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经过一番反复后,原本利率最高的建行和其他银行执行了一样的利率。
如同事先约好的一样,3月21日,工、农、中、建四大银行几乎同时公布了新房贷利率执行方案。更微妙的是,其中三大银行的新政策几乎一模一样,都是原则上执行央行的下限利率,即相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。而唯一不一样的建行也在两天后调整了利率。
这看似廉价小说的剧情,“巧合之后又是巧合”;而实际上,这种种巧合正是各方力量博弈的结果。
各银行无奈受命
3月16日晚6时,中国人民银行突然发布消息,自17日起,现行的住房贷款优惠利率将回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。
3月21日,四大银行的新房贷利率基本确定。除建设银行外,工商银行、农业银行和中国银行都原则上执行央行的下限利率,即相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。而建行先表示将执行央行的基准利率后,又在3月23日宣布,将根据客户的资信水平实行差别化利率,资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将可获得5.508%的下限利率。
某银行界人士向记者表示,这种结果正是博弈后的结果。针对房地产个人贷款业务,各商业银行与央行的看法一贯存在差异。早在央行推出121号文件要求各家银行严控房贷风险的时候,各家银行就阳奉阴违,在对开发商以及个人放贷时,颇为通融。要是真严格执行的话,又何来今日?
该人士同时表示,各家银行也有自己的难处。相比而言,在各类贷款业务中,个人房地产贷款的质量是最好的,贷给企业的话,连人带钱都跑了的事早都不新鲜了。就算贷款人真拿去做实业,谁能保证他到时一定能赢利呢?个人房地产贷款最起码最后还有一套房子放在那里。各家银行近几年都在房贷业务上发力,不是偶然的,是追求利润和风险比的最终结果。央行自己又不做业务,可以站着说防范、说风险,可对银行自己来讲,你不做,别人立刻进来,最后是自己的利润上不去。从这次的调整利率结果可以很清楚地看出,四大银行形成了一定共识,可谓共同进退,互不吃亏。
央行博弈开发商
其实从本质上,央行也想维护各家银行的利润,也想维护房价的长期走势,但可惜整个开发商群体体现出的急功近利的特质,将央行拉入了与房价的反复博弈之中。
一位长期从事宏观经济研究的经济学家向记者表示,各家银行的个人房贷风险其实主要集中在价格问题上,对违约率这个问题,银行实际上并不害怕。
该人士举例说,比如某个人贷款50万元,后无力月供,房子被银行处置,要是房子在处置时能卖到60万元,乃至更高,银行根本不会因此次违约出现什么损失。银行的风险主要集中在价格环节上,也就是说,只有在该套房子只能卖到40万元、30万元的时候,银行才会遭到风险损失。这也就决定了央行——这个银行风险防范者的一个基本趋向就是让房价维持在一个合理变现的价格空间。从根本上看,央行这样做也是在维护银行业乃至整个经济的长远利益。
但实际操作中,这很可能导致央行的观点片面化,既对房价的担忧总是大于市场的平均水准,房价越高央行的担心就越大。央行121号文件所遭到的冷遇,就基本体现出了央行在该问题上的超前立场。这也决定了在各个部委中,央行与开发商最是短兵相接。
购房者压力加大
面对高企的房价,央行意图防范风险;银行意图获取利润风险最佳比例;开发商意图获取利润最大化,几方反复博弈,付出最大代价的却是购房者。
开发商目前普遍认为,此轮房价大幅上扬,主要因为土地供应减少造成的,并不完全因为资金入市炒起来的,主管部门目前对土地政策控制的还是比较严的。利率提高虽然能减少资金供应,但此次利率提高的幅度总体来看并不是太大,所以不会对房价造成太大影响。
有关人士分析说,对央行来讲,减少风险的唯一办法就是让房价降到合理水平(如果在短时间内下降过大的话,同样容易引发金融风险),但央行手中除了打提升房贷门槛这一张牌外,实际上并没有太多武器和开发商博弈。央行此举确实是在尽本分。
对银行来讲,房贷门槛一起抬高,等于谁都没有抬高,市场不会为此重新洗牌。尽管市场总量可能会小受影响,但大家的利润空间还能提升,对调整利率的措施也能接受。
有关人士总结道,大象们一轮博弈后,数量庞大但力量薄弱的购房者最受其苦,很可能不得不面对还贷压力加大、房价继续高企的双重打压。力量最弱小者,在博弈中失去最多,这条定理在此轮调整利率中,最清楚地表现了出来。