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2004年天津楼市的总体形势
今年以来,天津市坚决贯彻国家宏观调控政策,市政府结合具体情况,采取六项控制房价措施,已取得了明显的效果。结构调整优化、置业改善梯次升级、外来开发资本流入加快、房地产价格逐步调整、土地市场规范发育……种种现象表明天津房地产业正在稳步发展。
围绕着落实十六届三中全会提出的科学发展观,国家相继出台了一系列宏观调控政策。其中与房地产有关的主要有:《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),《中国人民银行关于进一步加强信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),国务院办公厅《关于控制城镇拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发[2004]46号),《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号),以及国土资源部关于土地利用年度计划管理办法的规定。国家调控房地产的总体目标是实现产业的均衡发展,发挥支柱产业作用,更好地解决经济社会发展对房地产的需求。
宏观调控对房地产业的效应面主要集中在三个方向:一是开发拿地的土地市场从紧。半年时间内停止了农用地转用审批,经营性建设用地严格实行"招、拍、挂"出让,征地补偿标准的提高等一系列土地政策已经在掐紧房地产的源头。二是房地产企业银行渠道资金融通从严。"商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款",以及银监会关于开发贷款35%、按揭贷款还贷30%~35%的规定及近日加息政策的出台等举措对房地产资金链形成了复杂的效应。三是拆迁规模受到严格控制。关于拆迁补偿标准评估、拆迁纠纷仲裁程序的新规定,特别是控制拆迁面积和拆迁速度的要求,减缓了刚性需求,防止出现大拆大建人为制造买房需求急剧加大的现象。
2004年天津楼市的几个特点
(一)市场稳定,行业运转舒畅。房地产(住宅)市场稳定的基本标志是房价稳定。据资料分析,1998年~2003年3月,全市商品房交易平均价格年相对变动幅度绝对值只有4.26%,将上下浮动相抵,年纯变动率只剩下2.07%。稳定的价格和市场,被人们形象地称为"温水效应"。市场稳定的另一个标志是供求均衡,2000年~2002年天津商品房市场需求/供给态势一直保持在628/604、660/690、645/651万平方米水平,空置率也比较低。
(二)产业容量不断扩大,贡献率持续提高。十余年前的1992年,房地产增加值仅6.8亿元。1996年~1999年期间,房地产增加值以年均23.5%的速度增长,到2003年绝对值已经达到119.87亿元。"十五"期间,我市将房地产列为支柱产业,今年房地产增加值将创历史新高。
(三)住宅与非住宅结构趋向合理化。1996年~1999年期间,全市公建与住宅竣工比例为14.6:85.4,比值低于当时全国同类指标。"十五"期间,住宅与房地产规划加大了调整力度,计划该指标期末比值达到20:80。海河开发开辟了大面积的公建空间,改善了建设结构。
(四)开始生存型向改善型的置业升级。随着"世纪危改"的胜利完成,我市住房需求改善型比例逐渐加大。一是户型上,2004年以来建筑面积在80平方米以上的住宅已经占销量的94.7%;一是单价上,今年1月~8月,高档住宅及别墅成交面积和金额同比分别增长了几倍。
2004年天津楼市的主要矛盾
(一)房地产价格增长过快。据统计,2004年上半年,我市私房、商业用房、普通住宅、经济适用住房等平均交易价格同比分别上涨了23.4%、14.9%、14.1%、12.5%。今年8月份,商品住房平均交易价格3232元/平方米,比去年12月增长了21.5%。天津地价水平已经进入全国大城市的前10名。房价与收入比较,住宅价格增长速度不仅明显高于人均GDP的增长率,而且远远快于城镇居民的可支配收入的增长。房价与社会相对价格失衡。
(二)房屋市场出现结构性问题。从需求看,去年以来短时间内急剧膨胀的需求主要来自于拆迁形成的刚性需求。2003~2004两年,合计拆迁面积约在1000余万平方米,其中大部分拆迁户只能购买中低档价位的商品房或存量房。从供给上看,在形成刚性需求的拆迁片上,尤其是拆迁大头海河开发范围内,上游(城区)住宅开发大都规划定位为高档项目。而且,面对短期内大面积拆迁形成的集中住房刚性需求,市场因土地/建材涨价得不到调整,即使能调整也需要一个较长的过程。可以说,结构性的供求失衡已经十分严重。结构上的供求不适应,将商品房的现实需求挤到了存量房市场,使后者"早熟",压缩了房地产增量投资,这会影响到产业的长期发展。
(三)拆迁需求效应短期增长过快。2003年~2005年期间,按拆需比1:3计算,刚性需求4110万平方米上下[(850+260+260)×3]。以每年沉淀1/3,五年消化完,每年合822万平方米。存量房交易,去年为688万平方米,2004年全年按774.4万平方米计,两年合计为1462.4万平方米。原本意向购买新房的拆迁户有一半,即200万平方米/年左右的需求,因增量市场供给缺口转向了存量市场实现。这是迫不得已的,中低价商品住宅重新回归了"卖方市场"。刚性需求过快增长的后果造成了市场的结构失衡,失衡推动了房价的结构性持续上涨,影响着房地产市场预期,增加了产业发展的扰乱因素。