|
||||
土地政策基本不变土地供应政策一直是各界关注的核心问题,开发商们对此更为敏感。2004年政府的一系列紧缩调控措施在减少房源供应量的同时,也使房地产业内竞争加剧进入了行业整合期。
国土资源部副部长李元近日在“全国国土资源厅局长会议”上说,2005年国土资源部要“全面贯彻科学发展观,继续积极参与宏观调控”,运用“铁腕”贯彻已经实施的政策,将会继续收紧“地根”。对未经“两个规划”审核的开发区,各级地方政府及国土资源管理部门一律不得增加新的建设用地供应;而且要从严从紧实施建设用地供应政策。土地利用年度计划实行分类下达和考核,农用地转用计划按照指令性计划严格管理。
相关专家对此进行了综合分析。
2004年的宏观经济增长目标的超额实现已成定局,2005年经济增长是否要依赖房地产业的进一步大规模投资来带动,具有不确定性,因而,借助于经济增长理由放松对房地产业的整顿,条件不充分。另外,规范土地开发秩序、形成有效的土地流转机制的任务远未完成,短期内放松土地整顿工作,搞土地秩序整顿的“半拉子”工程实非明智之举。
土地供应紧缩政策是宏观调控系列政策的关键环节。由于通货膨胀压力的存在,政府必须调节信贷规模和信贷增长率,单独放松房地产市场银根的宏观经济环境不具备;降低不良资产率,提高资本充足率是近期国有银行股份制改造工作的重点,尤其是在房地产泡沫论不断升级的氛围中,银行向房地产业扩大信贷规模与银行的风险控制原则相背离。几大方面的综合因素已经限定了土地政策的基本方向。
因此牞政府坚持已有的房地产政策不动摇,并切实落实相关政策,是推动中国房地产业健康发展的基本条件牞也是避免因房地业波动引致整个国民经济波动,化解潜在风险的基本措施。
人民币小幅升值可期根据WTO的开放承诺,中国已经开始对海外银行开放人民币业务,房地产行业不再仅仅依赖国内渠道进行融资,和国际金融市场的关系变得更加密切,同时也就更容易受到人民币汇率波动的影响。
近期要求人民币升值的国际呼声越来越高,摩根大通估计,到2005年底,人民币兑美元将会升值7%。豪赌人民币升值的“热钱”涌入中国市场,据香港金融管理局公布的数据显示,仅2004年10月份一个月,香港银行体系的总结余增加了近60亿港元。
业内专家分析,人民币升值的预期肯定会吸引国际投资商投资国内房地产,可能会引起房地产价格的上涨。但从长远来看,人民币升值对房地产业的影响不会是明显利好,国外游资在完成投机目的之后就可能抽走资金,房地产市场将面临困境。因此,人们应以理智的心态面对这一问题。
诺贝尔经济学奖获得者、“欧元之父”蒙代尔强调人民币一旦升值牞将引发一系列严重不良后果。房地产市场首当其冲面临崩盘的危险牞而且会使外商投资受到影响,经济增长速度放缓,就业压力急剧加大,农村贫富分化加剧。宏观而言,中国的经济增长会放缓,人们对人民币以后汇率的预期会动摇,人民币在国际经济中的地位也会受到影响。
周期性缓慢加息趋于明朗央行的加息虽然幅度不大,但是很好地表明了宏观调控部门抑制房地产行业投资过热的态度。主要目的在于抑制投资,而不是抑制消费。加息将不可避免地改变房地产消费者的消费预期,使得房地产消费中的投资者深受影响,并且让在房地产方面投资、消费的透支者受到一次房地产风险教育。
此次央行调整中长期利率的幅度大于调整短期利率的幅度,3个月和活期存款的利率没作调整,半年期以上的存款利率增幅依次增大,给吸引银行体系外的短线资金增加了困难,尤其是居民手中的短线资金,而这些资金是银行增加盈利的根本所在。这为未来继续加息留下了操作空间。
在过去9年里央行利率持续下降,而本次加息后将发生根本性的转变,利率由持续下降转为持续上升。专家推测,首次加息算是投石问路,只是试探性的初步措施。第二次加息最快可能在首次加息的3个月后出现,且幅度比这次还要大。
招拍挂出让土地范围将扩大自土地招标拍卖挂牌出让制度实施以来,已经取得了很大进展,经营性土地使用权出让制度落实的范围也不断扩大。据统计,2004年上半年,招标拍卖挂牌出让土地1.94万公顷,占出让土地总面积的28.78%,出让价款达1259.37亿元,占出让总价款的61.6%。而按照法律规定,城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40%~50%,在有偿供地的总量中,招标拍卖挂牌供地面积比例应达到30%~40%,市场现状与目标要求还有一段距离。
在2004年闭幕的全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上,国土资源部副部长小苏称,今后除商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须全部实行招标拍卖挂牌出让外,要逐步探索扩大招标拍卖挂牌出让土地的范围,四类用途以外土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,不管什么用途都应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标拍卖挂牌出让的范围。
不难看出,2005年划拨和协议出让供地范围将逐步缩小,经营性土地出让制度的配套政策还会进一步完善。
