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在不同用地类型中,住宅用地平均地价为1166元/平方米,增长幅度最大,地价增长率平均为8.94%,商业用地平均地价为1988元/平方米,与2003年相比增长6.67%,增长率上升了0.15个百分点;而工业用地的平均地价为481元/平方米,增长率只有1.92%,增长率下降了0.47个百分点。在三大重点区域中,长江三角洲住宅用地地价的增幅为12.16%,其次是京津两市为10.47%,其中天津增长率较高为17.56%,远高于北京的3.37%。珠江三角洲住宅用地地价增幅不大,增长率只有2.31%。在监测的东南、中南、西南、华北、西北、东北六区中,对于商业用地,东北区的增长率最高,为10.22%,其次是中南和西南,皆为8.61%;对于住宅用地,增长幅度最大的是西南地区,增长率为16.98%,其次是中南地区,为11.23%;对于工业用地,增长率最大的是中南和东北地区,分别为4.08%和3.74%,其次是西南和西北地区,分别为2.58%和2.15%。
报告表明,各季度的城市地价没有出现大的波动,环比增长率基本在1.1%-1.3%之间,增长比较平稳。说明土地供应暂停后,社会对土地供应的预期发生改变,很大程度上抑制了土地需求和投资,使土地价格的增幅开始回落,土地供应参与宏观调控的政策效应得以显现。
该报告分析认为,经济持续向好、需求强劲,是影响2004年部分城市地价上涨较快的主要原因;另外,由于2004年国家严把信贷和土地两个闸门,对宏观经济进行调控,使固定资产投资过快增长的势头得到遏制,国民经济继续协调发展,防止了地价的大起大落,为地价稳定增长创造了良好的政策环境;再有,通过对土地市场的清理整顿,遏制了虚假需求,土地市场渐趋规范,大力推行招拍挂制度,使公开、透明的土地市场初步形成,土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟,为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境;受国家产业结构调整和投资结构的影响,在很大程度上缓解了对工业用地的需求,使工业用地价格全年变化不大。
该报告还显示,2004年我国主要城市地价和房价均呈上升趋势,但地价上涨幅度小于房价上涨幅度,北京、上海等重点城市房地产市场需求强劲,房价涨幅较大,也带动了地价的不断上涨。2004年,全国地价平均增长率为6.08%,全国GDP增长率为9.5%,固定资产投资增长率为25.8%,地价与GDP增长率、固定投资增长基本同步,但增速低于GDP增长率和固定资产投资增长率。
该报告通过对2004年监测地价变化状况的分析预测,2005年随着我国宏观经济形势继续向好,需求依然旺盛,土地管理与调控力度不断加大,农用地转为建设用地仍严格受到控制,2005年土地供应与需求之间的矛盾仍将存在,这在客观上会带动土地价格的上涨。但是,从历年地价动态监测的情况来看,我国主要城市的土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟,地价将继续呈现平稳上升的势头,不会出现大起大落的现象;由于房地产开发的周期性,2004年宏观调控的影响开始显现,房地产增长过快的势头将有所缓解,投资和需求更趋理性,从而为地价的平稳上涨创造了条件。(陆昀)