|
||||
房地产保险是以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险。就其性质而言,它属于财产保险的范畴。房地产保险可以保证居民在不动产遭受自然灾害或意外事故等风险而导致实质性的损失时,获得一定的经济补偿;房地产保险也可化解房产经营者的经营风险,推动房地产的一级二级市场的生产、交易活动;另外,房地产保险还可以起到信用增级的功能,即提高被保险人的信用程度。
品种单一 中国房地产险遭冷遇
我国的房地产保险发展的现况并不尽如人意,房地产保险品种单一,基本上以抵押住房保险为主,该险种是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险,抵押的不动产在火灾等自然或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付,本质上是由购房者承担贷款银行的风险。
不少消费者认为住房作为一种不动产丢失的风险很小,且银行是受益者,不应由消费者来支付保费,购房者也没有投保的必要。因此,公众对这种单一品种的房地产保险反应冷淡,从而严重地制约对房地产保险的需求。另外,目前推出的不动产抵押贷款保险的保险责任范围狭窄且保费厘定过高,加上法律环境不完善等因素,致使我国的房地产保险并未真正发挥出其应有的作用。
实际上房地产保险险种覆盖面非常广泛。在发达国家,其房地产保险险种基本涵括了房屋保险、产权保险、抵押贷款保险、委托保险、从业人员人身保险、交易保险等十几种险种,而且在险种的开发和设计上迎合了广大投保人的利益需要,由于房地产保险关系到投保人的切身利益,普通民众对房地产保险的需求旺盛,从而进一步促进了房地产保险市场的繁荣发展。
发达国家房地产保险市场的发展与其依托国家信用建立完善的住宅抵押贷款保险体系有关。以美国为例,联邦住宅管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)积极为广大借款人提供担保,实现了信用升级,进而有力地增强金融机构的贷款信心;由专门从事住宅金融保险业务的公司联邦储蓄保险公司也同时为金融机构提供存款保险,保证居民储蓄的安全,有力吸引了资金向住宅抵押市场流动,保证了资金的来源;此外,私人住宅抵押保险公司也已发展成为美国住宅抵押贷款保险体系中的重要组成部分。
金融创新也极大促进了发达国家的房地产保险市场发展。在荷兰,实行住房贷款利息和人寿保险收入免征税政策,一般住房抵押贷款是借款人从银行获得贷款的同时,将住房抵押给银行,然后在按揭期间依照合同向银行支付约定金额,直至取得不动产的完全产权。在荷兰,五分之四以上的住房抵押贷款是采取住房抵押贷款与人寿保险相结合的办法,借款人将贷款利息按期还给银行,不偿还贷款本金,但要购买一份与按揭期限相同、本金数额相等的人寿保险,借款人按月付给银行贷款利息,同时将本金交给保险公司。按揭到期的同时借款人所购买的人寿保险也正好支付完全部保费,保险公司一次将本金还给银行。此项创新大大扩展了保险公司业务空间,这种将“住房抵押贷款与人寿保险相结合”的思路是利用保险长期资金的增值优势,将抵押贷款的还款分解操作。