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2005年楼市新年序曲之一
“8·31大限”改变2005年房企生存轨迹
近一个月,位于宣武门外的庄胜二期延期交房事件在北京闹得沸沸扬扬,被称作“京城最大的交房纠纷”。有庄胜二期的业主称,庄胜地产之所以出现此次纠纷,是因为其赶在“8·31大限”前,把业主交的房款挪去买了低价地,致使庄胜二期资金短缺。姑且不论上述传言是否有根据,然而从这中间不难看出,“8·31大限”或多或少改变着2005年之后的房地产企业生存轨迹。
“8·31”余震:原建设单位成土地一级开发商
去年8月4日,北京市国土资源局、发改委、规划委和监察局等几个部门联合下发《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》,8月16日、19日、26日,国土资源局分三批公布了可继续协议出让的项目名单,共288个项目涉险过关,规划建筑面积共计4292万平方米。803宗项目被挡在“8·31”的大门之外。
对于这些未过关项目的出路,政府有关部门一直保持沉默。直到去年12月17日,北京市国土资源局发出了《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》(以下简称《通知》),给未能过关的问题土地指明了一条出路。
通知》规定,处于轨道交通沿线、重点区域、工业企业搬迁改造腾退等范围的土地,将被纳入政府土地储备。其他项目,原建设单位(“地主”)在将其项目交由招标拍卖挂牌前,须继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作,使土地达到规定的入市交易条件。
实际上,原建设单位成为了土地一级开发商。而由市国土、发改委、规划等部门组成的联审会将成为未过关项目未来命运的决定者。联审会将从城市规划、产业政策、土地供应计划等多方面进行研究并确定项目的处理结果,包括:取消项目、纳入储备、继续开发(确定可以继续开发的项目,由原建设单位继续进行前期开发)。
原建设单位成为土地一级开发商,在“问题土地”出让成功后,政府会给予相应补偿。土地开发成本将成为补偿的重要依据。不过,补偿标准还有待市政府审定。
就在通知出来之后近一个月之时,记者在向一些业内人士打听市场对此的反应时,竟有不少业内人士称暂时并没看到此通知。这从侧面也反映出作为“8·31”的一个补充通知,它的到来悄无声息,对业界触动似乎也很微弱。
开发商不得闲:忙为土地找出路
与未过关项目冷淡的市场反应相比,288宗已过关项目的受关注度明显高了许多。然而这288宗项目并非都如愿地迎来了2005年的一片新天地。虽然交齐土地款的时间一再拖延,但仍有开发商未交齐土地款。北京市国土资源局决定,截至2004年年底仍未能交齐土地出让金的过关项目将被收回。至此,再拖延交款期限的可能性已经非常小了。北京市国际投资发展公司总裁杜猛预测,现在已过关的项目中至少有1/3的项目会死掉,能真正渡过“钱关”的项目应该不到两成。
另一方面,据伟业顾问提供的资料,目前这些过关项目的总建筑面积大致在1.3亿平方米,如果所有过关项目都能按计划完成,那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算,这部分项目大约可供市场消化5年。杜猛也分析说,除去官方统计的数据,私下的开发用地数量也不少,够用四五年的。反观成立了一年多的市土地整理储备中心“有仓无粮,缺乏好粮”的窘况,手中有地的开发商在偷着乐的同时,也不得不加快步伐找好自己的出路。北京中原市场研究部总监徐成峰表示,2005年的土地市场主要是消化存量。
为此,几乎没有哪个开发商可以高枕无忧。正如某业内人士对“8·31”后的开发商状态所做的总结,过关活下来的正在急着找钱,落实项目。没有过关或者认清形势,知道没戏了的开发商则在另谋出路。有的准备撤离北京,转向二三线城市去发展;有的准备替土地储备中心搞一级开发;有的正在寻找有实力的大公司要求收编;一些中小企业则在准备联合起来合并重组,做强做大;还有很多则已经准备金盆洗手,转到其他行业去了。
拒绝“下课”:中小房企依靠特色求生存
在2004年土地、金融等宏观调控下,业界对中小房地产企业的生存状态,几乎齐指“下课论”。特别是“8·31”之后,几乎所有的房地产企业都变得十分低调,而似乎一时间只剩下了少数有品牌和资金优势、丰富开发经验的大型专业开发商玩转着北京偌大的房地产市场;至于其他一些中小开发商,一时间舆论似乎都用上了同情且无奈的语调,甚至有媒体认为,它们将不得不面临即将被兼并或淘汰出局的窘境。
然而中小开发商却在竞争中慢慢地成熟,希望最终能走出“下课”的阴影。徐成峰表示,房地产企业确实要经历“洗牌阵痛”,但是中小房地产并非没有出路。
伟业顾问推出的《2005年北京房地产市场预测报告》就提到,第一,具有鲜明企业特点的小发展商不会被“洗牌”出局。由于这些小发展商拥有自己独特的企业文化、运作理念、特定产品和最终用户,能够在房地产行业某些较小的细分市场中站住脚。比如,美国有些发展商只做高档酒店的开发,每年开发量非常小,但效益很好。
第二,非银行金融机构的发展使大、中、小型发展商都能找到适合自己生存和发展的模式。对于达不到上市要求的中小房地产企业,灵活的信托和基金不失为很好的融资模式。像苹果社区开创的“卖方信贷”模式,就很好地突破了银行信贷政策困境,保证了项目开发的顺利进行。
第三,房地产行业门槛提高的同时,门的宽度却增加了:资金雄厚的“三外”企业可以更容易地进入房地产市场,从而对现有的大型房地产开发企业构成威胁。
与此同时,杜猛也提到,灵活是中小房地产企业很大的优势。要想生存发展,办法很多,可以转战二、三级市场;可以弱弱联合;甚至可以不直接从事开发工作,转做其他与房地产相关的行业。
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对房企影响深远的“8·31大限”
去年3月底,国土资源部与监察部联合下发71号令,要求从去年8月31日起,所有经营性土地使用权出让一律要实行招拍挂制度,以前以协议出让经营性土地的做法寿终正寝,这就是业内所称的“8·31大限”,它让北京楼市受到了重大影响。
国家通过此项政策,一方面可以控制土地供应量;另一方面,可以使土地政策更加透明、公开竞争,为投资者创造一个有序、规范的市场。
由此,拿地的机会对所有竞争者是一样的,房地产开发商不可能再将圈占大片土地作为盈利的手段,一些靠投机、裙带等关系炒作土地的怪现象也成为历史,外地开发商可以与北京本地开发商站在同一起跑线上,公平竞拍土地使用权。
有政府官员表示,今年要进一步加大经营性土地招标拍卖挂牌力度,进一步加快出台一系列经营性土地招标拍卖用地的政策和办法。