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昨日(17日)上午10时许,市民张先生托着头,带着几分懊恼坐在中国银行江苏省分行个贷中心外面的椅子上,他对匆匆赶来的夫人说:“涨息了,刚涨的!”16日夜里央行突然调整住房贷款利率的政策,无疑将对普通市民的生活产生影响。
还贷的负担增加了多少,房价会不会因此下降,提前还贷划不划算……房贷新政已经引起百姓强烈关注!
精打细算:贷款负担到底增加了多少
贷款利率到底增加了多少?央行的说法是:“下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。”具体来说,四年和五年期的房贷年利率,从4.95%,调整为下限5.265%。一年、二年和三年期房贷年利率,从4.95%调整为下限5.184%。五年以上期限的房贷,从5.31%调整为下限5.51%。
对贷款者来说到底增加多少?业内人士提供了一个简单的比较方法。按照调整后商业性个人住房贷款利率计算,5年以上贷款利率由此前的5.31%,提高到6.12%,银行可下浮10%为5.51%。分别比原利率增加0.81%和0.2%,加上去年10月上调0.27%,央行在不到半年时间内商业性个人住房贷款利率上调了1.08%和0.47%。
以市民张先生夫妻购买的清新家园的二手房为例,总房款为95万元,贷款7成为66.5万元,贷款20年。若以原利率计算,每月还贷额为4503.38元。调息后,若以标准利率6.12%计算,每月还贷额为4810.42元;若以下浮10%后5.51%计算,每月还贷额为4577.91元。分别比调息前每月增加养房成本307.04元和74.53元。若与去年10月调息前每月还贷4403.41元相比,两次调息最高上调了407.01元,最低上调了174.5元。
还贷总量:南京年利息多付六千多万
据人行南京分行营管部统计,到2月末南京市个人商业性住房贷款余额达313.16亿元,占个人贷款总额的76%。若以调整后5.51%的利率计算,贷款利率较前上涨0.2%,年利息将多支出6263.2万元。
据了解,由于此次央行规定了标准利率,同时确定了浮动利率,银行可以在这两个利率间自主确定利率的高低。昨日,数家银行都接到了市民的咨询电话,比较哪家银行的利率最低。记者从南京多家银行获悉,各家银行即将执行的利率到底是多少还在等待总行通知。部分银行表示,考虑到银行竞争,执行央行规定的最低利率5.51%的可能性较大。多家银行的住房贷款中心经理透露,昨天办理的住房贷款利率一栏在合同中还空着,等待上级通知确定。
首付比例:大多数南京人首付超三成
对房地产价格上涨幅度过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付可由原来的20%增加到30%,这条规定似乎对南京影响不大。因为南京作为房价上涨较快的地区,这一条早就被银行广泛采用。
城南楼盘“锦虹丽都”销售总监胡华琪、河西楼盘“金马郦城”销售部经理阚霖告诉记者,现在他们已经为600多户业主办理了按揭手续,但是从统计的数据来看,8成以上的市民首付都在30%以上。从总量上看,首付的成数占总销售额的比例更高。他分析指出,从南京人的购房心理来看,南京人更愿意付更多的首付款。南京市房产管理局公布,去年该局登记的合同中,贷款总金额只占总成交额的60%。而在最近两个月,市民买房实际首付有进一步提高的趋势。
按市场经济规律,利息涨,会影响房价,现在进入加息周期,今年还要涨最少两次息,因涨息,供款金额增大,使部分买房者却步,房价开始降低以吸引购买者,涨息越多,购买的人越少,房价降的越快,但是中国的房地产利润太高,达到200-400%,是暴利行业,他的高价与政府官员私人利益挂钩有很大关系,所以,开发商即便卖出去只有1/3已经有赚,剩下的漫漫卖不怕,这样可能在利息涨幅不大的时候,在2%以内开发商是不会降价的,除非利息涨到10%以上时,那是房地产一片平静,开发商才会猛降价,因为再降价也全部是利润,所以,中国房地产上半年不会降价,甚至出现故意上涨制造紧张的假象,所以购房人要沉住气,要识破开发商的假象,不要被假象迷住。如有条件要多咨询政府官员,如土地局,国土局,房产局,建设局,分管开发的市长,他们最清楚下一步。