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——导向性和部分条款值得肯定可操作性和公平性引发怀疑
对讨论制订中的新商品房预售合同示范文本,目前的讨论可谓空前热烈。相比较土地、金融等宏观经济政策,这份合同文本因为直接牵涉到千千万万的购房人,因而更具有话题性。众口难调,一份示范文本要获得所有人的认可,那是天方夜谭,何况这文本直接关系到买卖参与人的切身利益。这不,在一片叫好的舆情下,一些一线市场人士表达了他们的忧虑。
自刊登出新的商品房买卖合同示范文本的律师解读之后,相关利益各方均表示了强烈的关注。在网上业主论坛上,讨论此次文本修订的帖子不计其数;律师界也纷纷在媒体发表看法。那么,利益攸关的合同一方——房地产开发商又有什么看法呢?在具体的房地产销售过程中,该文本又将带来哪些利弊呢?带着这样的问题,记者采访了几位身处房地产项目营销一线的人士。
合同约定尚未达至公平
孙刚(北京高盛房地产开发有限公司市场部经理)
我认为无论是新版,还是旧版的合同文本,都远没有达到完善。作为一份在旧版合同基础上修订而来的新合同文本,这次的示范文本还是取得了一些进步,但倾向性太明显,其立场完全站在了买受人一方,对合同双方的权利义务规定欠缺公平。
比如说,在合同中签的是套内面积,而在各种收费环节上却往往按照建筑面积收费,这就给业主和开发商之间造成了一些不必要的误解。在合同中,关于3%的面积误差的规定,也对开发商不太公平,因为面积误差往往不在开发商控制范围之内,施工中出现一定的误差也是常见的问题,将之完全归结到开发商身上并让其承当退房的不利后果,并不公平,需要更详细、更公平的方案。
在关于产权证的办理上,我认为,产权证的办理是买卖双方共同的责任,需要双方都尽一定的义务。开发商按规定在一定时限内将有关材料进行备案之后,已尽其义务,如果这时候由于买受人的原因导致了产权证不能办理,难道还是开发商的责任吗?合同里不约束买受人,只约束开发商,这恐怕也不符合民事合同的公平原则吧?
包括产权证的办理在内的诸多环节,其实并非开发商一家所能左右,涉及到众多关联机构,如果在合同中只约定开发商要怎样怎样,在操作上是不太现实的,对开发商来说也不太公平。
当然,新文本还是有一些比较合理的规定的,比如关于退房的约定,要求开发商补偿相关费用,这就是比较合理的,因为退房原因由开发商引起,那么他自然要补偿给买受人有关费用。
产业导向值得肯定
徐长崎(北京顺华房地产开发有限公司副总经理)
这次的文本的许多条款,其实在之前的有关法规中都有所涉及,只是没有体现在以前的示范文本中。从这次的示范文本的条文来看,基本上涉及到了这几年北京房地产市场纠纷的焦点问题,有着极强的针对性。但我认为,所谓合同,其约束的是双方的权利义务,不仅仅是针对开发商,所以通过严格的条款约束,将买卖过程中可能出现的问题提前约定,从而降低纠纷带来的机会成本,对双方都是有好处的。
对这个文本的认识不同,反映了不同开发企业的价值取向,对于那些踏踏实实做产品的开发企业来说,对这个文本应该是双手拥护的,因为,只有建立了一个公平的、有秩序的市场环境,才能让消费者通过对比,有所取舍,从而让好的产品获得市场认可。按照我的理解,新文本对期房销售的约束更多,相比较而言,现房将更受市场欢迎,世纪星城将可能在新文本公示之后以现房开盘销售,因此对新文本,我们是热切盼望的。
总的来说,新的商品房预售合同示范文本对规范市场环境、鼓励整个产业时良性发展是有好处的。
可操作性有待验证
曹俊(北京中原房地产经纪有限公司高级销售经理)
这个文本,从消费者角度来看,无疑是一个利好,其文本的精神总的来说是保护了消费者的权益,说明政府在净化市场环境上下了不少工夫。而对开发商来说,这个合同文本和去年以来的一系列土地、资金政策一起,给开发商上了一道紧箍咒。从实际的操作过程来看,如果完全按照这份合同文本签约的话,对开发商来说是很难办到的,因为房地产开发涉及众多关联部门,如测绘部门、物业管理公司等等,因为程序上的问题,合同上对具体的时间等要素进行承诺也不现实,因为这些也属于开发商所能掌控的范围之外。总的来说,这份文本对于保证良好的市场秩序、维护消费者权益都有积极的作用,以消费者为核心的倾向性十分明显。
