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过热特征非常明显
几周前,我们已经分析了中国大陆的房地产市场,并且得出结论:就全国整体而言,至少,中国的房地产市场远不是一个泡沫。实际上,试图找到中国房地产市场过热的征兆是非常困难的。
这意味着房地产占宏观经济比例的水平下降的可能性近乎于零。
但是,上海的房地产市场到底是怎么样呢?我们注意到,当读到财经新闻的时候,看起来好象没有一个人对南昌、沈阳或者福州的房地产开发有任何兴趣。取而代之的是,投资房地产的世界里充满了上海的各种故事,通常这种故事中都有外国投资者的身影,说他们冲进了上海的某个某个楼盘,将其一扫而空,价格增长已经冲上了九重云霄,整栋楼房却空空荡荡……一场即将到来的房地产“彻底垮台”将影响到中国经济的方方面面。
按照经济学家常用的手法,我们既有好消息,也有坏消息。坏消息是上海的房地产市场看起来确实是有些过热了,房地产和土地的价格增长已经显露出有可能走出快速上升然后快速下降的“回行针”轨迹。我们的观点是,一次常规的降低增长速度是不可避免的,事实上,价格增长的减速已经开始了,上海房地产增值的“最佳时期”几乎可以肯定是已经过去了。
好消息是:在“增长速度降低”和“泡沫破裂崩溃”之间是有很大不同的。通常情况下,当一个市场已经成为了一个泡沫的时候,你只能得到泡沫破裂的结果,相关数据表明:上海的房地产市场并不是一个将要破裂的泡沫。事实上,在未来的一两年内,上海的房地产价格将会有所下降,但是房屋价格可能会比较容易地稳定下来,或者倒不如说有可能会保持适度地持续上升。结论是,上海的房地产市场很可能进入一个不适合购买高端公寓住宅的时期,但是,我们还没有看到有什么原因要求我们卖掉所有的东西,并争先恐后地爬上山以躲避可能到来的海啸。
我们担心什么呢?
让我们寻找可以利用的数据,并解释我们是如何得出我们的结论的。首先,我们可以列出我们所担心上海房地产市场的所有问题,列在首位的肯定是上海房地产的价格比中国大陆市场的其他任何一个地方上涨的都要快。
在2001年至2004年,全国所有的土地价格和房地产价格累计的上涨幅度平均为25%,在绝大多数一级城市中的收益率确实比上海更低一些。同时,上海的房地产价格在同一时期内累计的上涨幅度将近70%。
上海的房地产市场从一个比其他城市(尤其是北京)更低的基础之上开始的上涨,这是实情,但是,数据显示出上海的平均居民住宅价格现在比其他任何一个城市地区都要高。
在相对承受能力基础之上,上海的模式和中国大陆其他地区也有着天壤之别。就如同我们先前所讨论的那样,全国性的住宅房屋价格相对于城市工资水平已经有所下降,所以城市拥有工作的居民的房地产购买承受能力比1995年平均提高了30%,但是,上海的房地产价格上涨与上海市民的承受能力相比,上海市民的承受率比10年前的相对承受率来比是下降了。
最终,尽管我们在这个问题没有确切的数据来证明它的合理性,但是绝大多数传闻性质的证据表明,大量的资本正在以空前的规模从其他大陆地区流向中国,也就是那些所谓的海外投资者携带的资本,特别是来自香港和台湾的。一些分析人士的报告认为,差不多有将近80%的上海新建高档房屋并非是由上海居民购买的。
作为一个结果,房地产建设价值总规模中只有5%是由上海人购买的,它们占据了2003年和2004年抵押贷款总额的20%,这也就说第二和第三次抵押贷款的份额更高,通常情况下是以投资为目的的。