商业形态促区域繁荣
今年以来,老城区域的文化和商业项目相继亮相,开始丰富区域内的生活内容。从已开业的金耀广场、古文化街,到将启动的泰达城、铜锣湾商业广场;从由新加坡仁恒集团投资建设的海河边高档综合居住区,到老城厢腹地大型综合建设项目,老城区域内集历史文化与现代商业、居住形态为一体的富饶氛围已初露端倪。同时从细节到整体,将呈现得天独厚的历史与现代文化相融合的特点。
记者在刚开街的古文化街看到,这里以经营大型工艺品为主,包括文房四宝、玉石器工艺品、泥人、字画等,散发出浓郁的地方特色和深厚的津味文化气息,与其他商业店铺完全不同。而且其北侧依据五行理念设计的五个院落“文化小城”则又有别样风光。
据市房产总公司人士介绍,天津市老城区域是海河建设规划的第一个分区,定位为传统文化商贸区,起点是北洋桥,终点到南马路。这一段海河两岸保留着很多城市初期发展遗迹,包括三岔河口、大悲院、大胡同、估衣街、古文化街等。区域内的商贸活动是依托传统的风貌区来设计的。古文化街开街后,沿河餐饮娱乐、古玩城、大型综合商城,以及移植重建的中国近代第一家金融机构官银号等也将相继动工,预计明年底可竣工。
业界人士分析,从目前进入该区域的投资企业实力来看,今后这里的业态组合还将向更高目标调整,从与时俱进的角度判断,这里建设后的综合消费定位将超过目前的规划设想。
依城傍水可培育富贵居住区
现在老城区域的土地寸土寸金,是天津平均土地格昂贵的区域之一。因为这里不仅是市中心、更是有历史、有文脉、有河流的风水宝地,吸引了国内外企业前来投资开发,所以老城区域的地块在招拍挂中多数由国外和外地投资开发企业获得。如老城厢古文化街沿海河一侧30万建筑平方米的项目,是新加坡的柏龙威集团的地盘,计划年底启动。8月份招标出让的市中心南马路北侧、东马路西侧79.93公顷的建设用地,由中新集团和北京新松集团以50.2亿的价格获得,并计划明年启动。三岔口区域关上、关下片85.1公顷土地由泰达集团与北京万通集团投资60亿元分期实施,近日开始启动。
这些新项目都定位在综合高档居住区,而且均价都将远超过区域内现在的商品房价格。记者从这些项目相关负责人那里了解到,新加坡柏龙威集团投资建设的项目,因位于老城厢腹地海河边,所以其住宅部分将延续该集团在上海黄浦江边所建的全国知名高档住宅设计思路,规划设计成“海河一景”的高档住宅。泰达城规划的住宅部分,主要是高档低密度高层,景观引入“内河”概念,居民在家中,海河美景尽收眼底。而老城厢腹地,北京新松项目的住宅部分也是定在高档线上,依托其强大的资金实力和开发经验,其产品也将成为天津一大亮点。另外,老城区域内新世界等企业将建设的一些新房也都是高档定位,并辅以高档消费设施。可见,今后老城区域内的住宅无论品质还是价格都将“发生天翻地覆的变化”,高档房的聚集效应及区域内各类配套设施、商业文化设施也足以支持其中居民过“荣华富贵”的日子。
综合开发有利于人财两旺
老城区域开发的最大特点,是根据海河经济开发的规划原则,在开发中建最适宜人居住的房子,在开发中提供更多的就业机会。所以其大型项目都包含了商业、商务、居住及娱乐休闲等综合内容。这就使项目内的商业设施能够为区域内外人群所用,反过来区域内的居民对其商业设施也可以起到支持作用,不会形成“空心城”。据了解,将在老城区域内开发建设的项目商业设施和住宅比例都在1:1左右,中心区商业设施比例更大,三岔口区域住房用地相对多些。
一些从事城市规划设计的业内人士分析说,老城区域有大面积的建设用地,这是它可以重塑市中心新形象“米”,而综合开发的作用就是让有米之“炊”旺起来。因为21世纪人类将消除在家与在外工作的差别;退休与不退休的差别,工作与居住结合得将更加紧密,并出现了SOHO(即在家办公)这种工作与居住结合为一体的住宅型式,所以,老城区域规划居住用地上尽可能提高容积率,多留下一些人口凝聚人气,是新时代最大限度发挥土体价值的保证。
不过一些顾问公司人士也提醒,目前老城区域的人流量还不足以支持大型商业设施的扎堆经营,所以要看今后这个区域的商业和居住聚集效果。这也要求开发企业有足够的定位依据和准备,否则那么多综合建筑同时出现,难免因为定位及准备不足出现运营不利。另外,目前老城厢区域还存在交通和停车难问题,存在商业业态档次向上调整的问题,如果解决不好,也难吸引更多高档收入者到这里工作和生活。(王哲)