在这个文本公示之后,从销售角度来说,也有两种可能:如果开发商前期准备工作到位的话,应用新文本对销售是有促进作用的,因为购房人会更放心。如果开发商前期工作不到位的话,谈判周期将会加长,成交周期也会相应拉长。因此,从这个角度来说,新文本对开发商做产品的完善程度提出了新的要求。
记者手记“厚度”的缺失
新文本刚刚举行听证,坊间已是一片议论纷纷。在喧嚣的声浪中,我不禁想起一个有趣的参照:秦兵的《204条商品买卖合同》。2001年出版的这本小册子,一度也是热点话题,该合同站在消费者的立场,将购房过程中可能遇到的问题以合同形式固定下来,提醒购房者避免落入开发商精心设计的各种陷阱。
一个是官方的,一个是民间的;一个是权衡各方利益的产物,一个是纯粹的买方立场,本不具备多大的可比性,但有时候,来自民间的声音却更具参考价值。让我们来看看简单对比之后的一些有趣的数字:《204条商品买卖合同》中,“退房条款”一项共计10条1100字,而新版合同的“退房约定”仅1条200多字,整个文本的厚度更是判若云泥。
当然,厚度并不能完全作为优劣的唯一标准,我们也考虑到官方合同文本权衡各方利益而不得不在一些问题上含糊其辞的难处,但,我们还是纳闷儿,集结了众多资深律师,听取了多方意见,举行了两次听证会之后,讨论出的文本竟然只对旧文本做出了有限的一些条文修改?薄薄的几页纸,就真的能比民间的厚厚一本册子更能解决问题?尽管赞誉声一片,但实际执行起来恐怕还是弊端丛出,这种局面真的就不可避免吗?
因此,我只能对这个文本表示谨慎的乐观,进步自然是有的,但远未达到预期。有一种说法是,让政府部门解脱出来,由利益双方的行业协会共同制订合同。也许你会认为,这只是个良好的愿望,但看到来自民间的自发行动之后,对这个说法恐难找到反驳的理由。
链接
商品房买卖合同历经四次修改
现行的《商品房买卖合同》示范文本是建设部和国家工商总局于2000年9月联合制订的。其后,北京市有关部门在此基础上,修订了《北京市商品房买卖合同》。而此次即将出台的《北京商品房预售合同》,在前两者的基础上制订。
自2001年以来,《北京市商品房买卖合同示范文本》经过了四次修改,体现出政府主管部门对市场不断熟悉、不断改进管理手段的过程,也见证了市场环境的逐渐成熟过程。
2000年10月,建设部、国家工商局联合印发《商品房买卖合同示范文本》,规范商品房销售行为,保障购房人的权益。该合同文本充分考虑到对处于弱势地位的购房人保护,提示购房人应该注意的商品房买卖约定内容及处理原则,细化相关条款;在设计上,合同有关条款留有空白,供双方自行约定或补充约定,体现自愿原则。
2003年12月,第三次修改版《商品房预售合同》是目前广泛应用的文本,也是改动比较大的一次修改版。这个文本主要有以下几点改进:
●预售商品住宅项目按套内建筑面积销售
根据《办法》,预售商品住宅项目必须按套内建筑面积卖房。而写字楼、办公用房、商铺等仍可以在套内建筑面积、建筑面积或者按套销售这三种销售方式中任选其一。经济适用房也按照套内建筑面积销售。于是,合同文本第四条和第五条有关计价方式与价款和面积确认及面积差异处理方式的条款都标示了按两种面积销售的相应规定。
●商品房入住必须有面积实测报告
更加明确了商品房的入住条件:第一,必须取得建筑工程竣工验收备案表;第二,必须取得商品房面积实测技术报告书;第三,预售合同中约定的其他交付条件。在新合同文本中,前两条由自选项变成了必选项。
●买卖双方可自订物业管理公约
政府部门不再负责审查物业管理公约,通过合同的方式由买卖双方自行约定,于是在新合同文本中增加了“前期物业服务”和“物业服务的内容和本物业业主临时公约”的条款。