|
||||
——我国房价走高的原因分析及趋势预测
对一个成熟的市场经济国家来说,住宅价格走高离不开经济的基本面。而对于正处在经济转型期的中国来说,住宅价格的走高有经济基本面的因素,但是也有许多非经济基本面和非市场的因素。从这个意义上讲,中国房地产价格的形成与走势比成熟市场经济国家要复杂得多。那么,是什么推动了现阶段住房价格的上扬?
成本推动价格上涨
在我国现行的土地制度下,土地供给不仅受自然条件的限制,还受政府垄断限制;一方面,一些地方政府凭借“事实上的所有权”、控制权,在政绩和集团利益的作用下,盲目地圈地占地,造成大量土地资源的浪费和破坏;另一方面,经济效益好的企业、普通居民住房所需的土地却供给不足,土地供给与需求的不匹配,导致地价和房价的上扬。
需求拉动价格走高
2003年,全国商品住宅的平均造价仅占平均售价的58%左右,这表明:现行的商品住宅价格已不再是简单的“生产者价格”或“成本价格”,而是一种市场价格,在现阶段它更倾向于是一种需求价格。现阶段巨大市场需求的存在,为房地产开发商抬高房价,将土地、原材料、税费等各种成本转嫁给消费者提供了便利,开发企业并不会因地价、原材料价格的上涨而减少其丰厚的利润。
2003年,我国城镇人均可支配收入首次突破1000美元大关,达到8472元,按照人们常引用的“国际标准”房价收入比在3:1~6:1之间,我国城镇居民家庭可支付住房价格应在15~30万元/单元,北京和上海人均可支配收入比较高,因此,可支付的商品住宅价格会略高于全国的平均水平。可事实上,在许多城市新建住宅价格与家庭收入比都在10:1以上。
这种异常的现象常常是经济基本面无法解释的,只能从制度变革中寻找答案。
(1)高收入群体形成。中国正处在经济转型期,制度建设滞后、政策失误及多种利益的冲突与博弈,导致我国城乡、地区间及城镇居民内部的收入差距不断扩大,并有越演越烈的势头。
收入差距的扩大意味着财富向少数高收入者的集中。这些高收入者包括:改革大潮中涌现的民营企业家、国企经理人、银行家、理论家、IT精英、商业巨头、文坛新秀、体坛新星等。尽管他们人数有限,但却占有不可低估的收入和消费份额。按世界银行的统计数据,我国占总人口20%的最高收入人群占总收入或消费的份额高达46.6%,而20%的最低收入者所占份额仅为5.9%2,两者相差7.8倍。据我国的相关统计,从金融资产的分布来看,20多万亿的金融资产中,80%的居民金融资产由占人口37%的城里人所有,而其中一半由20%的高收入群体所有。如果城市中有10%的高收入者,以现有5.2亿城市人口计算就是5200万人,所形成的市场规模就是加拿大住宅市场的1.7倍。这种“倒金字塔”的社会结构是现阶段城镇城市住房需求异常的主要原因。这也向我们的政策制定者们提出了挑战,在收入差距扩大的新市场环境中,政府应如何引导市场,优化住房供给结构,提高多数群体的住房支付能力,并保障少数低收入群体的基本住房需求。
(2)住宅福利变商品。中国告别住房福利分配不过是2000年以后的事情,事实上,职工住房与单位的脐带至今仍没切断。住宅供给的“双轨制”一方面减弱改革的阵痛,另一方面,也为住宅福利在市场上变现提供了便利。一些财力雄厚的政府部门和具有垄断地位的国有企业,有土地的给职工建房,没地的给职工购买商品房。职工将从单位获得的福利房上市出租、出售,尽管房屋因建造年限、地段和品质而异,但在北京等大城市仍可获得20~60万的收益,这相当于普通工薪阶层几年、甚至几十年的收入。所占的住宅福利越多,可变现的资产就越多。然而,靠资产致富的链条并没有就此完结。人们通过将“福利房”变现为“商品房”获得了初始资本金,以此作为首付款加上个人的储蓄或银行的贷款,就可以从市场上购买到更称心住房。有了真正属于自己的房产,所有者还可以将房产作抵押,向银行借贷从事商铺、房屋租赁等投资性物业经营。这种靠资产致富的速度比靠人力资产简单劳动要便捷得多,而由此释放的住房需求是不可低估的。
(3)代际财富的积累。居民的住房消费是按其生命周期有规律、逐渐释放的过程。但是在中国,一方面,二手房和租赁房屋市场欠发达,制约了消费者的多样化选择;另一方面,商品房的购置不仅与一个人的当期收入有关,更于持久收入相关;不仅与个人、小家庭的金融资产积累有关,更于代际财富积累相关。许多年轻人成家置业,不是只靠个人的收入储蓄,而是父母的大笔资助;这种代际财富积累所释放出的住房需求用简单的“房价收入比”公式是难以测量的。