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有人双手赞成 有人摇头唏嘘
伟业顾问预测2005年北京房地产“融资需求增加”
受近期一系列宏观调控政策影响,金融机构特别是银行,都提高了对房地产行业贷款的要求,开发商通过其它渠道融资的需求大增。
有钱哪用融资?
伟业(理由一):
“8.31”之后,所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。由于“招拍挂”要求在60天内交齐所有土地出让金,这就意味着对开发商资金要求提高。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式,用很少自有资金拿地,再到银行抵押换取贷款进行开发的方式,难以再操作。
唱反调:
“招拍挂”要求土地出让金60天内交齐,开发商随之面临资金压力是必然的,但主要是针对小型开发商而言,大中型开发商此方面压力还不足以让他们“难受”。小型开发商缺乏资金积累,而大中型开发商却具备一定的资金积累,例如张宝全开发苹果社区之初,他一次性就付清了几亿元的土地出让金。
场外叫板:
拿不出出让金哪敢行走江湖!没点儿银子哪敢干房地产!
融资是饮鸠止渴?
伟业(理由二):
从2003年央行121文件出台到国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,从2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》到央行加息,都带来了更加严格的游戏规则。房地产开发资本金由20%调至35%(经济适用房除外),建筑结构必须封顶才能销售等措施,提高了房地产开发的资金准入门槛。
唱反调:
游戏规则虽然越来越严格,但从有关政策出台到目前,执行起来有一定困难却是事实,若个年前就喊楼盘须封顶才能预售,但远远没有达到预期的效果,所以说房地产开发的资金准入门槛提高的迹象并不明显,预期效果还有待时日。另一方面,即便房地产开发资本金调至35%,对于大开发商雄厚的资金积累来说,也不会成为他们不可逾越的障碍。
场外叫板:
2005年利息上涨的可能性很大,房地产开发商的融资成本将更高,高利息、高成本,融资对于开发商来讲就是饮鸠止渴。