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首先,为了保护广大民众的利益,保障广大民众有房可住,我相信政府有能力也有决心来抑制国内房价的上涨。只不过要考虑采取什么抑制政策让有些民众的受损降低到最小程度。
其次,3·16政策对房地产市场影响可以分以下几个方面:购房自住者、购房投资者、各商业银行、房地产开发商。对于购房投资者来说,利率的上升,自然会增加他们投资成本,但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本,那么购房投资者就不会退出市场。但由于住房的流动性差、交易成本高,当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时,也一定会谨慎,特别是当政府对房地产市场的投机炒作者采取严厉打击措施时。在这意义上,这次政策对未来住房投资需求会有很大抑制作用。
对购房自住者来说,又可以分为两种类型,一是已购买房子的人,利率的上升,自然是增加了他们还贷成本。央行加息他们只能被动的接受,否则,他就得采取或提前还贷或采取家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。现在这部分人反对利率变化的声音最大,但是他们在购买住房时考虑过利率风险吗?合同上不是写得十分清楚,贷款利率是浮动的吗?否则,还用担心什么。
目前我们房地产市场不仅有炒作之风,也有一股住房需求的虚假繁荣。目前国内房地产市场主要对象是25-35岁的年轻人,他们一走出校门就进入房地产市场,首付是父母亲的钱,不够就向亲戚借,购好房、大房,剩下就向银行借。无论发达国家还是发展中国家,这是绝无仅有的事情。结果是利率有一点变化就十分愤怒,说政府欺骗了他们。这些民众为什么从来就没有想想自己行为是否理性。高价购房把全家的财富消耗了,还要把自己一辈的劳累消耗进去了。养肥了谁?一生又在为谁打工呢?如果已购房民众明白了这一点,也就不要以个人一点利益来要挟国内房价再上涨,让后续者也赴后尘,而是应该考虑如何让个人的住房与资产重组,以减少未来利率上升之风险。
二是没有购房并计划进入房地产市场的人。对此,目前市场上流传着一种似是而非错误的说法,即利率上升,使一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。实际上这种说法是在以下假定来讨论的,即今后的住房价格或上升或保持现有水平。如果是这样,央行会出台3·16政策来平抑国内房价吗?假定房价下跌、利率上升,两者同时变化,哪个变化更快呢?
在此,假定一位居民贷款100万买房,初始利率为5.5%。假设零首付,以一年内计息还款,利率增加10%,而本金(购房总价)减少1%,由此来看两者变化的快慢(见表)。利率上升10%时,增加成本5500元,而本金下降1%时,下降成本为1万;当利率上升100%时,增加成本45100元,但本金下降10%时,成本下降10万元。也就是说,在上述情况下,本金变化比利率变化快10倍以上。只要房价下降,利率上涨是比不上本金的下降速度的。而且利率上涨的幅度越快,房价下降的幅度会更快。而且,这里仅是以一年期来计算的,如果个人贷款以10年、20年、30年计算,其利率增加的幅度更小,本金下降的速度更快。
更为重要的是,利率快速上升,资金成本的增加,个人住房需求就会改变目前这种虚假繁荣而理性化,住房需求就会下降,房价下降也就不可避免。一旦房价下降,住房需求就会进一步减少,房价会进一步下降。在这种情况下,个人购房本金迅速下降,利率上升还重要吗?3·16政策不正是为广大中低收入民众购买创造条件吗?
还有,这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平,而且要实行下限管理。对于后者,就是说,今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上,而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率高低。如果一个人信用不好,在记录上有污点,那么他所付出的贷款成本就会高。如果银行审查发现个人的未来收入不确定,同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说,这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整,而是在机制上改革,让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。在这种情况下,一是出于商业银行自己的利益考虑,一是出于个人贷款者审核加严,个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下,必然让虚假的个人住房繁荣的需求得到有效抑制。特别是从长期看,这种贷款运作机制将改变银行个人贷款行为,把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒绝在外。
总之,央行3·16政策表明政府对平抑国内过高的房价能力与信心,而且估计还会有新的相关政策出台。此次政策出台是否有利中低收入民众,并不是如房地产商所误导的那样。这样简单的常识,希望民众好好想想,不要误解。(易宪容)
江山代有“专家”出,各扰百姓两三年!