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2004年度的房地产市场风云再起,整个市场的走势愈加扑朔迷离,特别是“8.31”政策和央行的调息将这种迷茫之势进一步加深。下面的内容仅仅是从2004年新上市项目这个角度对2004年天津楼市的运行特点做一回顾。
“南热北暖”差别大
天津各个行政区的项目上市数量有比较大的差别。河西与南开分别有34个、22个项目上市,上市新货数量占总体数量的66%,而其余四区的新货较少,共20个项目,占新货数量的34%。
河西、南开地区为天津人文、地理环境相对优越的地区。近年来,市政府对上述两个区域市政的不断建设,吸引了大批发展商进入,且面市项目多为中高端项目,这从一定程度上更加巩固了河西、南开区作为高尚居住区在天津市民心目中的位置。截至目前,上述两个区域房地产开发的范围在不断扩大,已经发展到外环线以外,并且具有继续发展的趋势,但这种发展的范围不会无限放大,伴随着区域开发热度的趋缓,以及政府发展方向的转移,区域的边线将会相对稳定。
河东、和平、河北、红桥四区2004年上市项目相对较少。具体原因归纳为:和平区为天津市的中央商务区,区域内可供开发的土地较少,这从根本上制约了该区域的项目上市量;其他三区为天津市内经济等各种条件发展相对滞后的区域,基础相对薄弱,房地产开发也相对落后。但区域内存在大量未开发土地,预计在未来将会有较大的供应量。伴随着区域经济的不断发展,区域物业价值将会有较大的提升空间。
注重展示凝人气
2004年后三个季度的新货上市量较大,每季度上市项目都在20个以上,数量上亦较为平均。
随着2004年天津市大规模拆迁改造工作的趋缓,天津市房地产进入了一个相对平稳的阶段,但由于2004年以前大量拆迁所带动的刚性需求并未被完全消化,大多数拆迁户保持持币观望的态度,因此,2004年的销售主要是打破拆迁户预期心理,并带动其他消费者跟风购买。2004年天津房地产市场份额争夺的高峰时期始于第二季度,并一直延续到本年度末,这可从新货上市量上明显看出。从另一面看,各发展商颇为重视在房交会上的产品展示,且房交会确能聚集人气,并以此提高成交量。
此外,第四季度多为房地产销售的收缩期,而2004年在这时期上市的项目数量未呈现出急剧减少的态势。这一点说明了传统的房地产销售淡季说法已经被颠覆,而且项目上市时间也相对分散,这就避免了某个时间段项目集中上市或者是某区域过热所带来的项目之间的过激竞争,为形成优良有序的市场大环境创造了积极条件。
“外商”树立新品牌
伴随着天津房地产市场的日益红火,天津的楼市不断涌现出外地发展商开发的项目,其产品无论是在风格,或是在品牌方面都有自己的独到之处。其中比较有影响力的有:水晶城、阳光100、京津新城、阳光星期8等等。这些项目对于天津本地的发展商造成了强有力的冲击,同时外地先进的产品形式以及新的营销模式为天津市的房地产市场注入了新的活力。外地发展商在津开发的项目多在天津市边缘区域,并且开发规模较大,因此其在开发时能在产品设计、景观设计上充分发挥出自己的特色。
“小户型”依然抢手
随着天津市房地产市场的不断发展完善,市场上的产品不断创新,市场细分越来越被开发商所重视。
2004年天津市涌现出部分以小户型为主打的新项目,也有部分项目在后续开发中提高了小户型所占比重。2004年的后两个季度为小户型项目集中出现的时间段。小户型已经不仅仅是停留在所谓小面积的意义上,它被赋予了新的内涵,强调的是自由、舒适以及活力。新小户型项目将目标客户定位在青年这一层次之上,这与之前小户型的目标客户定位有了较大的不同。
这些项目的共同特点是:目标客户群定位为青年消费者,在建筑类型上以高层、小高层为主,户型设计上多为敞开式的厨房,卧室和客厅之间无明显的隔断。由于面积较小,总房款控制在一个较低的水平上,并且房型设计合理时尚,受到了多数青年购买者的青睐,这些项目基本上一推出就被抢购一空。
根据目前情况分析,未来上市项目将呈现以下特点:1、中、大盘项目居多,可以预见将来的市场竞争是极为激烈的;2、项目的分布情况分为两类:一是传统的市中心区域;二是近期的开发热点区域。总体来说,市中心项目与市区边缘项目互为补充,从某个角度讲,能够满足不同人士的居住需求。但小区域内项目的集中上市将激化区域内市场的竞争,在天津需求无明显波动的情况下,各发展商的销售策略以及产品的性价比将成为决胜的根本因素。