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在杭州某银行工作的王先生,春节回来一上班就开始打听城西某楼盘何时开盘,能不能买到。据他内部得来的消息,该楼盘将在上半年开盘,但“盯”着的人非常多,还不一定能买得到。王先生非常看好该楼盘的升值潜力,他表示,到时候如果从销售部买不到的话,就只好去买房号了,只要5万元以下,他会毫不犹豫地从别人手中买房号。
就像物质紧缺时代的粮票一样,房号也是目前杭州楼市的特有产品。尽管从2001年起,炒房号一直被人诟病,但至今仍无法消失,其背后的深层次原因到底是什么?
688套房子被重复预订——其中就有炒号的成分
杭州透明售房系统开通后,从1月1日起正式推出了“诚信档案”,商品房连续预订2次以上或商品房买卖合同解除注销的都在网上进行公布。至2月21日止,共有688套商品房被重复预订2次以上,也就是说,平均每天有10多套房子被重复预订,有的甚至达到了五六次之多。
为什么会有这么多套房子被连续预订两次以上?一方面的确是技术原因或者原来的客户因各种原因需要延期签合同;但另一方面也不排除炒号子的可能。销售员黄小姐春节前从一家房产公司辞了职,据她透露,其原来所在的楼盘就有内部员工在炒号子。尽管网上透明售房系统开通后,也有所顾虑,但因为该系统没有禁止炒号的功能,也没有对预订次数进行限制,因此一些人照炒不误。
这种操作方法其实也很简单。在楼盘正式向公众开盘前,内部人员和客户就预订部分房源好、性价比高的房子。当买不到房的人要求销售人员帮忙时,员工就把当初的预订房以几万元的价格转给下家。通过这种操作方式,透明售房上显示的预订次数肯定在两次以上了。
记者在网上查询了那些连续预订两次以上的楼盘,发现一些楼盘的连续预订率竟然在20%以上,最高的达到了36.03%。一些资深销售经理暗暗表示:这么多房子被二次预订,实在有点不正常。
哪些楼盘易被炒
尽管对炒房号深恶痛绝,但杨先生还是非常庆幸自己的明智决定:2002年花3万元从别人手上买来了某楼盘的号子,如今该楼盘已上涨了2000元/平方米。
同样是这个楼盘,沈先生却是花5万元买的房号。沈先生提前半年就到这个楼盘打听有关消息了,还留下了自己的联系方式,但没有等来销售部的任何电话,等到他知道开盘的消息时,赶过去一看,除了最差的户型和朝向外,好房子都没有了。无奈之下,他从网上联系了一个转让房号的,最终买下了一套。
根据不同楼盘和价格,房号的行情有几千块钱的,也有高达10万元的。用一个买号者的话来说:“那可是一本万利啊。”
但并不是什么楼盘都炒得起号来,根据记者的观察,炒号炒得厉害的楼盘有两种:一种是真正走俏的楼盘;另一种是开发商炒作、销控比较厉害的楼盘。
真正俏销而形成炒号的楼盘一般都出自品牌公司,地段、价格和产品都非常具有优势,让购房人趋之若鹜。杭州某品牌公司的郊区楼盘将在今年开盘,由于想要买的人太多而房源并不多,使得每套房源都比较稀缺,按照该公司某负责人的话来说是“谁也得罪不起,但肯定要得罪不少人了”。这样的房子,肯定会有人炒房号。在其公司内部,就有员工放风表示:如果到时候买不到的话,宁可出三五万元买个号子。
还有一种楼盘,实际销售并不怎么样,但开发商善于炒作和销控,造成了该楼盘走俏的假象,也使得一些人前去买号。消费者刘某说起自己花了1万块钱房号费买的房子十分懊恼:因为在销售部看到没什么房子了,于是在销售小姐的介绍下,花钱买了个号子,谁知道,透明售房系统开通后,他看到自己买的那个楼盘还有不少“未售房”,原来说没有的房源后来都慢慢推了出来。
开发商为何默认炒号
事实上,只要开发商严禁炒号,房号炒作的余地并不大。钱江南岸某楼盘是去年下半年开的盘,按照当时的供求来说,房号炒个一两万元是完全可能的,但开发商却严禁了这种行为:预订的名字必须和最后购房人的名字一致,只有同一户口簿上的直系亲属才允许更改。这使部分当时想通过炒号赚个几万块钱的预订户不得不退出预订,直接将房源还给了开发商。
