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在最近的上海楼市,出现一种怪现象:真正要房子的人从开发商那里买不到房,加个十万、八万的‘好处费’,到中介公司立马就能买到。业内人士认为,接二连三的违规事件表明,上海房地产市场存在着开发商与中介串通、合谋哄抬房价的现象,这种行为和股票市场上的“坐庄”如出一辙。从3月1日到3日,上海市房屋土地资源管理局一连查封了7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘,其中3月3日一天就紧急查封了天赐公寓、耀江花园等6个楼盘。人们关心的是,这起查封违规楼盘风波的背后究竟是怎么回事。
上海房价持续攀高排队买房是常事
上海楼市的持续火爆已经是不争的事实。据1月19日网上房地产的数据显示,上海新房价格沿着2004年末的涨势继续攀高,其中内环以内当日成交均价已经达到16934元/平方米。中高档二手房市场,在2004年的最后一月,涨幅创出年度最高,达到5.69%,全年累计的涨幅达到27.6%。
在上海的各大售楼现场,消费者排起了长龙似的人潮。在去年年底,上海媒体就报道了这种壮观而可怕的排队现象:位于闸北公园附近的嘉利明珠城三期8月份开盘前7天便引来了百人的排队,售楼处无法承受压力提前开盘;普陀区中远两湾城四期开盘前,有100多人提前5天5夜排队购房;江湾城板块内的首个楼盘"上海梦想",数千人3天3夜排队后,没有买到房子的市民甚至大闹售楼处;此后开盘的各大楼盘为了避免类似闹剧,纷纷采取公证摇号方式,北上海广场甚至因人数太多而把摇号现场搬到了体育中心。一系列排队事件使得排队这两个字再一次成为媒体曝光率最高的楼市名词。(2004年12月31日《东方早报》)
有趣的是,很多市民雇佣农民工排队,或者民工自觉地瞅准机会下手,一个号码可以炒到数百元、上千元不等,排在前面的号码甚至能够炒到5万元以上。因此,“买房排队”在上海已经成为一个利润可观、参与者众多的“排队产业”。
排队现象的成因主要包括:供需不平衡、买涨不买落的升值预期和单一的投资渠道。有一种观点很有代表性:上海本身城市规划而进行拆迁所产生的需求,量就不在少数,还有很多第二次置业的潜在或正进行的购买需求,也占到很大的比例。而上海国际大都市的城市定位和地位,拥有足够的魅力吸引外地和海外资金进入。上海的需求是不可能被消耗掉,只有用源源不断可以来形容。而上海的土地又是有限的、楼盘供给是有限,那么房价当然要一直看涨。
开发商囤房各有高招一
种是把预售证分成很多次办理,即使只有300套房源也要分十几次销售,一度是上海楼市的通行做法。开发商往往一次推出少量房源,并通过各种方式保留一部分,方便随时提价。虽然手续繁琐些,但是与可获得的利润相比,便不成什么问题了。
一种是利用打托手段。据某位于中心城区的名盘的开发商透露,当时定价时曾有所担心,认为开价过高,而且有上千套房源,万一市场反馈不好则非常尴尬。营销公司当场拍胸表态:"不要紧,实在不行我全部吃进!",其实就是拿自己员工的名义内部预订。现在销售商营造紧张气氛的手段越来越高明,不少订房都是找朋友托过来的。(2005年2月21日《上海商报》)
更高明的手段是反复撤销合同。上海房地资源网显示:某楼盘294套房源撤销276次,114套房源撤销106次,110套房源撤销88次。最高的竟然有59套房源撤销64次,合同撤销率高达108.47%。开发商为达到销控的目的,会在开盘时内部大量订房,而到计划推出哪部分时,再将该部分房子的原定金合同撤销。开发商和销售商先签订高价的假预售合同,然后再撤销,实际成交合同平均价格要低于假合同,借此炒作房价。这也是一种非常普遍的行为。
更有甚者,开发商和二手房中介机构联手“作案”,购房者在现场买不到房,而加手续费后就可以在中介处随意挑选。
在开发商这些幕后手段的操纵下,难怪购房者就会早早排队而根本买不到房子的怪事。比如某位排队序号为75的,在开盘当日却被告知,120套房屋全部售罄。但购房者接着从网上查得,该楼盘已售出的房屋仅20套,尚余100套为“当前可售”。
房价是怎样被拉高的据
悉,开发商操纵房价惯用的“三部曲”是:先让中介在开盘前一周就陆续雇佣民工排队,制造紧张气氛;然后,在开盘时,让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”以高于申报价格10%到20%的高价签订合同;中介以此价格为“标杆”,开始到排队的真实购买者中兜售,哄抬价格;这时,真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”,以高价或加价从中介手里买进,购房者中随即产生羊群效应,引起大批抢购;开发商开始大量出货,中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时,开发商再以各种理由,撤销当初“演戏”时所订的高价合同,收盘谢幕。
目前,上海市房地产主管部门已经开始掀起一场楼市“打假风暴”。来自新华社的相关报道称,上海市房地产主管部门1天之内紧急查封6个涉嫌囤积房源、哄抬房价的违规楼盘;将“世茂滨江花园”等4个售房合同撤销率奇高的楼盘列入彻查“黑名单”;一经查实,违规法人最高将被罚5年内不得吃房地产这碗饭。同时,上海还将通过向重点楼盘派出售楼监督员等多种手段,整肃楼市,还市民以真实的市场信息。(郑爱敏)