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天津市房地产市场中旺盛的需求和商品房供应的结构性矛盾使得二手房在市场中扮演着重要的角色。
据有关部门的统计,2004年天津市存量房和商品房的交易量约为0.6:1,其中月平均成交量比2003年平均水平增长了18.3%,市场交易非常活跃。可见,市民对二手房给予了和商品房同样的关注。
日前,一项对天津市市民的二手房购买意向的调查结果显示,市民对二手房的需求已经由居住型为主向居住型和改善型并重过渡。对二手房的需求面积和总价都有一定程度的提高。二手房在地点、配套环境和交通状况等方面的优势,成为了消费者非常看重的条件,因此市民对不同区位的二手房在选择上冷热不均。
品质价格找平衡
在本次调查中,天津市市民对二手房面积的要求呈多元化趋势,除了对小面积二手房仍然保持着较高的热情以外,面积在70平方米至100平方米和100平方米以上的需求分别占到了39.49%和14.28%,与市民对商品房主流面积需求不谋而合。
据戴德梁行于经理介绍,现在越来越多的消费者在购房时,对房子是新房还是二手房已经不特别在意了,购房过程中最主要考虑的因素是房屋的品质和性价比。市场反馈回来的情况显示,一部分消费者已经接受了高价位的二手房。目前上市的二手房房源,主要包括老的公产房和二次上市的第一代商品房。其中老的公产房,一般来讲厅和厨卫的面积比较小、房型老,主要面向消费能力较低的购房者,满足基本居住条件。经过几年的市场分化,一部分收入不高的消费者单纯为了满足居住生活而产生的购房需求逐渐让步给改善型需求的消费者。由于房屋总体供应量有限、新房价格不断上涨等因素,一部分改善型需求将在二手房市场中得到充分释放。这部分消费者对房屋品质有着一定的要求,讲究居住的舒适性,并且具备一定的价格承受能力。
盯上好环境两室
二手房的区域位置、交通状况、人文环境已经成为了选房的重要指标。根据21世纪不动产本市存量房市场调查报告,2004年中心城区的存量房成交量基本上占到了六成左右。但是目前中心城区以外的二手房需求增长也比较迅速。
河西、和平、南开等区域的二手房地点好,虽然平均市场价格被热炒起来之后,二手房与商品房的单价已经相差无几,但是仍然比较受市场的青睐,选择率分别达到了24.13%、16.37%、22.41%。同时,调查也显示传统优势区域的房价较高、房源有限已经促使一部分需求开始转向交通顺畅、区位尚可的地区,交通便利的市郊规模型小区环境比新建大盘、与河西隔河相望的河东也占据了地理的优势,因此选择率分别达到了15.51%和13.79%。调查显示,两室(偏单、中单、两室一厅、两室两厅)的选择率达到了71.81%,占绝大多数,老房型虽然使用功能不及新户型,但总价适中又能满足一般家庭的使用功能,因此并没有影响人们的选择热情。但同样是老房型的独单和三室,由于功能定位不清晰,在使用中往往需要进一步改造,因此没有受到太多的青睐。
房龄越短越好卖
调查中显示,房龄越短的房子越受欢迎。据戴德梁行于经理介绍,目前老公产房和二次上市的第一代商品房在市场上的存量比约为2:1,特别是第一代商品房的上市量越来越多,恰好可以满足中端消费者的需求。
因为目前新建的楼盘中,位于市中心的数量极少,很多区域根本没有新建房上市,而且价格总体上涨较快、价位较高,余下的楼盘又大多位置偏远。天津从1994年开始出现了商品房,发展到现在已经有十年的时间。相对于更早出现的居民楼,这些房子户型新、基本设施全、有小区管理、植被绿化,而且由于开发的比较早,环境和交通比较便利。居住第一代商品房的房主属于当时消费能力比较强的群体,他们对房屋本身的居住维护和装修保养都比较细致,房子本身又不用担心产权、过户等复杂的手续问题,购买起来比较放心。一部分或是买不起新建的高档楼盘或是具备一定的经济能力但不想离开原有的居住环境的购房者,大多数会选择这种二次上市的商品房。