但为什么很多开发商会默认炒号的存在甚至提供方便呢?一来,部分开发商认为炒号无形之中提升了人气和楼盘知名度,而且反正我已经定下来卖这个价,最后谁买又有什么关系呢?只要有人买就可以了,于开发商并无利益冲突。二来,也的确有不少人情让开发商很难推卸,某某关系的人要求更名,你能不同意吗?还有一种原因是,部分开发商也将炒号子当作是给员工的福利。
销售员李小姐非常庆幸自己在一年前跳到了房产公司,短短时间赚进了十万元。半年前,她当时所售的楼盘还未正式开盘,但公司可以以“内部员工”的名义提前预订,订金为10万元,并确定了一个基准价。由于比较成功地进行了营销推广,再加上杭州楼价的一路上涨,该楼盘还未上市就引来无数想买房的人,一度让人感觉是一房难求。
果然,到了开盘的时候,由于开发商在一期只推出了200多套房子,很多买不到房的人纷纷涌到销售部,看看有什么办法可以买到。李小姐和同事们于是向购房户们推荐他们的“内部房”,条件是支付房号费和更名费。就这样,一位客户买了李小姐预订的房子,支付给她10万元。李小姐没想到10万元的预订金换来了那么高的回报。
尽管炒号并无明确的法律禁止条款,但它于普通的购房人来说,确实有失公平:要额外花几千元甚至十万元的钱从内部职工、有关系的人手上才能买到房。
市场成熟,炒号才能消失
对于炒号现象的存在,如果只是指责开发商或者炒号者显然是片面的,最关键最本质的原因还在于市场房产品的供不应求,尤其是品牌佳、地段和价格都比较合适的房产品确实是供应跟不上需求。
但就像粮票终究要消失一样,房产品凭号供应的时代最终也会过去。前去广州和深圳一带考察过的开发商对此都深有体会:在那里的大街上,随处可见摩天大楼上悬挂着房价、折扣、满什么送什么面积等直白的“吆喝”文字。说到底,开发商就怕卖不掉。
而这样的“吆喝”场面让看惯排队抢号子的开发商心里又得意又忧虑:得意的是杭州房地产持续多年来领跑于长三角甚至全国,根本不存在吆喝的问题;忧虑的是:像广州、深圳这样充分竞争的市场迟早有一天会到来,但不是所有的开发商都做好了准备。
从某种程度上说,炒号消失之时,也就是杭州房产市场成熟之日。
声音
炒号,对市场有伤害
消费者卢先生:炒号说到底是开发商在作怪。如果你的楼盘那么好卖,那你就提高房价好了,当大多数人都买不起或认为不值,这号怎么炒啊。但开发商一方面怕价格定得太高,楼盘卖不动,资金回收慢,从而不敢高开高走;一方面又想制造楼盘热销的场面,所以就放任炒号了。说到底,我个人并不是不赞成炒号本身,而是担心炒号使关系、权力又成了一种资源。最后得益的是谁呢?对普通购房人有好处吗?
杭州中原营销机构章惠芳:炒号对市场有两大坏处:第一,它掩盖了市场的真实需求,制造了虚假需求,妨碍了我们准确判断市场,从而影响整个楼盘的定位和定价,影响对房地产市场作出准确判断;第二,在杭州房产品供应相对紧缺的现状下,炒号更是加剧了这种供不应求,扩大了矛盾。
其实只要开发商严禁更名并采取罚没预订金的做法,炒号完全是可以消失的。正因为意识到炒号对市场不利,对自己也不利,因此很多开发商已不赞成炒号。现在在炒号的主要有两大类人:一是内部员工;二是所谓的关系客户。其实,纵容这种投机性质的炒号,开发商只会降低其品牌的美誉度。
杭州某房产公司资深销售经理吴女士:杭州透明售房系统开通后,可以从规定预订次数上来禁止炒号。我们很多同行也留意到,一些楼盘的重复预订率太高了,不少是两三次,而且涉及到的房源数量也比较多。熟悉销售的人都知道,出现这种情况,不是开发商在做销控就是在炒号子。其实,可以规定一个楼盘每套房源的重复预订次数,比如说在多长时间内不得超过几次,否则要重新到有关部门申请登记,等等。这在某种程度上可以控制炒号。