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在经济领域,物价与需求的关系非常微妙。一般规律是价格越低,需求量越大;价格越高,需求量越小。但反过来,商品需求对商品价格也会起着决定作用。那么,在住宅市场中,物价与需求呈现为怎样的相互影响、相互制约的关系?一直以来,业界争论很激烈。针对房地产发展中最突出的结构性矛盾,如何从供、求两个方面进行调整,改善供求关系,各种观点莫衷一是。上周,中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端接受了记者的专访,对商品房定价问题进行了一番纵横捭阖、颇有见地的剖析。
高档住宅可比珠宝销售 中低价房带有土豆性质
商品的价格是需求的决定性因素,一般规律是价格与需求成正比。但是也有特殊例外:有的商品价格越低,需求量就越小,像钻石、珠宝就是这样。因为佩戴珠宝首饰象征了一定的身份和地位,如果价格下降,失去了象征意义,人们就不会去买它们了;同时,珠宝具有保值增值的作用,如果价格下降,失去这一效用,人们也不会再去买它。张元端认为,高档住宅商品就多少带有这种性质,它象征了一定的身价和地位,可以保值增值,因此即使价格高企,也会有人去买。
另外,有的商品价格越高,需求量反而越大,在普通商品中也会出现这样的情况。19世纪英国经济学家吉芬在研究爱尔兰的土豆销售时发现,当土豆价格上升时需求量也在上升;当土豆价格下降时需求量也会下降。经济学家称之为“吉芬之谜”。揭开谜底一看,原来是当人们收入减少时,人们只好更多地选择土豆这种廉价食品;而需求增加,又刺激了土豆价格的上升。但虽然如此,人们仍然只能多吃土豆,结果就发生了价格上升,需求反而增加的奇怪现象。张元端认为,中低价住宅就多少带有这种性质,当人们收入还不高的时候只好选择中低档住宅,这类住宅因“需求拉动”而涨价,但虽然如此,中低收入者仍然只能选择中低档住宅。
我国商品房价格是需求拉动和成本推进复合作用的结果
张元端说,二战之后,物价问题成为世界各国普遍的、最重要的经济问题之一。西方经济学家的物价理论主要有三大派系:需求拉动论、成本拉动论、供求混合论等。这几年,我国房地产商品价格逐年上涨,主要是在国民经济增长、国民收入增加的宏观背景下,“需求拉动”和“成本推进”这两种因素复合作用的结果。
从“需求拉动”看,随着国民经济的增长,在住房未达到饱和之前,需求会越来越旺,可分为三种类型的需求。主动式购房需求,如无房户购房自住、现住房窄小、改善居住条件、城市化过程中的购房需求等;被动式购房需求,如各项建设项目中的拆迁安置购房等;诱动式购房需求,即期待转手获利的“炒家”。这三种需求加在一起,就容易造成需求增长过快。还有一些大城市或环境优越城市,大量外地人口涌入购房定居,也不同程度加大了当地的住房需求。张元端说:“面对这种需求增长过快的压力,要按照不同情况区别对待。对第一种需求,应尽量保证供给,尤其要增加中低价住宅的供应。对第二种需求,要通过调控拆迁规模来正确引导。对第三种,是要加以抑制的。”
从“成本推进”来看,张元端认为,目前的地价、建材成本、人工费用等上升,以及提高商品房和人居环境品质等因素,都导致了成本增加,从而拉动了房价。
另外,人们的预期也会影响需求,买涨不买跌,但最终要受到消费者购买力的制约。当价格接近购买力水平时,炒家就会停止行动;当价格超过购买力水平时,就会出现“有价无市”的现象。因此,预期只是促使价格变化的因素之一,而不是决定因素。决定价格的最根本因素是消费者的支付能力——购买力。张元端说,一些城市目前房价变动趋缓,就是很好的证明。
当前要从需求引导和成本控制两方面入手
张元端认为,当前应当从需求和成本两个方面入手,采取措施消除非正常的上涨因素,把商品房价格控制在正常上涨的范围之内。很重要的一条是改善供求关系,努力缓解结构性的供不应求状况。从立项政策、土地供应和地价政策、信贷政策、税收政策等方面来合理解决商品房结构性矛盾,增加中低价位商品房和经济适用房的供应;同时,要引导合理需求,缓解需求压力,调控拆迁规模,实行租售并举,搞活二手房交易市场等。