经济适用房前景继续被看好虽然2004年北京市经济适用住房项目的投资建设和供应规模都有所扩大,但与广大市民不断增长的住房需求相比依然供不应求。国土资源部耕地保护司司长潘明也表示:“土地宏观调控完全是出于国家宏观调控大局的需要,中央要求通过控制用地总量来调整用地结构,以达到控制用地增长过快以及产业结构不合理等问题。在停止农转非土地审批的半年中,一些有关国计民生的重点项目,并不会受到土地宏观调控政策的影响。像经济适用房建设不但不应该减少,还需要大幅度增加才行。”
从后续经济适用房项目来看,对业主认购资格的严格审核基本消除了早期存在的“经济适用房不经济”现象,工薪阶层能买到经济适用房,由于新政策的正式施行将大大减轻开发商的回款压力。
2005年北京将新开工建设300万平方米经济适用房。根据有关部门的计算,在2010年以前,北京市经济适用住房每年需求量约为3.8万-4.3万套,约合建筑面积300万-340万平方米;每年经济适用住房开工量为300万平方米,年竣工量在250万平方米以上;每年需要供应的土地数量为250公顷左右。因此经济适用房的前景没有理由不被看好。
房地产信贷资产证券化加速预计2005年房地产信贷的亮点将在银行房地产信贷资产证券化方面。由此可能带来房地产基金开放试点,从而使其与相关政策形成良好的资金对接。由于房地产基金投资组合的要求,使得房地产开发项目得到部分关照,但是在一段期间以内还不能形成规模化效应。据了解,目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家,能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右。
据报道,建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品,并且以债券的形式在各大银行间的债券市场发行并流通。银监会政策法规部副主任李伏安也表示,2005年一季度将实行房地产资产证券化。
可以看出,房地产行业的融资渠道将打破过于依赖银行的现状,资金来源会更为广泛,政府对房地产开发企业的信贷政策也将更向大型企业倾斜,降低国有银行承担的连带风险。房地产基金的开放试点很有可能在内地以外的市场上市发行,内地的部分房地产项目将首先受益,2005年将是整个地产行业融资模式发生重大改变的一年。
北京新规划促城市功能东移2004年底,北京城市总体规划牗2004~2020年牘》修编成果在北京公示。这是从1954年以来,北京的第5次规划修编,与上一次修改规划相距11年。
新规划提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局,并规划了11个新城和多个城市职能中心,来缓解城市中心区的压力。规划的重心在于发展外城,房地产今后的开发重心将继续外移。据统计,通过8·31大限的288块土地项目中,二环里面的占9%,二环到三环之间的占11%,三环到四环之间占11%,最多的是四环之外的占69%。四环之外,甚至五环、六环之外这些非成熟区域的土地量非常之大,在道路、公园、医院、托儿所、学校等众多方面都存在着广阔的发展空间。
规划的11个新城中,以CBD为中心的东部区域是重点发展目标。可见,2005年通州、顺义和亦庄3个新城有望形成规模效益和聚集效益,成为经济型住宅和新型产业区的开发宝地。北京部分城市功能有可能因此东移。
北京二手房相关法规有望出台按照新规划,在未来的三到五年之内,北京将有超过百万以上的老城区居民(三环以内)迁往城市周边的卫星城和新的开发区。而这种大迁徙的背后需要有一个强大的二手房市场来支撑,实现这些迁徙人群住房上的“以旧换新”。如果在未来几年内,北京的二手房市场不能迅速崛起,将极大地阻碍北京新的城市规划的顺利实现和城市战略布局的调整。
由于北京二手房市场的起步较晚,整体市场还没有发展到成熟运作的阶段,这给政府相关部门的管理工作加大了难度。随着一级市场土地开发势头的逐渐放缓,二手房市场的尴尬地位将会得到改善,乃至在日后成为房地产市场的主流。北京在实现“两轴——两带——多中心”的城市规划和未来城市周边地区开发的整体战略推进过程中,应该借鉴上海当年搞活二手房市场的良好经验,而来自城市拆迁方面的压力也会促使二手房市场的管理部门加速推动市场的发展速度和监管力度。因此,2005年二手房市场会面临发展机遇,相关法规有望出台。
城市拆迁管理力度加强2004年年末,有关部门已经采取了一系列行动加强城镇房屋拆迁管理工作。
北京市建委会同市发改委、市规划委、市国土局等部门开始编制“本市房屋拆迁中长期规划(2005年至2010年)”,未列入拆迁年度计划的项目,不予核发房屋拆迁许可证。中国房地产业协会经济合作委员会常务秘书长陈运高近期透露,建设部目前正在磋商对全国拆迁工作的控制问题。北京市拆迁工作的大量展开正箭在弦上,根据北京市政府的决定,首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”,占地面积697万平方米,其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成拆迁。北京市政府办公厅也随后发出了控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。该通知有大量对被拆迁居民的利好消息,诸如对拆迁户的补偿金不到位不准拆迁、严禁强行拆迁等,保护了被拆迁居民的权益。
2005年的城镇房屋拆迁进程将大幅度放缓,拆迁中,居民的利益会得到更多保护,而开发商可以操作的相关项目也会相应减少。