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对于天津楼市来说,2004年土地供应市场具有以下几个特点:
1、市内六区仍是土地市场主要供应区域,中环线以外土地供应比重加大
分析今年的土地供应市场,可以看出市内六区仍然是天津市土地供应的主要来源,但供应重心的外扩趋势日益显现,这表现在中环线以外及四郊五县土地供应比例加大,中心城区土地相对稀缺。据统计,今年挂牌出让的25幅土地中,位于郊县的有5幅,其余地块均坐落于市内六区。在25幅土地中,位于中环线以内的有10幅,土地出让总面积为120万平方米左右,占土地供应总量的17%;其余土地均在中环线以外,距市中心区较远。
2、住宅用地平均规模有扩大趋势
与2003年相比,2004年以住宅为主的综合用地平均单幅面积呈扩大趋势。据统计,2004年天津土地供应市场以住宅为主(包括纯住宅用地)的地块有16幅,土地总面积达到645万平方米,平均单幅地块面积达到40.3万平方米。这一方面是由于某些超大型地块入市带动土地单幅平均规模上扬,另一方面也显示中、大型地块占据目前天津土地供应市场的主流。
3、土地价值理性回升,开发商土地出付成本加大
2004年土地需求保持坚挺,土地价格进一步攀升。据统计,2004年天津土地交易中心成交的18幅土地,平均单幅土地成交价格为74604万元,单亩地价达到135万元。其中商业及办公用地价格水平高于住宅用地,且市中心地价高于郊区。由于天津长期以来土地价格偏低,地价提升有利于改变因长期实行协议出让土地导致的地价扭曲,进而提高土地使用效率,但相应增加企业的运营成本,并推动房价上涨。
4、土地市场抬高行业准入门槛,异地开发商资金优势明显
2004年,有5家外地开发企业在天津土地市场取得4幅土地,其中有新松集团、阳光鑫地等知名企业。这5家公司取得的土地总面积达到131.7万平方米,土地出让金额为73.7亿元,占天津土地交易总额的52%。特别是由中新集团(控股)有限公司与北京新松投资集团有限公司联合中标的位于东马路的面积达80万平方米的地块,成交地价达到50.2亿元,创下了天津有史以来单幅招标土地的成交最高价。
5、大宗土地出让助推规模开发,中大盘主导未来市场
据统计,2004年天津土地交易中心成交的18幅土地中,占地面积超过10万平方米的有7幅,土地出让金总额为136.2亿元,平均单幅土地面积达到50万平方米左右。以平均容积率1.8计算,则单个项目的平均建筑面积达到90万平方米。与2003年相比,2004年以"招、拍、挂"形式成交的大宗土地明显上升。
6、商业、办公用地需求增长稳定,郊区土地市场潜力可观
2004年天津土地市场的另一特点是商业及办公等非住宅用地需求较为旺盛,特别是位于市中心区域的商建及办公用地,成交价格居高不下,这显示天津的商业与办公物业还有较大上升空间。随着中心城区商品房开发日趋饱和,天津四郊五县以及滨海新区的房地产市场迎来新的发展契机。从保税区整体推出的31幅土地,以及西青区、东丽区土地市场的异军突起,可以看出本市郊区土地市场将扮演越来越重要的角色。