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南京的首个“集资建房”筹备会已经开幕,个人自建房雏形凸显。今年5月,将进入实质操作阶段。
密谋
南京一位叫njhero的网友率先提出了个人集资合作建房设想,并牵头筹建“我爱南京自建/团购房俱乐部”。呼应者颇多,网上跟帖的人更是积极踊跃。据一位名叫“邵角”(网名为“sjiao”)的招募者介绍,目前有意参加者已经达到200多人,正规注册的50多人。
由于人数的不断增加,他们从年初就开始密谋召开筹备大会,开始俱乐部的正常运作。1月18日,网名为“冬天的铃铛”的组织者在“博客西祠”的“自建住房”里发布了“下周举行见面会,抓紧时间报名”的公告。经过网友的提议,决定于1月29日举办首次大规模的俱乐部成立大会。
决定
为什么先要成立“俱乐部”?用“俱乐部”的形式更有利于实际操作,也能有更大的约束力。
集资建房的招募者之一的邵角告诉记者,这次“聚会”主要是制定合作建房俱乐部的章程、组织结构、工作范围以及费用支出情况。“用规章制度把所有的可能约束起来,更有利于以后工作的开展”。
在章程中,把“俱乐部”的性质定义为认同合作建房理念,愿意共同参与合作建房而自愿参加的专业性、临时性、非营利性、非法人的团体组织,俱乐部为中华人民共和国境内非法人会员制组织。
其中最大的特点就是“自愿”。“俱乐部”中的20位志愿者原则上是从会员中来,都是大家自愿到“俱乐部”为共同的利益而服务大家和整个俱乐部的。而俱乐部运作经费的来源,也都是会员自愿交纳、或接受的捐赠、或自行策划活动所得到的收入。
由于时间的限制,目前很多事情还没有进入实质的操作阶段。据了解,最快到5月份,个人集资建房将进入真正的运作阶段。到时,集资资金如何分配、地块的选择等实质性的问题就会浮出水面。
政府的支持是集资建房迈出实质性的第一步。对此,很多网友发帖建议“需要向政府、建委和土地部门通报和咨询”。邵角也表示,春节后,俱乐部会安排相关的政府接触工作。
再者,目前“集资建房”已经引起了国家高层的关注。据悉,国家建设部住宅与房地产业司日前以名为“关于请报送个人集资合作建房有关情况的函”的形式,于1月26日同时发给成都、北京、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局。据内部人士透露,南京建委正在就“集资建房”进行调研。
购买土地一直集资建房的最头疼的问题。在筹备公司的同时,有几块地已经纳入了他们的视线,锁金村、太平南路等一些城郊接合地都成为他们首选的目标,升值潜力大、距离市区不太远。而较偏远的江宁也是他们的目标之一。
思考
“理论上讲,在土地买卖市场自由化的今天,合伙拿地是完全行得通的,但具体操作起来并不是那样简单”,南京抉策地产研究中心的总经理厉建军称。这其中关键的就是集资内部矛盾的处理,利益分配的问题。“现在集资自愿平等的原则,就很大程度上存在主体不明确的问题”。
南京市另一资深开发商也告诉记者,“房地产开发是一项非常复杂的系统工程,牵涉的环节很多,并不是简单的堆积土木”,房地产开发就如一台机器,有很多零件支撑,如果哪一个零件失效了,整个机器就难以运作。
政府是先头。这位资深开发商坦言,自己从事房地产业十几年,前期工作的重头就是“政府”。“跑政府的时间和盖大楼的时间是一半对一半的”。而这其中的耗费是难以预测的。
目前,各级政府都没有给“集资建房”一个明确的答案,是既不反对也不支持的中庸态度。有人称,其实目前政府也处于观望状态,正进一步调研,了解各地个人集资合作建房的情况后才能给出明确的态度。
而律师也对集资建房注册公司的股权结构提出了质疑。南京第一自建房俱乐部的章程中规定,目前,个人集资建房设想的几百人都可以成为公司实际上的股东,均可以享有股东权利的设想,从法律上来讲是有障碍的。但关键的是,如果该公司股东只有2至50人,那么这些人所筹集的资金肯定是个问题。
《公司法》规定,有限责任公司的股东人数为2至50人。这样个人自建房者就只能把参加者的几百人分成50个组,每组选出一名代表,由这些代表来做名义上的股东,同时每个小组成员须与代表签订一份契约,这样,才能确保每个人都是实际上的股东。可是按《公司法》的相关规定,只有在工商局股东名册中登记的人才是该登记公司的股东,也就是说,在法律上,除将来在工商局登记的50人之外的那些投资人他们并不能取得房地产公司股东的身份,既然不是股东,自然也就不能行使股东的所有权利了。“这样就会出现实质意义上的不平等”。
针对资金如何管理的问题,网友们也提出了自己的意见,“注册3家基金公司,钱存到银行里,由银行监督投资委员会决定拿地时间及价格,3家同时去土地交易中心竞标拿地,底价成交”。
“一切计划都等待实践的检验”。目前,还没有任何一个城市或组织成功地推进“个人集资建房”的实质性的进展。